物業(yè)服務的邊界究竟在哪里？這可能是2025年物業(yè)行業(yè)龍頭們試圖解答的問題。

過去四十年，這個問題的答案通常被限定在圍墻之內，無論是基礎的四保一服，還是增值服務，市場似乎習慣于將物業(yè)定義為保值服務的執(zhí)行者。

在這個語境下，物業(yè)公司依靠疊加服務密度來換取微薄的利潤空間。行業(yè)習慣了在既定的框架里做“加法”，卻鮮少有人敢于跳出框架去重塑規(guī)則。

然而，當城市發(fā)展的重心轉向存量運營，物業(yè)行業(yè)原有的價值錨點開始松動。

在這個時候，行業(yè)龍頭保利物業(yè)提出了一種全新的思路：“全域景城”模式。

這是一種截然不同的野心。保利物業(yè)試圖用實踐證明：物業(yè)的價值不應止步于維持現(xiàn)狀，而在于通過運營激活沉睡的資源，進而掌握對城市資產價值的定義權。

這或許才是當下，物業(yè)企業(yè)最該爭奪的戰(zhàn)略高地。

01

一次服務模式的全新升級

什么是“全域景城”模式？

如果僅僅把它理解為保利物業(yè)進駐了幾個景區(qū)，那就太低估了保利物業(yè)的戰(zhàn)略圖景。

在傳統(tǒng)的城市服務語境里，景區(qū)是景區(qū)，社區(qū)是社區(qū)，商圈是商圈。它們在物理空間上或許相鄰，但在服務功能和商業(yè)邏輯上卻是割裂的。景區(qū)只負責賣門票，社區(qū)只負責收物業(yè)費，商圈只負責收租金。

保利物業(yè)的全域景城，核心在于一個“破”字。

它以全域的視角，以城市中最具顯性價值、最能聚集流量的景觀/景區(qū)資源為支點，試圖打破物理與功能的邊界，將割裂的城市空間進行服務+運營的整體重塑。

它的底層運作邏輯是一套精密的烏斯莫比環(huán)式造血系統(tǒng)：

第一環(huán)：以景興城（引流）。用國家級甚至世界級的物業(yè)服務標準，去煥新老舊街區(qū)、提升景區(qū)品質。環(huán)境變好了，體驗變優(yōu)了，自然就能吸引源源不斷的流量。

第二環(huán)：以城亮景（變現(xiàn)）。流量來了，但這只是開始。通過引入商業(yè)業(yè)態(tài)、策劃文旅活動、植入產業(yè)內容，讓單純的過路客變成愿意消費的留量。讓流量轉化為支持周邊商業(yè)繁榮和產業(yè)活力的支撐。

第三環(huán)：反哺民生（共生）。通過精細化資產運營產生的經營性收益，不再僅僅是企業(yè)的利潤，更被用來反哺片區(qū)的基礎設施維護、公共服務升級。這就形成了一個“景觀—民生—產業(yè)”無限循環(huán)的價值閉環(huán)。

且值得注意的是，為了讓“全域景城”模式能夠更好地落地，保利物業(yè)基于多年的實踐，通過四大產品，構建了從頂層規(guī)劃到落地運營的完整閉環(huán)。

1）景城規(guī)劃-全景全城

保利物業(yè)從全域視角出發(fā)，通過“統(tǒng)一規(guī)劃+一體化運營”，打通軟硬件煥新路徑，確保城市發(fā)展的整體性和延續(xù)性。

2）景城治理-善治善城：

保利物業(yè)依托智慧治理中樞平臺，對城市空間與環(huán)境進行微更新，實現(xiàn)主客共享、全齡友好，為資產運營打下最堅實的“環(huán)境底座”。

3）景城運營-山海連城：

在運營層面，保利物業(yè)以《全域景城綜合運營規(guī)劃》為綱，讓生態(tài)資源變成發(fā)展資源，讓沉睡資產變成流動資本，真正實現(xiàn)城市的自我造血。

4）景城生態(tài)-眾智成城

通過保利系統(tǒng)內外的龐大朋友圈以開放生態(tài)匯聚產業(yè)資源，以多元金融工具構建資金渠道。這不僅是服務的保障，更是項目落地的“壓艙石”。

在這個模式下，廣州塔下的老舊社區(qū)可以變成網紅打卡點，深圳大鵬的西涌海岸線可以變成國際戶外運動的勝地。

比如，進駐深圳西涌國際濱海旅游區(qū)以來，保利物業(yè)通過專線接駁與駕駛資源整合優(yōu)化交通配套，精準銜接西涌天文臺和濱海旅游度假區(qū)；同時挖掘景區(qū)核心賣點、規(guī)劃沙灘布局、引入商戶、組織營銷策劃，以“戶外運動”“文體賽事”“山海守護者”三大核心IP，提升服務水平與消費潛力；并且搭配“超級管家服務體系”“星海俱樂部”兩大服務，全方位為西涌景區(qū)賦能，重塑高品質濱海旅居體驗。

2025年“五一”假期，深圳大鵬新區(qū)共接待游客54.31萬人次，同比增長22.68%；實現(xiàn)旅游收入2.23億元，同比增長41.33%，兩項數(shù)據均創(chuàng)下歷史同期新高。

拆掉景區(qū)的圍墻，讓城市變成大景區(qū)；拆掉服務的邊界，讓物業(yè)企業(yè)成為城市資產運營的操盤手。

這就是保利物業(yè)“全域景城”的野心：它不再滿足于管理一個封閉的社區(qū)或者空間，而是要經營一個開放的生態(tài)。

02

一場不得不做的服務革命

為什么保利物業(yè)要在此時此刻，提出這樣一個全新的服務模式？

我的觀點是，這并非只是單純的企業(yè)戰(zhàn)略選擇，而是時代、政府、行業(yè)三方力量共同作用下的必然結果。

1）城市的發(fā)展階段在變

從國家戰(zhàn)略出發(fā)，中央城市工作會議與二十屆四中全會明確提出建設“現(xiàn)代化人民城市”。城市發(fā)展邏輯從“外延式擴張”轉向“內涵式高質量增長”。

2）行業(yè)的角色在變

過去，在政府購買服務的模式下，物業(yè)公司的角色是被動執(zhí)行者。政府不僅是規(guī)則的制定者，也是服務的購買者。物業(yè)公司在這個鏈條里，本質上是城市基礎服務的提供方。

但在保利物業(yè)提出的“全域景城”模式下，物業(yè)公司的角色發(fā)生了根本性的逆轉：以前是花錢買服務，現(xiàn)在是運營生效益。

在存量時代，物業(yè)企業(yè)在整個城市的系統(tǒng)里，不再是被動等待指令的服務執(zhí)行者，而是主動策劃內容、引入產業(yè)、運營流量的操盤手。

3）行業(yè)的發(fā)展模式在變

長久以來，物業(yè)行業(yè)的商業(yè)模式幾十年如一日：收入= 管理面積 × 物業(yè)費單價。

這是一種典型的線性增長模型，也是一種極度脆弱的模型。當面積增長見頂，物業(yè)費不增反降，企業(yè)的增長引擎動力就會受限。

而保利物業(yè)的“全域景城”模式，試圖打破行業(yè)過往數(shù)十年形成的思維慣性，跳出單位服務的服務費收入模式，轉向“資產運營+收益共享”的服務革命。

物業(yè)行業(yè)的下半場，不是比誰服務費收得從容，而是比誰能幫業(yè)主把資產運營得更貴。

這種“基礎服務打底+ 資產運營分紅”的模式，意味著物業(yè)公司不再只是地產行業(yè)的附屬產業(yè)，而是具備有高附加值的服務型行業(yè)。

03

一個新時代的開啟？

2025年，行業(yè)里最頂尖的兩家頭部企業(yè)，不約而同地完成了服務模式的迭代升級。

今年8月，萬物云提出了“理想之地”模式；而保利物業(yè)提出了“全域景城”模式。

這兩種截然不同的路徑，折射出行業(yè)未來的兩種發(fā)展形態(tài)。

萬物云的“理想之地”，是聚焦于3-5平方公里的街道或社區(qū)，服務人口約3-5萬人。它在數(shù)字和低碳技術的底座上，構建起涵蓋健康、生活、社交、工作、服務、交通六大場景的服務菜單。

這一模式的底層邏輯，還是“物業(yè)服務”的范疇。它追求的是在特定的空間下，通過數(shù)字化手段提高服務的密度、顆粒度和響應效率。通過流程改造和科技賦能，把服務成本降下來，把人效提上去。這是工科思維的極致體現(xiàn)。

相比之下，保利物業(yè)的“全域景城”則是運營思維的產物。

它徹底打破了城市的功能邊界，不再局限于城市治理，而是走向更廣闊的城市存量資產——景區(qū)、閑置用地、老舊街區(qū)。它提供的是招商引資、內容策劃、IP打造等運營服務。

其核心是在存量資產里找增量，通過運營的手段，整合全域資源、植入內容和產業(yè)，把收入的蛋糕做大。

這兩種模式沒有優(yōu)劣之分，都是頭部企業(yè)在當下的行業(yè)發(fā)展階段給出的解題思路。

但從資本市場的視角來看，保利物業(yè)的選擇或許更具想象力。

1）收入模式的升級

中金公司就在發(fā)布的研報中指出，景區(qū)運營是物管企業(yè)能夠切入的良好賽道：

一方面旅游業(yè)有望延續(xù)良好的成長性（中國旅游研究院預測到2030年文旅相關消費有望突破10萬億元，“十五五”期間年均增速8%-10%）；

另一方面相較傳統(tǒng)物管模型、景區(qū)運營模式下企業(yè)有望從偏低毛利的固定物管費向運營收入的分成升級。

我們知道，傳統(tǒng)的物業(yè)服務，是典型的低毛利的勞動密集型產業(yè)，估值的邏輯就是面積驅動。

一旦保利物業(yè)的“全域景城”模式大規(guī)模鋪開，這會給物業(yè)行業(yè)的估值模型帶來一個全新的視角：

從傳統(tǒng)的基于規(guī)模增長（面積驅動），切換到基于高毛利、高附加值（運營驅動）的增長。

2）城市存量資產的價值定義

從更長遠的視角來看，在“全域景城”模式下，保利物業(yè)通過介入產業(yè)規(guī)劃、招商引資、文化IP打造，深度嵌入了城市的經濟脈絡。

當一個景區(qū)的流量是保利物業(yè)帶來的，當一條街區(qū)的商業(yè)是保利物業(yè)運營的，當一個片區(qū)的民生服務網是保利物業(yè)編織的，物業(yè)公司對這座城市來說，就有了不可替代性。

而通過“全域景城”模式，保利物業(yè)正在定義什么是好的景區(qū)，什么是有活力的街區(qū)，什么是現(xiàn)代化的城市治理。這種軟性的標準制定權，是比規(guī)模更堅固的護城河。

在存量時代，掌握了運營權，就掌握了城市資產的定義權。這才是物業(yè)企業(yè)最深的護城河，也是保利物業(yè)不可被替代的核心競爭力。

04

結語:

未來的頭部物企，必將分化為兩類：一類是極致的科技服務商，以萬物云為代表；一類是深度的資產運營商，以保利物業(yè)為代表。

“全域景城”模式，不僅是保利物業(yè)尋找新增長極的戰(zhàn)術動作，更是其試圖重塑行業(yè)價值標準的戰(zhàn)略野心。

當別人還在盯著圍墻內的方寸之地，保利物業(yè)已經開始經營城市的資產負債表。這或許就是物業(yè)行業(yè)下半場，唯一的升維打擊。

? THE END

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