深圳灣畔，一個總價最高達3.77億的豪宅項目開盤，348套房子當天賣掉約七成，狂攬130億。

與此同時，深圳二手房成交均價已悄然跌至5.7萬/平，許多剛需購房者仍在為首付與月供精打細算。

這兩個場景發(fā)生在同一座城市，同一片天空下，卻如同兩個平行的世界。

深圳樓市，正在經(jīng)歷一場深刻的折疊。

01

折疊之上：頂豪被橫掃的狂熱

11月30日，深圳灣頂級豪宅項目澐璽啟動選房。均價約16.88萬/平，套均總價約5462萬。

最貴的一套，價格高達3.77億。

就是這樣的天價，開盤去化率高達約七成，單日銷售額130億，刷新了全國單盤單日銷售紀錄。

普通人難以想象：在房價下行的周期里，為何還有人如此瘋狂？

答案在于階層與資產(chǎn)的本質(zhì)差異。

對于頂層財富群體而言，房產(chǎn)是其龐大資產(chǎn)配置中的一環(huán)。他們擁有更多的資源和渠道來抵御風險，實現(xiàn)“失之東隅，收之桑榆”。

房價波動，收割最深的是押上全部身家、掏空六個錢包的中產(chǎn)。而頂層的玩家，始終穩(wěn)坐釣魚臺。

這不是孤立現(xiàn)象?；仡欉^去四年，從海德園到招商璽家園，頂豪“日光”的故事在深圳輪番上演。

接下來，蛇口、后海、深超總還有多個頂級豪宅等待入市。

但這些局部的狂熱，從未改變深圳樓市整體下行的軌跡。

02

折疊之下：不斷探底的真實市場

與頂豪市場的火熱形成刺眼對比的，是整個大盤持續(xù)的低迷。

新房市場，2021年高峰時年成交52417套，2024年在政策強力刺激下回升至37972套，但效應(yīng)短暫。今年11月，單月成交量僅2644套。

二手房市場軌跡相似，從2020年近10萬套的高峰腰斬，今年11月網(wǎng)簽量4472套，反彈乏力。

深圳二手房成交均價，從2021年的8萬/平高點，一路跌破7萬、跌破6萬。

2025年11月，這一數(shù)字已降至5.7萬/平。

關(guān)鍵問題在于，無論是全國的經(jīng)濟就業(yè)環(huán)境，還是房地產(chǎn)自身的數(shù)據(jù)，都尚未看到任何筑底的跡象。

全國房地產(chǎn)投資降幅創(chuàng)新高，商品房銷售額跌幅逼近兩位數(shù)，個人房貸連續(xù)多月負增長，土地財政收入相較高點已腰斬。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個大中城市二手房價格環(huán)比無一上漲。北京、深圳、廣州的新房和二手房價格全線下跌。

信心與預(yù)期，是當前市場最稀缺的東西。

03

深圳樓市的未來：終會上漲，但節(jié)點未知

沒有永遠的上漲，也沒有永遠的下跌。對于深圳這樣的城市，其樓市潛力依然存在，但反彈的節(jié)點難以預(yù)測。

支撐其潛力的底座依然堅實：

深圳強勁的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)競爭力、持續(xù)的人口吸引力，構(gòu)成了基本盤。

更關(guān)鍵的是供需矛盾：深圳居住用地占比長期偏低，大量住房以無法公開流通的城中村形式存在。真正可交易的商品房，相對于龐大的人口基數(shù)，始終稀缺。

但反彈節(jié)點取決于大環(huán)境：

樓市何時止跌，不取決于政策刺激本身，而取決于經(jīng)濟大環(huán)境是否回暖，民眾收入與就業(yè)預(yù)期是否改善。

當前，許多人正進入防御狀態(tài)：不是想著如何增加收入，而是竭力減少支出、降低負債。這正是消費貸、房貸增長乏力的根源。

在收入不確定的當下，信心無從談起。

可以確定的是：

第一，房地產(chǎn)的黃金時代，一去不返。未來即使核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能保值增值，但憑借炒房賺快錢的時代，已經(jīng)終結(jié)。

第二，極度分化將是常態(tài)。這種分化是全國性的、區(qū)域性的，也是城市內(nèi)部的。

全國范圍內(nèi)，只有少數(shù)核心城市群的核心城市，能在調(diào)整后依托真實需求繼續(xù)發(fā)展。

大多數(shù)城市將面臨橫盤，部分城市難免“白菜化”。

即使在深圳這樣的城市，核心區(qū)與遠郊、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與普通住宅，命運也將截然不同。

這座城市的樓市，已經(jīng)折疊。而生活在其中的人們，正在不同的維度里，經(jīng)歷截然不同的真實。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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