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江西這個偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn),房價超過省會南昌,到底發(fā)生了什么?

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到江西宜春溫湯鎮(zhèn)已經(jīng)快半個月,這里除了獨(dú)一無二的富硒溫泉外,還有一個國內(nèi)獨(dú)一無二的奇怪現(xiàn)象,就是它作為江西宜春下面的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn),房價能超過宜春甚至比肩省會南昌,這到底發(fā)生了什么?

溫湯鎮(zhèn)本地常住戶籍人口大約在1-2萬人,這批“新溫湯人”多為“銀發(fā)族”,年齡多在50歲至90歲之間。由于大量“候鳥族”的存在,實(shí)際長住人口遠(yuǎn)高于此數(shù),尤其在旅游旺季和冬季,人口會大幅增加。鎮(zhèn)上隨處可見來自上海、廣東等地的退休人士,他們構(gòu)成了一個活躍的“新市民”群體。

現(xiàn)在我們將溫湯鎮(zhèn)與省會南昌的房價作一對比。

江西宜春溫湯鎮(zhèn)新房價格:約15000 - 27,000 元/㎡,部分別墅達(dá)40,000元/㎡;二手房價格:約13,300 元/㎡(以順天明月灣為例)。

南昌市新房/二手房價格:約12,000 - 15,000 元/㎡(2025年10月主城區(qū)均價,供參考)

為什么溫湯鎮(zhèn)的房價如此之高?

簡單地將原因歸結(jié)為“上海人、廣東人炒房”是片面的。更準(zhǔn)確的說法是,溫湯鎮(zhèn)憑借其獨(dú)一無二的、不可復(fù)制的核心資源,成功吸引了全國范圍內(nèi)的高凈值人群(特別是上海、廣東等地)前來長期旅居、養(yǎng)老和投資,從而形成了一個以外部需求為主導(dǎo)的特殊房地產(chǎn)市場,推高了房價。

獨(dú)一無二的“富硒溫泉”資源,這是所有問題的起點(diǎn)。溫湯鎮(zhèn)溫泉的核心競爭力在于:

1. 可飲可浴,世界罕見。溫湯的溫泉是富硒低硫溫泉,水溫常年保持在68,水質(zhì)清澈,無色無味,不含硫磺味,可以直接飲用。經(jīng)鑒定屬于高品質(zhì)的“重碳酸鈣型”溫泉。

2. “抗癌”、“養(yǎng)生”的標(biāo)簽。硒元素被現(xiàn)代醫(yī)學(xué)證明具有抗氧化、增強(qiáng)免疫力、甚至防癌抗癌的潛力。這使得溫湯溫泉被賦予了極強(qiáng)的“健康養(yǎng)生”屬性,這對于追求健康長壽的中老年群體具有致命的吸引力。



3. 資源稀缺性。如此高品質(zhì)的溫泉在全球范圍內(nèi)都屬稀有,這種不可復(fù)制性奠定了其稀缺價值的基礎(chǔ)。

直接推手是外部需求(以上海、廣東人為主)的涌入

1. 客戶群體來自上海、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),且注重養(yǎng)生和養(yǎng)老的中老年人,是購買和推高房價的主力軍。他們在這里購房不是為了工作,而是為了旅居和康養(yǎng),使得當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)需求高度集中于休閑度假和養(yǎng)老目的。

據(jù)官方數(shù)據(jù),在溫湯鎮(zhèn)買房置業(yè)的游客已達(dá)1.2萬人,占到了全鎮(zhèn)總?cè)丝诘?8% 。這部分“新溫湯人”構(gòu)成了強(qiáng)大且持續(xù)的購買力。

2. “候鳥式”養(yǎng)老與長期旅居:這些外地購房者并非短期游客,而是將溫湯作為“第二居所”。他們通常會在此連續(xù)居住數(shù)月,尤其是秋冬季節(jié),以此來避寒、養(yǎng)生。目前,這部分“候鳥式”養(yǎng)老與長期旅居占人口0.8萬人。溫湯鎮(zhèn)的住宅以小戶型公寓(30-70平米) 為主,主打“溫泉入戶”??們r相對可控(雖然單價高),非常適合作為度假和養(yǎng)老房產(chǎn)。

3. 社群效應(yīng)與口碑傳播:早期來自上海的體驗(yàn)者將溫湯的“神奇”效果通過親友圈傳播,形成了強(qiáng)大的“上海人圈子”。這種基于熟人網(wǎng)絡(luò)的口碑營銷,比任何廣告都更具說服力,導(dǎo)致后續(xù)購房者蜂擁而至。

4. 地價上漲與產(chǎn)品高端化。從土地市場看,2025年溫湯鎮(zhèn)的商辦用地成交樓面價和溢價率都非常高(例如,有地塊溢價率高達(dá)77.4%)。這直接推高了未來的開發(fā)成本。

5. 旅游與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。圍繞溫泉,當(dāng)?shù)匾研纬闪税袼?、農(nóng)家樂、中醫(yī)理療、富硒農(nóng)產(chǎn)品等在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)?shù)貙A(chǔ)設(shè)施(如道路)的持續(xù)投入和治理,也提升了小鎮(zhèn)的宜居性和吸引力。這使得溫湯鎮(zhèn)從一個普通小鎮(zhèn),升級為一個成熟的康養(yǎng)度假目的地,房產(chǎn)價值也隨之提升。



關(guān)于高房價的冷思考

溫湯鎮(zhèn)的高房價現(xiàn)象,是一個典型的 “稀缺資源驅(qū)動型” 房地產(chǎn)案例。它打破了傳統(tǒng)以經(jīng)濟(jì)、人口、區(qū)位為核心的地產(chǎn)估值邏輯。但也存在一些需要注意的方面:這種高房價是建立在特定、單一的康養(yǎng)度假需求之上的,與省城南昌由就業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合剛需支撐的房價有本質(zhì)不同。

目前能看到的部分二手房均價(如約1.33萬元/㎡)明顯低于新房價格,這可能意味著市場存在價格分層,或新房的溢價較高。

這種模式也存在依賴單一產(chǎn)業(yè)、客戶群體單一(集中于中老年)、季節(jié)性波動大等問題。如果未來養(yǎng)生概念降溫,或者出現(xiàn)替代性康養(yǎng)目的地,房價的可持續(xù)性將面臨考驗(yàn)。

總體來說,溫湯鎮(zhèn)的高房價雖然以獨(dú)特珍稀的富硒溫泉資源為支撐,但潛在風(fēng)險還是很大的。但對于溫湯來說,其最核心的溫泉資源是永恒的“護(hù)城河”,只要這個資源獨(dú)一無二,其價值根基就依然牢固。

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