歲末將至，也就是周六的時(shí)候，表弟發(fā)現(xiàn)今年北京樓市的一個(gè)規(guī)律：

凡熱銷，必「?倒掛」。

什么是叫「?倒掛」？

我們往往把具有極致性價(jià)比的樓盤，稱作「?倒掛」樓盤。

而「?倒掛」又分為顯性倒掛和隱性倒掛。比如下面三類「?倒掛」熱銷盤：

• 第一類倒掛——房價(jià)和地價(jià)倒掛。比如海淀隔著兩個(gè)路口，你的地價(jià)是我的房價(jià)；

• 第二類倒掛——新房和二手房倒掛。比如西城區(qū)某盤；

• 第三類倒掛——新房競品盤品質(zhì)倒掛。

要強(qiáng)調(diào)的是，倒掛定律不僅適用于豪宅，還包括首次置業(yè)的剛需和改善，只是后者比較有隱蔽性。

我們今天就通過案例舉證，來看看剛需和改善盤的「?倒掛」底盤邏輯。

01.

先來看一組網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，在限競房時(shí)代之后，北京的新房市場(chǎng)的總價(jià)變化：

• 北京樓市成交套均總價(jià)，從550w漲到750w；

• 北京主城區(qū)套均總價(jià)，更是突破千萬。

給到北京的首置客群選擇機(jī)會(huì)，仿佛一夜之間不存在了。

剛需供應(yīng)斷檔，這是非?？植赖囊患隆?/p>

果真如此嗎？

事實(shí)上，表弟盤點(diǎn)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)之后發(fā)現(xiàn)一個(gè)意外現(xiàn)象：

只是由于首置供應(yīng)總價(jià)的銳減，首置客戶選擇余地越來越少。

請(qǐng)看下面這張網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)圖表。

可能會(huì)有小伙伴問：

這是為什么呢？

這其中原因很多，最主要的當(dāng)然是面粉和面包的關(guān)系變化：

地價(jià)上漲→單價(jià)上漲→超出首置客群支付力→產(chǎn)品全面改善化→總價(jià)大幅上漲……

尤其是主城區(qū)——幾乎完全豪宅化了。

所以問題來了：

• 首置客群還有沒有新房選擇？

• 首置客群還有沒有「?上車」的機(jī)會(huì)？

• 如果有，機(jī)會(huì)在哪？

機(jī)會(huì)就在我們文章開頭的「倒掛理論」里。

經(jīng)過100小時(shí)連軸轉(zhuǎn)的研究，表弟找到一套發(fā)現(xiàn)「?倒掛房」的方法論。

排查篩選「?倒掛房」，分為四步走：

1、找到「?倒掛」的錨點(diǎn)；

2、找到「?倒掛」的傳遞方式；

3、找到「?倒掛」的倒掛量；

4、找到「?倒掛」的倒掛心法。

好了，我們正式進(jìn)入秘藏尋寶之旅。

02.

先來看第一步，「?倒掛」的錨點(diǎn)怎么找？

先說答案，與主城區(qū)的交界處價(jià)值洼地。

為什么這么說？

這可以類比物理熱力學(xué)定律來解釋（上圖中有）。

城市、區(qū)域、產(chǎn)業(yè)、人口，到我們關(guān)心的房價(jià)，同樣也是一種「熱力溫差」。

熱力溫差往往會(huì)出現(xiàn)在主城區(qū)交界處，也就產(chǎn)生了冷熱不均的「溫差」。

在達(dá)到新的價(jià)格平衡前，溫并傳遞就會(huì)一直存在——

也就是價(jià)值從低向高攀升的過程。

這樣的例子在北京發(fā)展過程中有很多。

比如以國貿(mào)為錨點(diǎn)的熱度傳遞：

由國際貿(mào)易（國貿(mào)）的聚集，溢出國際友人的新聚集地（三里屯），再進(jìn)一步外溢擴(kuò)張到朝青板塊。

再比如中關(guān)村→上地→回龍觀的熱度傳遞：

類似案例，在北京的發(fā)展過程中有很多；大家也見過很多了，我們不做過多展開。

隨著北京主城六區(qū)整體發(fā)展趨近完善，并且主城區(qū)的新房供應(yīng)豪宅化；

首置客群的「?倒掛」機(jī)會(huì)，

大概率

為什么說大概率？因?yàn)檫@里出現(xiàn)兩個(gè)問題：

1.為什么不能是近郊衛(wèi)星城？

2.主城區(qū)的交界線周長超150km，范圍是不是有點(diǎn)廣？

這正是我們的第二步要解決的問題。

03.

對(duì)于上面的兩個(gè)問題，答案是：

交通鏈接方式更直接，才更有價(jià)值。

什么意思？

借助熱力學(xué)語言比喻：熱傳遞有三種方式（傳導(dǎo)、對(duì)流和輻射），其中固體傳導(dǎo)最直接，所以速度最快。

近郊衛(wèi)星城獲取主城區(qū)的價(jià)值外溢，屬于「輻射」模式，傳遞鏈條并不直接；

因此我們也看到，大部分衛(wèi)星城發(fā)展緩慢。

那么150km+的主城區(qū)交界線周長，如何進(jìn)一步鎖定機(jī)會(huì)？

要想富，先修路。

路分為鐵路（地鐵）和公路。

先說地鐵，因?yàn)檫@對(duì)于首置客群是最重要的因素，甚至沒有之一。

因此，我們把地鐵線路圖和主城區(qū)范圍圖疊加之后，就可以看到幾個(gè)「種子」價(jià)值外溢區(qū)。

其中，

• 新國展-后沙峪如今是1500w+別墅區(qū)；

• 經(jīng)開區(qū)已經(jīng)「主城化」，主力供應(yīng)單價(jià)已7w+；

• 舊宮及稻田的區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，且并無供應(yīng)。

因此剩下四個(gè)主城價(jià)值外溢的地區(qū)：

這四個(gè)區(qū)域怎么選？

由于分布與東西南北，因此各自有各自的通勤便利產(chǎn)業(yè)商圈。

如果我們以北京1h通勤時(shí)間來衡量，發(fā)現(xiàn)四個(gè)區(qū)域的通勤價(jià)值近似。

所以按照常規(guī)邏輯來看，選擇離工作地更近的地方就好。

這個(gè)邏輯當(dāng)然沒錯(cuò)！

但表弟想問大家?guī)讉€(gè)問題：

• 如今工作3年一換單位都算穩(wěn)定；而買的這套房子你會(huì)住多久？

• 時(shí)間是10年，還是15年？

• 那么誰又能保證5次跳槽都在同一區(qū)域？

因此工作地的就近外溢，只是時(shí)間換價(jià)格的妥協(xié)；

資源的導(dǎo)入速度，才是「倒掛價(jià)值濃度」。

04.

怎么找到「?倒掛價(jià)值濃度」中，濃度最高的外溢區(qū)域？

還是路——

剛才還沒說的公路。

沒錯(cuò)，所謂的「要想富，先修路」，路是指公路。

公路網(wǎng)才是資源導(dǎo)入的途徑；而地鐵只是通勤工具。

哪個(gè)道路最具有資源導(dǎo)入屬性？毫無疑問——

長安街

沒錯(cuò)，首置的「?倒掛」機(jī)會(huì)，就在長安街沿線的四道橋——

長安華曦府·金安

這個(gè)機(jī)會(huì)，正伴隨著資源的導(dǎo)入，變得越來越稀缺。

今年1月，政府已經(jīng)核準(zhǔn)央視超高清示范園工程項(xiàng)目。

央視的遷入意味著什么？

了解北京發(fā)展的朋友都知道，當(dāng)年是先有央視新樓，后有的國貿(mào)新區(qū)。

而央視連續(xù)五年在首鋼園的跨年演出，意味著這一切正處在快車道。

最難得的是，長安華曦府·金安的周邊配套并非剛剛起步。

不論是1km的溜達(dá)圈、3km的生活圈、還是5km的Chill圈，都有完善的生活配套。

更不用提臨近的永定河生態(tài)公園，以及一步之遙的西山所帶來的自然加持。

所以這個(gè)機(jī)會(huì)有多難得？

• 如果一切尚未起步，只能叫開荒；

• 如果一切都成熟了，只能叫追高；

而如今規(guī)劃正在確定而快速地落位，才有潛力、才會(huì)保值、才是「?倒掛」。

05.

如果說，板塊價(jià)值的「?倒掛」已經(jīng)足夠令人驚喜。

那么電建地產(chǎn)通過產(chǎn)品越級(jí)的加持，給到了首置客戶更多的誠意。

比如在長安華曦府·金安，有北京唯一的400w以下三居產(chǎn)品；

71㎡的套內(nèi)面積，是以往89㎡產(chǎn)品才有的尺度越級(jí)。

LDSK一體化的「院落化客廳」，這是場(chǎng)景體驗(yàn)的越級(jí)。

再比如96㎡產(chǎn)品，同功能同得房面積下的性價(jià)比越級(jí)。

再比如118㎡產(chǎn)品，這是全方位的越級(jí)——產(chǎn)品力對(duì)標(biāo)京西千萬級(jí)產(chǎn)品。

對(duì)于長安華曦府·金安產(chǎn)品力的躍升力分析，我們接下來會(huì)有專篇展開，敬請(qǐng)期待。

06.

讓我們回顧一下，為什么說長安華曦府·金安是首置客群的黃金機(jī)會(huì)。

1.與主城交界，這是「?倒掛」價(jià)值的錨點(diǎn)；

2.交通更直接，這是「?倒掛」價(jià)值的傳遞方式；

3.資源導(dǎo)入中，這是「?倒掛價(jià)值濃度」；

4.產(chǎn)品力躍級(jí)，這是「?倒掛」價(jià)值的終極產(chǎn)品心法。

如今首置外溢的選擇不常有；「?倒掛」機(jī)會(huì)更是稀缺；

這樣稀缺的長安華曦府·金安下周開盤，全盤僅421戶。嗯，估計(jì)這就是一次開盤就能售罄的套數(shù)而已。

表弟只是以長安華曦府·金安為例，主要是想說倒掛理論這件事，以及用實(shí)踐來驗(yàn)證理論，用理論來指導(dǎo)實(shí)踐這件事。

到掛理論的本質(zhì)，是縫差和縫差量。

機(jī)會(huì)只偏愛小思考和行動(dòng)堅(jiān)決的人。

聰明的小伙伴，可能不僅聽明白了，還會(huì)先下手為強(qiáng)。銷冠100

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