圖源：Pixabay

近日，曾立志打造700米“中國第一高樓”的世茂深港國際中心項目，在停滯三年、兩次流拍后，終于由政府主導走上盤活之路。

值得一提的是，世茂深港國際中心此前規(guī)劃在高塔頂部將打造云端奢華酒店，擬引入麗思卡爾頓或同等級國際頂級奢華酒店品牌，建成后將超越迪拜帆船酒店，成為全球國際云端奢華酒店。

如今，中標單位深規(guī)院將在一年內(nèi)重新規(guī)劃這片土地，而最引人注目的變化是：原700米超高層建筑將被降至400米左右，住宅占比或超過60%。

這個從239億元地王到68億元政府收儲項目。成為國內(nèi)超高層酒店熱潮退去的一個標志性符號。

如今，曾經(jīng)追逐“中國第一高樓”的瘋狂已經(jīng)褪去，摩天大樓酒店正從高度競賽轉(zhuǎn)向運營實力的真正比拼。

命運多舛的中國第一高樓酒店

早在2017年，世茂集團經(jīng)過多輪激烈競拍，以239.43億元的天價拿下龍崗大運核心地塊，創(chuàng)下深圳土拍史上第二高總價紀錄。

項目規(guī)劃總投資500億元，擬建設包括668米超高層地標、深港國際會議展覽中心、演藝中心、國際化學校、超五星級酒店及大型商業(yè)綜合體，定位為“粵港合作標志性項目”。

其700米高度的早期方案（后調(diào)整為668米）一度瞄準“中國第一高樓”寶座，試圖超越632米的上海中心大廈。

圖源：世貿(mào)深港國際中心

其中，高塔頂部將打造云端奢華酒店，擬引入麗思卡爾頓或同等級國際頂級奢華酒店品牌。建成將超越迪拜帆船酒店，成為全球國際云端奢華酒店，并擁有世界超高環(huán)形無邊泳池和1500㎡超大宴會廳。

這個規(guī)劃有超高層酒店、投資500億的超級項目主要超級在以下幾點：

一是，投資額巨大。

項目位于一線城市深圳，據(jù)說是深圳龍崗區(qū)核心區(qū)域面積最大的凈地，光買地就花了240億，整體開發(fā)投資額預計會高達500億，相當于一個中型房企一年的銷售額。

二是，計劃開發(fā)周期長。

項目從拿地開始，要持續(xù)開發(fā)5-10年。

三是，自持比例極高。

整個項目沒有住宅，可售面積僅為18%，還有60%是城市配套，全部由開發(fā)商投資和后續(xù)運營。

業(yè)內(nèi)人士看完上面這幾點，都會明白這個超高層酒店落地的難度。

不過，命運的轉(zhuǎn)折來得太快。

2022年，世茂集團爆發(fā)債務危機，項目資金鏈斷裂并全面停工。

2023年，項目兩次走上司法拍賣臺，起拍價從130.44億元降至104.35億元，卻均以流拍告終。

項目陷入了“賣不掉、建不了、難盤活”的死循環(huán)。

今年8月，深圳市龍崗區(qū)以68億元的價格收儲項目核心地塊的方案獲得通過。

這一價格僅為世茂當初拿地價的28%，堪稱“腰斬再腰斬”。

從700米到400米，從商業(yè)主導到住宅占比超60%。

中國酒店第一高樓酒店的夢想，正在向市場現(xiàn)實低頭。

深港國際中心的命運并非個例。

自2021年起，國內(nèi)已四次頒布政策嚴格限制新建250米以上建筑，禁止新建500米以上建筑。

蘇州中南中心從729米降到了499米，武漢綠地中心從636米降至475米，深圳羅湖區(qū)兩座原批準建設海拔高度分別為700米和642米的建筑，也被改為500米。

摩天大樓酒店的熱潮，也開始在全國范圍內(nèi)“退燒”。

摩天大樓酒店競賽：從狂熱到理性

19年前，締造高級樓盤起家的世茂集團不再滿足于締造高級住宅項目，而是著手在國內(nèi)主流城市的核心地帶，打造超高層地標式酒店。

從2006年起閃耀南京路的原浦西第一高樓世茂皇家艾美，到至今仍問鼎福州和武漢海拔高度的福州世茂洲際和武漢世茂希爾頓，世茂似乎對高層地標酒店情有獨鐘。

世茂旗下各地標酒店 圖源：網(wǎng)絡

在中國城市發(fā)展進程中，摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻已成為標準配置。在這輪競賽中，上?？芍^一騎絕塵。

上海擁有著完整的摩天大樓酒店梯隊：

420米金茂大廈的君悅大酒店、492米環(huán)球金融中心的柏悅酒店，以及632米上海中心大廈的J酒店——后者以556米的高度成為全球垂直最高酒店。

此外，上海還有333米的康萊德、260米的靜安香格里拉、250米的浦東麗思卡爾頓。

廣州也不甘示弱：

530米的瑰麗酒店、440米的四季酒店、286米高的柏悅酒店三家高空旗艦集聚在珠江新城CBD核心地帶，構(gòu)建了極具視覺沖擊的酒店天際線。

而深圳以441米的京基100瑞吉酒店引領風騷，還有350米的萊佛士酒店、358米的南山香格里拉、300米的中洲萬豪、290米的深圳柏悅、273米的深圳灣萬麗；

甚至二線城市也紛紛加入戰(zhàn)局：

南京擁有450米紫峰大廈的洲際酒店，368米金鷹世界的G酒店；

長沙在452米的IFS國際金融中心主塔引入了尼依格羅酒店；

成都在489米的中海天府中心項目引入文華東方酒店；

濟南在428米綠地山東國金中心引入麗思卡爾頓酒店。

摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻并非偶然。

在“地產(chǎn)+酒店”模式下，高端酒店成為提升區(qū)域價值和房價的有力工具。

中國各品牌地標酒店 圖源：網(wǎng)絡

然而這種模式存在著內(nèi)在缺陷：高端酒店投資回報周期長，回報率有限。隨著2020年“三條紅線”政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，開發(fā)商紛紛拋售酒店資產(chǎn)包以回籠資金。曾經(jīng)象征城市繁榮的摩天大樓酒店，如今成了資金鏈斷裂的重災區(qū)。

深圳世茂深港國際中心的命運正是這一轉(zhuǎn)變的縮影。

從239億元地王到68億元收儲，從700米超高建筑到400米務實方案，背后是中國城市化進程從追求形象到注重實效的深刻轉(zhuǎn)變。

過去追求地標效應、規(guī)模擴張的開發(fā)模式，正逐步被理性務實、兼顧公共利益與市場需求的思路所取代。

“云端酒店”的黃金時代或已落幕。

超高層酒店的焦慮，找到了解藥

曾經(jīng)，五星級酒店是城市的門面，是政府接待、商務往來的標配。

如今，高端酒店業(yè)正經(jīng)歷前所未有的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

截至2025年8月底，中國酒店市場拍賣價格在千萬元以上的酒店項目高達422個，成功交易的僅27個，成交率慘淡至約6.3%。

畢竟，高端酒店在摩天大樓中的運營成本極為高昂。

大部分中端酒店只用3—5個月就能完成裝修改造，而高端酒店甚至要用3-5年。在服務上，高端酒店為保證招牌服務質(zhì)量，需要投入大量人力物力，人房比遠高于中端酒店。

然而，國內(nèi)高端酒店業(yè)并非一片黯淡。

一批酒店關(guān)停的另一面，是新開業(yè)的高端酒店不斷突破價格上限：北京前門文華東方每晚起售價達1.5萬元；多家高端酒店品牌進一步下沉二、三線城市并調(diào)整自身定位。

另外，國際酒店集團的高端酒店也在調(diào)整布局策略，走向多元化和特色化。

圖源：日賽谷麗思卡爾頓隱世酒店小紅書

麗思卡爾頓隱世將房客帶入九寨溝查溝山谷體驗原生藏寨；悅榕集團為客戶提供陽朔和阿壩等地的深度游；洲際酒店集團設立軟品牌洲至奢選，在華推出首家以滑雪度假為主題的酒店。

不難發(fā)現(xiàn)，高端酒店的競爭重點已從“誰更高”轉(zhuǎn)向“誰更優(yōu)”。

高端酒店的定義不再局限于高檔商務的都市精致，而是進一步強調(diào)內(nèi)在的文化底蘊和體驗感的精神滿足。

在摩天大樓中，高端酒店的設計理念也在發(fā)生變革。以上海北外灘中心為例，這家規(guī)劃中的480米摩天大樓創(chuàng)新性地將酒店布局在200米左右的中部區(qū)域。

圖源：上海北外灘中心規(guī)劃圖

因為，研究發(fā)現(xiàn)此高度既能飽覽一線江景，又避免了超高層常見的隔離感與晃動不適。

深圳世茂深港國際中心的調(diào)整方案，為摩天大樓酒店的未來發(fā)展提供了一個理性樣本。

新規(guī)劃采用了“以住養(yǎng)商”的模式，通過住宅銷售回籠資金，反哺商業(yè)、酒店等公共配套的建設，確保項目的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

在其背后，國內(nèi)已有超過20個城市曾規(guī)劃建設“第一高樓”且基本都規(guī)劃引入高端酒店，但如今多數(shù)項目已悄然調(diào)整方案。

未來，摩天大樓酒店的競爭將不再局限于硬件、高度的比拼，運營能力、特色服務和文化內(nèi)涵將成為新的賽道。

不爭高，只求好——這或許正是國內(nèi)高端酒店在經(jīng)過摩天大樓狂熱后，獲得的最寶貴啟示。

摩天大樓的酒店競賽并未真正結(jié)束，但它正變得更加理性、多元和以人為本。

當高聳入云的夢想接上地氣，摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻或?qū)鴮懶碌钠隆?/p>