最近關(guān)于樓市的討論，風(fēng)向有些細(xì)微的變化。

不再是清一色的“要不要救”、“怎么刺激”，而是出現(xiàn)了一些更具體、也更耐人尋味的詞。

12月4日，央行行長(zhǎng)在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)表的文章，通篇讀下來(lái)，“房地產(chǎn)”這個(gè)詞出現(xiàn)了八次。但表述挺簡(jiǎn)潔的，重點(diǎn)是“加強(qiáng)宏觀(guān)審慎管理”和“構(gòu)建發(fā)展新模式”。

和兩年前那篇詳細(xì)羅列“房住不炒”、“滿(mǎn)足融資需求”、“支持三大工程”的文章相比較，這一回的視角，展現(xiàn)出更具全局觀(guān)的態(tài)勢(shì)，也更加“穩(wěn)”。

字里行間透出的信號(hào)是：從金融貨幣的角度看，能用的工具在過(guò)去兩年已經(jīng)比較充分地使用了。接下來(lái)，政策可能需要新的著力點(diǎn)。

這個(gè)著力點(diǎn)是什么？這可以從前一天的會(huì)議中看出端倪。

12月3日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在專(zhuān)題學(xué)習(xí)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要把城市更新、消除安全隱患和穩(wěn)樓市結(jié)合起來(lái)，扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

“穩(wěn)樓市”我們已經(jīng)聽(tīng)到很多年了，可這次把它和城市更新緊密結(jié)合起來(lái)，意義就完全不一樣了，這也許就意味著，救市的根本道理，真的需要發(fā)生改變了。

過(guò)去的幾年，我們穩(wěn)樓市的思路，可以概括為“向外挖增量”。說(shuō)白了，就是想盡辦法鼓勵(lì)還沒(méi)買(mǎi)房的人進(jìn)來(lái)買(mǎi)房。從解除各種限購(gòu)限售，到降低首付、利息，再到發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，幾乎把能用的短期刺激政策都用了一遍。客觀(guān)說(shuō)，這些政策在一定階段起到了支撐作用。

但效果似乎進(jìn)入了一個(gè)平臺(tái)期。數(shù)據(jù)不說(shuō)謊，今年前10個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比仍是下降的。當(dāng)絕大多數(shù)城市該松的綁都松了，這些措施對(duì)市場(chǎng)的邊際帶動(dòng)作用，就像用力按一個(gè)已經(jīng)按到底的彈簧，效果自然減弱了。市場(chǎng)，尤其是購(gòu)房者的預(yù)期，似乎對(duì)單純的“松綁”有些麻木了。

所以，這次把穩(wěn)定樓市，納入城市更新這個(gè)大范圍之中，核心思路，是從向外挖掘增量變?yōu)椤?strong>向內(nèi)激發(fā)存量”。

什么叫“激活存量”？不是說(shuō)去庫(kù)存那么簡(jiǎn)單。它的深層意思是，不再單純盯著那些還沒(méi)有房子的人，而是著眼于讓已經(jīng)住在房子里的人，產(chǎn)生“換得更好、住得更好”的愿望。

想象一下，通過(guò)成片區(qū)的城市更新，把老舊的配套設(shè)施升級(jí)，把安全隱患消除，把小區(qū)環(huán)境整體提升。當(dāng)你周?chē)沫h(huán)境煥然一新，而你住的房子相比之下顯得又老又舊時(shí)，改善居住條件的想法是不是會(huì)自然萌生？這就是在創(chuàng)造和激發(fā)真實(shí)的、升級(jí)版的住房需求。

這不僅僅是粉刷外墻那么簡(jiǎn)單，它很可能涉及貨幣化安置、房票等形式的支持，也需要央企等有實(shí)力的主體參與，因?yàn)檫@是一項(xiàng)需要大資金和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)工程。事實(shí)上，政策配套已經(jīng)在路上，中央財(cái)政已安排超200億元補(bǔ)助20個(gè)示范城市，2026年還是城中村改造三年行動(dòng)的收官年，力度可以期待。

這樣，這對(duì)我們普通人意味著什么？

首先，部分“老破小”可能迎來(lái)價(jià)值重估。這里主要指那些位置核心、但品相不佳的房子。如果它們能被納入城市更新的范圍，其居住價(jià)值和市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)改善。當(dāng)然，這不是過(guò)去那種暴富的“拆遷”概念，更可能是“修繕提升”或“以舊換新”的路徑。

其次，市場(chǎng)的主力需求正在切換。未來(lái)的新房市場(chǎng)，改善型需求將成為絕對(duì)主力。“以舊換新”、“賣(mài)一買(mǎi)一”的鏈條能否暢通，變得至關(guān)重要。政策組合拳，很可能朝著這個(gè)方向去疏通堵點(diǎn)。

最后，也是最重要的，它再次明確告訴我們：房地產(chǎn)的“金融炒作”時(shí)代真的過(guò)去了。

無(wú)論是央行文章中提及的幣值，穩(wěn)定、不要大量投放或收縮，還是國(guó)務(wù)院所提出的結(jié)合城市更新，其核心目標(biāo)統(tǒng)統(tǒng)都是“平穩(wěn)健康”。

房子終究要回到它的居住本質(zhì)。

期待普漲、快漲已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)，但一個(gè)扎實(shí)更新、穩(wěn)步換血的市場(chǎng)，對(duì)真正需要安家、改善的人來(lái)說(shuō)，或許是更健康、更可持續(xù)的環(huán)境。

樓市正逐步擺脫過(guò)去簡(jiǎn)單直接的刺激模式，邁入一個(gè)更為復(fù)雜、更需耐心細(xì)致的運(yùn)營(yíng)階段，這一轉(zhuǎn)變，值得每個(gè)人認(rèn)真思考與體會(huì)。