雖然最新一次政治局會(huì)議通稿里沒(méi)有提及房地產(chǎn)，但近期還是有一系列重磅信號(hào)值得關(guān)注。

比如：各省市自治區(qū)正在密集發(fā)布“十五五規(guī)劃建議”，其中都有關(guān)于樓市的表述，而且提出了很多新的、一致性的要求，預(yù)示著未來(lái)的樓市之變。

變化一：保障房定位和供應(yīng)量將變！

此前，國(guó)家層面已經(jīng)明確將用“配售型保障房”替代此前各地的安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

其實(shí)質(zhì)是：保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。各類(lèi)保障房在出售后，將不能再轉(zhuǎn)為紅本商品房自由上市交易。

保障房將更加專(zhuān)注于“兜底”，供應(yīng)量也會(huì)“優(yōu)化”，其實(shí)就是控制增量。比如廣東的“十五五規(guī)劃建議”明確提出，要“優(yōu)化保障性住房供給”；浙江的十五五規(guī)劃建議也明確：“優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足各類(lèi)困難家庭基本住房需求”。

河南的表述是：“優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求”；北京的表述是：“優(yōu)化保障性住房供給，加大存量資源盤(pán)活力度，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求?！?/p>

這意味著，未來(lái)享受保障房的主要是困難家庭，夾心階層、人才享受保障房的空間將減少。保障房的新供應(yīng)量將有所減少，這有利于商品房市場(chǎng)復(fù)蘇。

變化二：舊改模式變了，未來(lái)提倡自主更新、原拆原建。來(lái)自舊改的供應(yīng)量將大幅減少。

廣東省、重慶市等地的十五五規(guī)劃建議提出：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，這也是最近中央層面的定調(diào)。

以前，我們的舊改模式是：開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)、政府支持，通過(guò)大幅提高容積率來(lái)推進(jìn)。只有提高容積率，開(kāi)發(fā)商才能收回成本并盈利，這個(gè)模式才成立。

現(xiàn)在樓市出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，國(guó)家提出要降低城市核心區(qū)人口密度，所以提高容積率式的舊改不被鼓勵(lì)了。

不提高容積率，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)介入的。只能走業(yè)主自主、大家湊錢(qián)、政府支持，雇傭代建商的模式（原拆原建）。這種更新模式效率不高，推進(jìn)難度大。所以，未來(lái)從舊改渠道新增的住宅量將大大減少，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。

在廣東，這一變化的影響將更為顯著。因?yàn)閺V東有大量城中村，以深圳為例，以前的舊改往往把容積率提高到8到10倍?，F(xiàn)在有了3.1倍容積率和100米總高的限制，城中村拆除重建基本不可能了。即便拆除重建，也很難有建筑面積的增量。這會(huì)加大商品住宅的稀缺性。

變化三：會(huì)繼續(xù)松綁限購(gòu)，但京滬能否完全取消限購(gòu)存疑。

目前有限購(gòu)的城市只有北上深，以及海口、三亞。

廣東十五五規(guī)劃建議提出：“清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”。在“中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議”里也有同樣的表述。

目前在廣東還有住房消費(fèi)限制性措施的，只有深圳的福田區(qū)、南山區(qū)和寶安的新安街道。所以一般預(yù)計(jì)，廣東省的這個(gè)提法意味著深圳最后的限購(gòu)也有望在未來(lái)取消。

?？?、三亞的限購(gòu)措施已經(jīng)大大放松，想買(mǎi)的基本上都有辦法買(mǎi)。未來(lái)北京、上海會(huì)不會(huì)完全取消限購(gòu)？尚有待觀察，北京市的“十五五規(guī)劃建議”里就沒(méi)有類(lèi)似的表述。

變化四：增加改善性住房供應(yīng)。

北京、天津、廣東、湖北等省市的十五五規(guī)劃建議里，都提出要增加改善性住房供給，這也是中央的要求。

這意味著，未來(lái)幾年較大戶(hù)型的第四代住宅會(huì)大量上市，這對(duì)于存量中偏剛需、得房率較低、配套差的房產(chǎn)，將構(gòu)成降維打擊。

變化五：貼息、個(gè)稅抵扣會(huì)有嗎？

房貸貼息和更多的個(gè)稅抵扣，是近日坊間流傳的利好。這些利好能兌現(xiàn)嗎？我覺(jué)得2026年還是很有可能的。

值得注意的是，雖然最近一次政治局會(huì)議沒(méi)有提及樓市，但12月3日國(guó)務(wù)院召開(kāi)的高規(guī)格的“第十七次專(zhuān)題學(xué)習(xí)”，跟房地產(chǎn)關(guān)系密切。會(huì)議提出：

1、要科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，采取更有力度、更具針對(duì)性的舉措，解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)、社保、安居、子女教育等問(wèn)題。

2、要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來(lái)，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

看到了嗎，“穩(wěn)樓市”、“好房子”、“城市更新”等都出現(xiàn)了。