錢會(huì)流向不缺錢的人，愛會(huì)流向不缺愛的人。

這句話放在當(dāng)前的深圳新房市場(chǎng)，毫無違和感。在“賣房難”的背景下，成交熱度總是流向不缺熱度的片區(qū)和樓盤，之后就是我們看到的旱的旱死，澇的澇死——

既有豪宅項(xiàng)目一天大賣130億，也有一大批房產(chǎn)越賣越便宜，越便宜越不好賣。

01

從成交數(shù)據(jù)來看，今年前11月，深圳新房住宅累計(jì)網(wǎng)簽了35039套，去年同期是31203套。

雖然表面上環(huán)比增長(zhǎng)了12%，但由于最近一年的深圳新房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)把現(xiàn)售住宅加了進(jìn)去，單對(duì)比預(yù)售住宅的話，實(shí)際成交熱度也要打個(gè)折扣。

聚集11月份——

深圳預(yù)售+現(xiàn)售新房住宅網(wǎng)簽量為2644套，環(huán)比微降0.3%，同比大降71.8％，與去年924新政后的火爆行情形成了鮮明對(duì)比。

整體去化率怎么樣呢？

參考克而瑞的數(shù)據(jù)，11月深圳新房項(xiàng)目開盤平均去化率為23%，環(huán)比小幅回升。背后是頂豪熱銷與普宅滯銷并行，除了深圳灣沄璽紅紅火火，其他大多都較為冷清。

像在寶安、龍華、龍崗、坪山等郊區(qū)，今年不少樓盤的折扣都開到了8.5-9折左右，可還是比較難撩動(dòng)剛需。其中，均價(jià)最低的坪山，滯銷情況最為明顯。

南山福田的一些樓盤，前兩三年入市的，如今還沒有賣完的也不少見。

庫(kù)存方面——

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全市新房住宅存量面積約329.1萬㎡。

按近一年的平均銷售速度計(jì)算，當(dāng)前存量房的去化周期已延長(zhǎng)至約12.6個(gè)月，較上月增加了1.5個(gè)月。

反映出在當(dāng)前的市場(chǎng)下，整體去化速度放緩，買方市場(chǎng)特征持續(xù)凸顯。

02

為什么新房市場(chǎng)整體不溫不火？

其一，二手房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，新房失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)前深圳二手房掛牌量居高不下，不少業(yè)主為了促成交易，主動(dòng)降價(jià)拋售。一些前幾年的網(wǎng)紅盤大部分都出現(xiàn)了價(jià)格破發(fā)，這意味著許多新房在算上供樓時(shí)間與成本后，并不具備價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)果就是二手房以60％的成交占比，持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。

其二，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，資金向核心區(qū)聚集。

目前深圳預(yù)售新房住宅約3萬套，加上在售現(xiàn)樓的話，總量5萬套以下，實(shí)際不算特別多。

但遠(yuǎn)郊與近郊片區(qū)新房存量較大，在市場(chǎng)整體冷靜的背景下，即便后續(xù)政策寬松、市場(chǎng)回暖，資金也更可能流向配套成熟、保值屬性更強(qiáng)的核心區(qū)域。

其三，剛需市場(chǎng)分流，保障房形成潛在競(jìng)爭(zhēng)。

部分缺乏突出亮點(diǎn)的剛需新房，難免與價(jià)格更低的保障性住房形成客群重疊。對(duì)于預(yù)算有限的購(gòu)房者而言，這是一個(gè)需要權(quán)衡的現(xiàn)實(shí)選擇。

03

進(jìn)入12月，預(yù)計(jì)新房推盤節(jié)奏將繼續(xù)，年末促銷力度可能加大。

二手房市場(chǎng)能否延續(xù)回暖勢(shì)頭，很大程度上取決于買賣雙方的價(jià)格博弈以及是否有新的預(yù)期政策落地。深圳樓市，正在各方謹(jǐn)慎中尋找新的平衡點(diǎn)。

在深圳樓市，剛需想要買一套具有升值潛力的房子，是不是猶如海底撈針？
盡管很多人不愿意承認(rèn)，但是從市場(chǎng)來看，情況的確如此。隨著住房保障工作加快推進(jìn)，越來越多的保障房入市，必然會(huì)拉低很多普通房子的稀缺性。
所以目前留給剛需的選擇只有兩個(gè)：

1、把買房當(dāng)作消費(fèi)品，不用考慮漲跌問題，自己住得開心就行。
2、把買房當(dāng)作投資品，選個(gè)勢(shì)能強(qiáng)的潛力板塊，以改善為核心。
對(duì)于買房人，特別是剛需買房人來說，購(gòu)房思路不應(yīng)該是找便宜的房子，而應(yīng)該找未來在市場(chǎng)中有競(jìng)爭(zhēng)力的房子。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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