每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

ANLAN中?！ぐ矠懕本?。

這是中海樹(shù)村地王的案名，讓北京等了九個(gè)多月。

之前，無(wú)論是備案名“安和雅苑”，還是案名倒計(jì)時(shí)視頻——世家安和，都劇透了“安”這個(gè)字。

一個(gè)案名的亮相，吊足了富人們的胃口。這，或許就是頂豪應(yīng)有的出場(chǎng)方式，有調(diào)性，講逼格。

中海地產(chǎn)的保密工作，做得真是好。

樹(shù)村地王預(yù)售證領(lǐng)了，售樓處也開(kāi)放了，截至目前，除了報(bào)規(guī)圖之外，只流出了一張戶(hù)型分布圖。

這張圖很雅致，很值得細(xì)品。在花姐看來(lái)，它至少透露出四個(gè)重要信息：

1、首次披露了北區(qū)的疊墅，1個(gè)單元有五套房，兩個(gè)上疊、兩個(gè)下疊，中間是大平層。

當(dāng)然，如果你有足夠細(xì)心，從預(yù)售證上的一房一價(jià)表也能讀出來(lái)；

2、首次披露了疊墅的立面圖，三層和五層都退臺(tái)，坡屋頂結(jié)構(gòu)；

3、首次披露了整個(gè)項(xiàng)目的園林景觀草圖，東面的防護(hù)帶，被改造成可以散步的公園了。

4、詳細(xì)標(biāo)注了項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)，30多項(xiàng)不利因素。

中海安瀾分疊墅和洋房?jī)深?lèi)產(chǎn)品。最高預(yù)售價(jià)18.7萬(wàn)元/平米，最高單套總價(jià)6913萬(wàn)元；最低預(yù)售價(jià)13.72萬(wàn)元/平米，單套總價(jià)2197萬(wàn)元。

其單價(jià)懸殊5萬(wàn)元/平米，總價(jià)懸殊近4700萬(wàn)元/套！

之所以懸殊蠻大，主要是中海安瀾分了疊墅和洋房?jī)深?lèi)產(chǎn)品，最大戶(hù)型370平米，洋房頂層為退臺(tái)異型戶(hù)型，最小面積只有144平米。（詳見(jiàn)《北京單價(jià)地王，破冰了》）

中海安瀾首批取證房源，除了2#10套疊墅產(chǎn)品外，其余15棟268套全部拿證。

針對(duì)這些已拿證的產(chǎn)品，花姐對(duì)它們的“一房一價(jià)”進(jìn)行了透視。

一、疊墅

中海安瀾的疊墅，在北區(qū)的1-8#。

疊墅分上疊、下疊和平墅三種，共計(jì)60套。

三者的均價(jià)：下疊>上疊>平墅，背后大概是有贈(zèng)送面積多寡的因素。

從價(jià)差上看，上疊比下疊便宜6607元/平和6726元/平。

差異最大的是4#和6#的1單元01戶(hù)型，4樓比1樓便宜了6805元/平米。

這兩棟的下疊101戶(hù)型，是為疊墅區(qū)域的樓王，單價(jià)18.72萬(wàn)元/平米，總價(jià)6800多萬(wàn)元。

價(jià)差最小的是1#401和101，相差6406元/平米。

A、上疊

共24套，單套建面310-321平米，均價(jià)17.65萬(wàn)元/平米，5547萬(wàn)元/套。

1#101單價(jià)最低：16.98萬(wàn)元/平米，東邊緊挨圍墻；6#2單元401、3單元402總價(jià)最低：5538萬(wàn)元，原因是戶(hù)型小，每套311平米，但該戶(hù)型單價(jià)不低，17.83萬(wàn)元/平米。

單價(jià)最貴的：有2套為18.04萬(wàn)元/平米，分別為4#和6#的1單元401，都是東端戶(hù)，視野好，總價(jià)分別是5666萬(wàn)元和5632萬(wàn)元；

總價(jià)最貴的：3#和5#的402，達(dá)5701萬(wàn)元，這兩套戶(hù)型都是西端戶(hù)，視野好。

B、下疊

共24套，單套建面為364-374平米，均價(jià)18.29萬(wàn)元平米，6760萬(wàn)元/套。

1#101單價(jià)最低：17.62萬(wàn)元/平米，東邊緊挨圍墻；

7#1單元101總價(jià)最低：6513萬(wàn)元，建面365平米，單價(jià)17.84萬(wàn)元/平米。

單價(jià)最貴的：有11套為18.5萬(wàn)元/平米，分別是4#1單元101、102、2單元102；5#102；6#3單元101、2單元101、1單元101，3#102，8#1單元101。

總價(jià)最貴的：3#2單元102和5#2單元102，6913萬(wàn)元。

C、平墅

共12套，單套建面為369-378平米，均價(jià)17.18萬(wàn)元/平米，6380萬(wàn)元/套。

1#301單價(jià)和總價(jià)最低：16.65萬(wàn)元/平米，6191萬(wàn)元/套。

4#和6#的1單元301單價(jià)最高：17.48萬(wàn)元/平米，總價(jià)分別為6492萬(wàn)元、6453萬(wàn)元。4#和6#的視野最佳

單套總價(jià)最高的，是3#301和5#301，都是6519萬(wàn)元，單價(jià)為17.22萬(wàn)元，面積為378平米。

小結(jié)：中海安瀾的1#最弱，4#和6#最強(qiáng)勢(shì)?；ń愫芷婀?，在小區(qū)東西中軸線(xiàn)上的7#和8#，定價(jià)并不高。

大概有兩個(gè)原因：1、中軸線(xiàn)上有下沉廣場(chǎng)，人多些，私密性也差點(diǎn)；2、雖然7#和8#和前排的樓間距稍寬，但畢竟9#和10#是6層洋房。

二、洋房

中海安瀾洋房共計(jì)8棟：9-16#，5至6層高，頂層有退臺(tái)，外加混在疊墅4#和8#的西端戶(hù)。

它的戶(hù)型分兩類(lèi)：標(biāo)準(zhǔn)層和頂層異型戶(hù)型。

異型戶(hù)型里，183平米13套、160平米3套、213平米10套、144平米8套；標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型分210平米、240平米、271平米、313平米和366平米五個(gè)面積段，但戶(hù)型款式就更多了。

由于面積段豐富，洋房的一房一價(jià)，花姐按樓棟來(lái)排布。

A、4#和8#西端戶(hù)

它們的西面都臨樹(shù)村路，位于所在樓棟的3單元，一層一戶(hù)。

先看4#：它的3單元共6層，101和201戶(hù)型為276.49平米，單價(jià)分別為15.14萬(wàn)元/平米、14.04萬(wàn)元/平米，價(jià)差11058元/平米。

3-6層的面積都是311平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價(jià)和總價(jià)為501戶(hù)型，16.25萬(wàn)元/平米、5054萬(wàn)元。

再看8#：其3單元也為6層，201和101戶(hù)型為205.61平米，單價(jià)分別為15.13萬(wàn)元/平米、14.03萬(wàn)元/平米，價(jià)差11057元/平米；

3-6層的面積都是240平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價(jià)和總價(jià)為501戶(hù)型，16.24萬(wàn)元/平米、3892萬(wàn)元。

4#和8#西端戶(hù)的定價(jià)差不多，最大的區(qū)別是8#的每套面積，小了70平米左右，主要是南面靠近大門(mén)。

不過(guò)，從總價(jià)考慮，8#的洋房是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

B、9#

9#的標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型為271平米左右、頂層184平米，位于中軸線(xiàn)的東南面。

它有一個(gè)不足點(diǎn)，1單元南面有座長(zhǎng)27.9米、高4.3米的配套樓，最近距離僅有7.47米。

這導(dǎo)致1單元的均價(jià)，比2單元要低6000元左右/平米。

其中1單元東戶(hù)101和601的價(jià)格最低，分別是14.33萬(wàn)元/平米和2919萬(wàn)元。

但很奇怪的是，1單元東端戶(hù)501最貴：4555萬(wàn)元；1單元西戶(hù)502單價(jià)最高：16.73萬(wàn)元/平米；

2單元東戶(hù)101單價(jià)也比較低，為14.85萬(wàn)元/平米；2單元東戶(hù)601總價(jià)較低：3003萬(wàn)元。

2單元西端戶(hù)502單價(jià)和總價(jià)最高：17.41萬(wàn)元/平米和4733萬(wàn)元。

價(jià)差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4、5層的價(jià)差約2765元/平米，差異不大。9#中間戶(hù)之間，相差3200元/平米左右。

C、10#

10#標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型為271平米左右、頂層184平米；

該棟樓的位置，優(yōu)于9#，擬售均價(jià)16.17萬(wàn)元/平米，比9#高出2900元/平米。

1單元東端戶(hù)501單價(jià)和總價(jià)最高：17.4萬(wàn)元/平米、4722萬(wàn)元；1單元西戶(hù)101單價(jià)最低：14.85萬(wàn)元/平米；1單元西戶(hù)頂層602總價(jià)最低：2996萬(wàn)元。

2單元東戶(hù)501單價(jià)和總價(jià)最高：16.73萬(wàn)元/平米、4526萬(wàn)元，在中間位置；2單元西端戶(hù)102單價(jià)最低：14.44萬(wàn)元/平米；2單元西端戶(hù)頂層602總價(jià)最低：2932萬(wàn)元。

價(jià)差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層、5層的價(jià)差約2765元/平米，差異不大。10#中間戶(hù)之間，相差3200元/平米左右。

D、11#

11#的南面很清爽，戶(hù)型很豐富，標(biāo)準(zhǔn)層210平米、281平米、312平米，頂層160平米、188平米和214平米。

1單元西戶(hù)一層101單價(jià)最低：14.35萬(wàn)元/平米；1單元西戶(hù)頂層502總價(jià)最低：2513萬(wàn)元；1單元東端戶(hù)401單價(jià)和總價(jià)最貴：面積281平米、16.6萬(wàn)元/平米、4665萬(wàn)元。

2單元東戶(hù)101單價(jià)最低：15.27萬(wàn)元/平米；2單元東戶(hù)501總價(jià)最低：3448萬(wàn)元；2單元西端戶(hù)402單價(jià)和總價(jià)最高：17.26萬(wàn)元/平米和5405萬(wàn)元。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層比3層僅貴2211元/平米。

E、12#

12#的標(biāo)準(zhǔn)層為272平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

它南面有車(chē)庫(kù)出入口，位置其實(shí)不如11#，但均價(jià)比11#還高出3100元/平米——16.44萬(wàn)元/平米。

1單元西戶(hù)一層101單價(jià)最低：15.49萬(wàn)元/平米；1單元西戶(hù)頂層502總價(jià)最低：3484萬(wàn)元；1單元東端戶(hù)401單價(jià)和總價(jià)最貴：17.47萬(wàn)元/平米、5463萬(wàn)元。

2單元西戶(hù)101單價(jià)最低：14.63萬(wàn)元/平米；2單元東戶(hù)502總價(jià)最低：2938萬(wàn)元；2單元東戶(hù)401單價(jià)和總價(jià)最高：17.26萬(wàn)元/平米和5385萬(wàn)元。

價(jià)差：2層比1層貴11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米；1單元、2單元東戶(hù)的頂層與次頂層價(jià)差9951元/平米、4層比3層僅貴2211元/平米。

F、13#

13#的標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型為208平米、279平米和308平米，頂層為159平米、186平米和210平米。

該棟樓比11#位置強(qiáng)一些，起碼1單元沒(méi)有凸出來(lái)，價(jià)格也比11#貴1000元/平米。

1單元西戶(hù)一層101單價(jià)最低：14.36萬(wàn)元/平米；1單元西戶(hù)頂層502總價(jià)最低：2524萬(wàn)元；1單元東端戶(hù)501單價(jià)和總價(jià)最貴：16.75萬(wàn)元/平米、4669萬(wàn)元。

2單元東戶(hù)101單價(jià)最低：15.18萬(wàn)元/平米；2單元東戶(hù)601總價(jià)最低：3420萬(wàn)元；2單元西端戶(hù)502單價(jià)和總價(jià)最高：17.49萬(wàn)元/平米和5395萬(wàn)元。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5層的價(jià)差僅2211元/平米。

G、14#

14#的標(biāo)準(zhǔn)層為276平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

14和12#的均價(jià)都是16.44萬(wàn)元/平米，但花姐覺(jué)得14#好于12#，南面沒(méi)車(chē)庫(kù)。

1單元西戶(hù)一層101單價(jià)最低：15.29萬(wàn)元/平米；1單元西戶(hù)頂層602總價(jià)最低：3488萬(wàn)元；1單元東端戶(hù)501單價(jià)和總價(jià)最貴：17.49萬(wàn)元/平米、5468萬(wàn)元。

2單元西戶(hù)101單價(jià)最低：14.43萬(wàn)元/平米；2單元東戶(hù)502總價(jià)最低：2942萬(wàn)元；2單元東戶(hù)401單價(jià)和總價(jià)最高：17.28萬(wàn)元/平米和5391萬(wàn)元。

價(jià)差：1單元、2單元東戶(hù)頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5528元/平米。

H、15#

15#的標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型很純粹，為210平米左右，頂層為144平米。

該棟樓位于整個(gè)小區(qū)東南角第一排，位置弱于同在第一排的16#。因而，15#的均價(jià)15.4萬(wàn)元/平米，比16#低了1000元/平米。

1單元東端戶(hù)一層101單價(jià)最低：13.72萬(wàn)元/平米；1單元東端戶(hù)頂層601總價(jià)最低：2197萬(wàn)元；1單元西戶(hù)501單價(jià)和總價(jià)最貴：16.26萬(wàn)元/平米、3401萬(wàn)元；

2單元東戶(hù)101單價(jià)最低：14.04萬(wàn)元/平米；2單元東戶(hù)601總價(jià)最低：2236萬(wàn)元；2單元西端戶(hù)502單價(jià)和總價(jià)最高：16.36萬(wàn)元/平米和3432萬(wàn)元；

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價(jià)差2764元/平米。

I、16#

16#頂層主要是144平米、158平米和185平，標(biāo)準(zhǔn)層為209平米、278平米。

它是中海安瀾洋房里，唯一有3個(gè)單元的樓棟。

3個(gè)單元里，除了1單元101和3單元102，均價(jià)在14.15萬(wàn)元/平米和14.21萬(wàn)元/平米，其余單價(jià)都是14.04萬(wàn)元/平米。

第一排頂層最低總價(jià)2231萬(wàn)元，最高價(jià)為3單元502、4530萬(wàn)元。

特別說(shuō)明下，買(mǎi)15#和16#的業(yè)主可能撿漏

花姐推測(cè)，南面的街坊路可能不對(duì)外開(kāi)放，效仿朝陽(yáng)區(qū)的中海萬(wàn)吉玖序、金茂滿(mǎn)矅和紫京宸園，通州的縵云ONE。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬(wàn)元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價(jià)差2764元/平米。

三、總結(jié)

中海安瀾的定價(jià)邏輯，有以下幾點(diǎn)：

1、疊墅：上疊戶(hù)型在310-321平米之間，均價(jià)在17.65萬(wàn)元/平米，套均5547萬(wàn)元；

下疊最貴，戶(hù)型在365-374平米之間，均價(jià)18.29萬(wàn)元/平米，套均6760萬(wàn)元；

上疊比下疊便宜6700元/平米左右，下至6400元/平米，上至6800元/平米。

2、平墅：?jiǎn)翁酌娣e在370平米左右，套均6380萬(wàn)元，總價(jià)在6190萬(wàn)元至6520萬(wàn)元之間，單價(jià)17.18萬(wàn)元/平米。

3、洋房：11#、12#、13#和14#是洋房的樓王產(chǎn)品，它們有一個(gè)共同的特色，絕大部分單元的首層價(jià)格抬高了，導(dǎo)致出現(xiàn)了頂層比次頂層出現(xiàn)了將近1萬(wàn)元的價(jià)差，有點(diǎn)離譜。

4、從洋房整體的定價(jià)邏輯看，中海安瀾的2層要比一層貴1.1萬(wàn)元/平米，3層比2層的價(jià)差在0.55萬(wàn)元/平米，4層和5層的價(jià)差縮小，在2765元/平米左右，以對(duì)折增加價(jià)格。

按照海淀的規(guī)定，網(wǎng)簽價(jià)不得低于預(yù)售價(jià)9折。目前，中海安瀾的預(yù)售均價(jià)為16.38萬(wàn)元/平米。

簡(jiǎn)而言之，它的網(wǎng)簽均價(jià)在14.74萬(wàn)元/平米。而它的樓面價(jià)為10.23萬(wàn)元/平米，兩者的價(jià)差達(dá)4.5萬(wàn)元/平米。

這個(gè)縫差，是高了還是低了？

中海安瀾往東1.5公里，建發(fā)海晏的縫差為4.06萬(wàn)元/平米。