最近，高層會(huì)議重提穩(wěn)樓市，這一次，它和城市更新、消除隱患緊緊綁在了一起。

距離上次中央層面明確提及“穩(wěn)樓市”已時(shí)隔八個(gè)月，這個(gè)特殊時(shí)點(diǎn)的重申引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降14.7%，新建商品房銷售額下降9.6%。這些數(shù)字背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在下行通道的現(xiàn)實(shí)。

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穩(wěn)樓市重新被提及，并非孤立事件。它出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議定調(diào)明年經(jīng)濟(jì)工作的背景下，與實(shí)施積極的財(cái)政政策、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀目標(biāo)同框。

更值得注意的是，穩(wěn)樓市這次與城市更新和消除隱患并列出現(xiàn)。

這表明，政策思路已從單純穩(wěn)定市場(chǎng)轉(zhuǎn)向更系統(tǒng)化的解決方案。畢竟，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不僅關(guān)乎經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，更關(guān)系到千家萬(wàn)戶的居住安全。

香港不久前發(fā)生的大火，為高層決策提供了現(xiàn)實(shí)警示。內(nèi)地的住房安全問(wèn)題同樣不容忽視。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2024年，全國(guó)房齡超過(guò)30年的建筑占比已高達(dá)35%，涉及城鄉(xiāng)住房總建筑面積約230億平方米。

這已不是簡(jiǎn)單的“老破小”問(wèn)題，而是關(guān)乎億萬(wàn)居民生命財(cái)產(chǎn)安全的重大民生課題。穩(wěn)樓市必須與消除安全隱患緊密結(jié)合，這已成為政策制定的明確方向。

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這次重提穩(wěn)樓市，明確指向好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

這意味著政策目標(biāo)已從短期刺激市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化的深刻轉(zhuǎn)變。

這種轉(zhuǎn)變既是對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)，也是對(duì)過(guò)去發(fā)展模式的修正。高質(zhì)量發(fā)展已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)要求。

盡管政策方向已定，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市二手房平均價(jià)格同比下跌7.95%。

銷售額下降幅度大于銷售面積下降幅度，表明價(jià)格仍在下降通道。穩(wěn)房?jī)r(jià)仍是當(dāng)前穩(wěn)定樓市的重要任務(wù)，這一點(diǎn)沒(méi)有改變。

市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要時(shí)間和政策配合，這注定是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。

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面對(duì)穩(wěn)樓市的需求，傳統(tǒng)政策工具的空間已相當(dāng)有限。經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整，房貸利率已處于歷史低位，各地限制性政策也已大幅松綁。

廣州近期開(kāi)展的房地產(chǎn)收儲(chǔ)實(shí)踐提供了新思路。第二輪收儲(chǔ)放寬了條件，期房也被納入范圍，且收儲(chǔ)工作將“常態(tài)化”運(yùn)行。

這種減少庫(kù)存、調(diào)節(jié)供需的方式，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定提供了新路徑。截至10月末，全國(guó)商品房待售面積已連續(xù)減少，雖然總量仍高，但積極因素正在積累。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)機(jī)，可能來(lái)自于一些微妙變化。隨著房?jī)r(jià)調(diào)整，許多城市的租售比正在改善。

與此同時(shí)，房貸利率持續(xù)下調(diào)，使月供壓力逐漸向租金水平靠近。這一變化具有深遠(yuǎn)意義。

當(dāng)月供與租金持平甚至更低時(shí)，購(gòu)房的性價(jià)比將顯著提升，這將成為支撐房?jī)r(jià)的重要因素。香港樓市今年的回暖，某種程度上就受益于這一變化。

香港樓市今年3月以來(lái)持續(xù)回暖，多項(xiàng)指標(biāo)已連續(xù)7個(gè)月改善。至11月，香港私宅售價(jià)指數(shù)比年初上漲1.14%，創(chuàng)近年來(lái)新高。

一個(gè)重要原因是香港的租金回報(bào)率已持平甚至超過(guò)房貸利率，形成了供房與租房壓力相當(dāng)?shù)木置妗?/p>

內(nèi)地部分城市正朝著這一方向發(fā)展。隨著房?jī)r(jià)調(diào)整和利率下行，一些房產(chǎn)的月供已與租金接近，這為市場(chǎng)企穩(wěn)提供了基礎(chǔ)條件。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在轉(zhuǎn)型的陣痛期，但這并不意味著沒(méi)有希望。

政策端的積極信號(hào)、市場(chǎng)端的自我調(diào)整以及需求端的逐步恢復(fù)，正在形成合力推動(dòng)市場(chǎng)走向新的平衡。

未來(lái)一年，隨著穩(wěn)樓市政策與城市更新、消除隱患等工作結(jié)合推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)更加健康、可持續(xù)的發(fā)展。

政策工具箱正在重新整理，城市更新與存量住房改造成為新的著力點(diǎn)。廣州的收儲(chǔ)實(shí)踐展示了一條減少庫(kù)存、調(diào)節(jié)供需的新路。

房?jī)r(jià)與月供的微妙變化正在悄然發(fā)生，當(dāng)租金與月供逐漸接近甚至持平，市場(chǎng)的底部或許就在不遠(yuǎn)處。香港樓市的回暖已經(jīng)驗(yàn)證了這一邏輯的可能性。

如今，穩(wěn)樓市已不再是簡(jiǎn)單的價(jià)格維穩(wěn)，而是房地產(chǎn)新舊模式轉(zhuǎn)換的系統(tǒng)工程。每一次政策重申都不是簡(jiǎn)單的重復(fù)，而是在新條件下的重新定位。