澳洲房市出事：是“穩(wěn)”還是“要涼”？

最新數(shù)據(jù)讓人大吃一驚

最近，一批關(guān)于澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的最新報(bào)告發(fā)布，乍一看全國(guó)房?jī)r(jià)還在上漲，但細(xì)剖數(shù)據(jù)就像撥開迷霧，有的是漲勢(shì)，有的是隱憂。

到底現(xiàn)在的房市，是在積蓄能量，還是在暗中滑坡？給你幾組最值得注意的信息。

全澳房?jī)r(jià)仍漲，但勁頭明顯減弱

根據(jù)Cotality的最新月度報(bào)告，2025年11月，澳洲全國(guó)住宅房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲了約1%。這是最近三個(gè)月里，房?jī)r(jià)連續(xù)錄得上漲，某種程度上表明市場(chǎng)仍有支撐。

富人區(qū)富豪開始“割肉離場(chǎng)”

最近的一些報(bào)道顯示，即便是在澳洲最頂級(jí)的豪宅區(qū)，也出現(xiàn)了大量房主出售房產(chǎn)的增加。

比如，在悉尼北岸、港灣區(qū)、墨爾本頂級(jí)學(xué)區(qū)和Toorak 等高端社區(qū)，有大批量的大宅、海景房、豪華公寓被掛上市場(chǎng)，而且成交價(jià)和掛牌價(jià)都出現(xiàn)折扣趨勢(shì)。

與此同時(shí)，一份對(duì)“豪宅與頂級(jí)住宅市場(chǎng)”的深度調(diào)研報(bào)告也指出，高端市場(chǎng)“雖尚未全面崩塌，但成交量下降明顯，掛牌時(shí)間變長(zhǎng)數(shù)量增加” ，豪宅從“搶手貨”變成“等買家”的閑貨。

此外，有媒體指出，在當(dāng)前高利率、經(jīng)濟(jì)不確定、貸款收緊的大環(huán)境下，不少原本投資豪宅/第二住所/假期屋的富裕家庭，已經(jīng)開始考慮變現(xiàn)現(xiàn)金流，導(dǎo)致“頂級(jí)房源供應(yīng)”明顯增加。

豪宅交易仍有火爆，但分化巨大

并不是說(shuō)所有豪宅都跌，最近仍有少數(shù)頂級(jí)豪宅成交價(jià)格驚人，比如有的歷史豪宅、濱水大宅，以天價(jià)出售。但整體來(lái)看，這樣的成交更多是“少數(shù)買家砸重金搶稀缺資源”的結(jié)果，遠(yuǎn)不能代表整個(gè)高端市場(chǎng)的健康。豪宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷“分化”：一部分高凈值買家鎖定少量頂級(jí)資產(chǎn)；另一部分普通豪宅持有者，在資產(chǎn)流動(dòng)性、貸款成本、市場(chǎng)預(yù)期變化下，選擇“出場(chǎng)”。

此外，澳洲大城市的數(shù)據(jù)來(lái)看，情況同樣不樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，悉尼當(dāng)月房?jī)r(jià)僅上漲約0.5%，墨爾本甚至只有0.3%的微漲。相比前幾個(gè)月全國(guó)1%的漲幅，這兩個(gè)主要城市明顯落后。

也就是說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的“重?fù)?dān)”，正日益壓在次級(jí)城市和非傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域，而傳統(tǒng)大城市的房市正在疲軟中。

拍賣率下降、交易疲軟：買賣雙方都開始冷靜

房市“火熱”往往伴隨著高成交率和激烈競(jìng)拍，但最新數(shù)據(jù)顯示，拍賣市場(chǎng)和成交活躍度正在下滑。根據(jù)Domain與Cotality的數(shù)據(jù)顯示，最近悉尼與墨爾本的拍賣成交率已經(jīng)從前幾個(gè)月的高點(diǎn)滑落到約67%–68%。

拍賣量上去了，但成交率不高，說(shuō)明不是買家不夠，而是賣家對(duì)價(jià)格預(yù)期還停留在高點(diǎn)，不太愿意降價(jià)。換言之，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的苗頭，這對(duì)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定并不是好事。

“漲慢” ≠“穩(wěn)定上漲” ，部分區(qū)域已經(jīng)開始縮水

有些媒體和評(píng)論指出目前市場(chǎng)呈現(xiàn)“分化”趨勢(shì)：不是所有區(qū)域都表現(xiàn)一致。部分學(xué)區(qū)、熱門城區(qū)、豪宅區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌或陷入停滯，房產(chǎn)價(jià)值縮水、轉(zhuǎn)售虧損的案例增多。

對(duì)很多曾經(jīng)寄希望于房產(chǎn)增值的房東來(lái)說(shuō)，這種“表面上漲、內(nèi)部波動(dòng)”的局面，無(wú)疑是一個(gè)警號(hào)。

背后原因：信貸收緊+利率不確定+供給偏多

為什么突然感覺(jué)房市沒(méi)那么穩(wěn)了？幾條原因正在交織發(fā)酵：

• 雖然過(guò)去一段時(shí)間有降息，但隨著通脹壓力、貸款利率和購(gòu)房成本不確定性加強(qiáng)，很多潛在買家望而卻步，導(dǎo)致需求支撐弱化。Cotality分析師就指出，目前房?jī)r(jià)與家庭收入比處于歷史高位，這極大壓縮了普通買家的購(gòu)房能力。

• 拍賣量增加，說(shuō)明很多房東想在“最后高點(diǎn)”前拋房套現(xiàn)；但實(shí)際成交率下滑，說(shuō)明買家并不買賬。賣方心理與買方需求脫節(jié)，是房?jī)r(jià)難以下跌的同時(shí)，也難有大漲的原因。

• 在很多城市，尤其是中小城市或郊區(qū)，新房源與房屋供應(yīng)持續(xù)，供大于求趨勢(shì)出現(xiàn)，加上人口流動(dòng)與貸款政策、收入增長(zhǎng)無(wú)法同步，使得“供求關(guān)系”、“支付能力”和“購(gòu)房需求”三者出現(xiàn)割裂。

  
  

這波混合信號(hào)，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)其實(shí)既是提醒，也是機(jī)會(huì)：

• 如果你目的是自住，從改善居住條件、長(zhǎng)遠(yuǎn)打算來(lái)看，合適房源 + 穩(wěn)定預(yù)算依然是可靠選擇。但別把“房子會(huì)一直漲”當(dāng)作理所當(dāng)然。

• 如果你是投資/投機(jī)目的，要格外謹(jǐn)慎。當(dāng)前房?jī)r(jià)與潛在風(fēng)險(xiǎn)都在增大，投資回報(bào)的不確定性比前幾年高多了。

• 想抓住機(jī)會(huì)的買家，不妨關(guān)注大城市之外、中小城市或郊區(qū)——那里的房?jī)r(jià)可能相對(duì)更“合理”，風(fēng)險(xiǎn)也更低。

目前市場(chǎng)走向還并不明朗，既有利好因素，也有風(fēng)險(xiǎn)聚集。你怎么看？

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