曾經(jīng)作為合肥房?jī)r(jià)“天花板”的政務(wù)區(qū)，正透露出不同以往的市場(chǎng)信號(hào)。最新成交數(shù)據(jù)顯示，板塊均價(jià)在理性回調(diào)的同時(shí)，內(nèi)部?jī)r(jià)格體系出現(xiàn)劇烈撕裂——單價(jià)跌破1.5萬元/㎡的房源數(shù)量，已遠(yuǎn)高于2萬元/㎡以上的成交案例。這不僅是數(shù)字的浮動(dòng)，更預(yù)示著以政務(wù)區(qū)為代表的高位板塊，其房?jī)r(jià)邏輯正從“地段神話”步入一場(chǎng)深刻的價(jià)值重估。背后反映的是怎樣的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向？又將對(duì)全市樓市產(chǎn)生何種影響？

來源：合肥樓市航拍

NO.1 | 壹

政務(wù)區(qū)價(jià)格韌性背后，板塊內(nèi)部劇烈分化

從11月上半個(gè)月政務(wù)區(qū)二手房成交情況來看，總成交25套房源，成交單價(jià)跌破15000元/㎡的房源有12個(gè)， 20000元/㎡以上的房源僅4個(gè)，政務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)的“水位”正在發(fā)生肉眼可見的退潮。當(dāng)區(qū)域內(nèi)跌破單價(jià)15000元/㎡的成交房源數(shù)量，達(dá)到2萬元以上房源的三倍時(shí)，這清晰地表明，市場(chǎng)調(diào)整已從整體均價(jià)的下滑，深入至內(nèi)部結(jié)構(gòu)的劇烈分化。

具體來看單個(gè)項(xiàng)目的成交情況

琥珀五環(huán)城和雅閣101平戶型，成交總價(jià)152萬元，成交單價(jià)14950元/㎡。

森林海60平戶型，成交總價(jià)77萬元，成交單價(jià)12224元/㎡。

宋都西湖花元苑83平戶型，成交總價(jià)138.8萬元，成交單價(jià)16629元/㎡。

丹青花園136平戶型，成交總價(jià)188萬元，成交單價(jià)13855元/㎡。

常青花園90平戶型，成交總價(jià)113萬元，成交單價(jià)12446元/㎡。

成交單價(jià)在20000元/㎡以上的房源如下：

樂富強(qiáng)御龍灣143平戶型，成交總價(jià)342萬元，成交單價(jià)23795元/㎡。

天鵝湖鳳曦府96平戶型，成交總價(jià)237萬元，成交單價(jià)24514元/㎡。

融僑天駿164平戶型，成交總價(jià)509萬元，成交單價(jià)31049元/㎡。

政務(wù)區(qū)的最新成交均價(jià)已降至17494.58元/㎡，是統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)唯二跌幅超過5%的區(qū)域。這一現(xiàn)象尤為值得關(guān)注，雖然成交均價(jià)環(huán)比下跌5%，但政務(wù)區(qū)成交均價(jià)目前依然是全市最高價(jià)，此番回調(diào)或意味著整個(gè)城市的房?jī)r(jià)進(jìn)入價(jià)格盤整與價(jià)值重估階段。

NO.2|貳

全市市場(chǎng)：整體下行中，結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)隱現(xiàn)

與政務(wù)區(qū)的高價(jià)位、長去化周期形成鮮明對(duì)比，合肥全市二手房市場(chǎng)在11月呈現(xiàn)出更為復(fù)雜的調(diào)整態(tài)勢(shì)。當(dāng)月全市二手住宅網(wǎng)簽4671套，雖環(huán)比微升4.24%，但同比仍下降21.3%，顯示出市場(chǎng)在低位震蕩中尋求企穩(wěn)。成交均價(jià)為11308元/㎡，環(huán)比下降7.9%，同比跌幅更達(dá)28.98%，價(jià)格下行壓力持續(xù)存在。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)分化加劇。瑤海區(qū)以823套的成交量領(lǐng)跑，其不足9000元/㎡的均價(jià)凸顯了剛性需求的釋放；而包河、廬陽等老城區(qū)成交量出現(xiàn)下滑，新城區(qū)降幅更為明顯。這種分化印證了當(dāng)前市場(chǎng)由價(jià)格敏感型需求主導(dǎo)的特征，這一點(diǎn)在總價(jià)段分布上得到進(jìn)一步驗(yàn)證：50-100萬房源占比最高（39.75%），100-200萬區(qū)間占比環(huán)比增幅最大。購房者更傾向于選擇90-120平方米的三居室戶型，表明實(shí)用主義成為主流選擇。

來源：七七說數(shù)據(jù)

值得注意的是，市場(chǎng)流動(dòng)性出現(xiàn)改善跡象。平均成交周期縮短至217天，議價(jià)空間穩(wěn)步上升至9%，反映買賣雙方價(jià)格博弈更趨理性，交易效率有所提升。從購房主體看，85后、90后已成為絕對(duì)主力，合計(jì)占比超45%，他們的選擇深刻影響著產(chǎn)品偏好和市場(chǎng)走向。

綜合來看，當(dāng)前合肥二手房市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)“以價(jià)換量”的深度調(diào)整。政務(wù)區(qū)的高端屬性使其走勢(shì)相對(duì)獨(dú)立，而全市層面則表現(xiàn)出明顯的剛需驅(qū)動(dòng)特征。11月合肥二手房掛牌量環(huán)比上升0.45%，九區(qū)的平均去化周期為37.43個(gè)月，較10月來看環(huán)比下降7.49%。政務(wù)區(qū)的時(shí)間最長為46.61個(gè)月，買方市場(chǎng)格局或?qū)⒀永m(xù)，價(jià)格的筑底過程仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

NO.3|叁

結(jié)語

合肥樓市正經(jīng)歷從“普漲普跌”向“劇烈分化”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。政務(wù)區(qū)作為高端板塊的深度回調(diào)，與全市層面剛需主導(dǎo)的“以價(jià)換量”形成鮮明對(duì)比，反映出房產(chǎn)價(jià)值正從地段溢價(jià)向“地段+品質(zhì)”雙輪驅(qū)動(dòng)重構(gòu)。這一過程中，核心資產(chǎn)如政務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、低密改善項(xiàng)目的抗跌性，與普通房源的價(jià)格松動(dòng)并存，市場(chǎng)泡沫逐步擠出，購房邏輯加速從投機(jī)向居住回歸。

第一房智庫觀點(diǎn)：

未來半年，合肥樓市將延續(xù)“新房分化回暖、二手筑底調(diào)整”的格局。對(duì)購房者而言，政務(wù)區(qū)等高位板塊需精選擁有稀缺資源如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、高品質(zhì)物業(yè)的資產(chǎn)避險(xiǎn)；剛需客群則可把握二手市場(chǎng)議價(jià)窗口，聚焦總價(jià)百萬以內(nèi)、房齡較新的地鐵房。對(duì)開發(fā)商而言，產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)已取代規(guī)模擴(kuò)張，需聚焦綠色、智慧化設(shè)計(jì)以契合改善需求。政策層面建議進(jìn)一步優(yōu)化交易稅費(fèi)、支持“以舊換新”，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。唯有回歸居住本質(zhì)，市場(chǎng)才能在價(jià)值重估中走向成熟與健康