商業(yè)觀察

觀察項(xiàng)目 | 廣州SKP

作者 | 福貴

圖源 | 攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

傳了4年，SKP終于要進(jìn)廣州了！這次的概率非常大！

多方信息源基本可以實(shí)錘，廣州馬場(chǎng)引入的商業(yè)都在指向SKP。

一是消息源于廣州官方媒體，在廣州日?qǐng)?bào)發(fā)布的消息中，馬場(chǎng)地塊規(guī)劃已經(jīng)審議通過，明確寫道“這片土地將依托‘黃金三角’區(qū)位優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃打造世界頂級(jí)的城央公園，引入‘頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)’一體化消費(fèi)鏈，構(gòu)建功能復(fù)合、生態(tài)融合、全球視野的世界級(jí)城市活力極核?！?/p>

并且該消息被轉(zhuǎn)載在廣州市人民政府網(wǎng)站政務(wù)服務(wù)欄目上，可以說是官方明牌了，可信度很高。

而頂奢百貨，按照這幾年廣州官媒、政府工作報(bào)告等披露的信息顯示，廣州一直在推動(dòng)SKP入駐，所以可以認(rèn)為頂奢百貨是指SKP系商業(yè)。

截取自廣州政府網(wǎng)站

二是根據(jù)公開的效果圖，其中一棟樓宇的建筑風(fēng)格與SKP系商業(yè)非常相似，特別是圖中還標(biāo)有一個(gè)很大的“S”。

就像華潤萬象系商業(yè)，很多元素都是一個(gè)模子刻出來的，一眼就能看出來。

可以對(duì)比SKP已開業(yè)項(xiàng)目的建筑立面，建筑線條和logo形狀，都是一樣的，就差直接寫上廣州SKP了。

目前公開的效果圖

武漢SKP

三是從業(yè)內(nèi)人士得到的消息來看，馬場(chǎng)的商業(yè)將由SKP運(yùn)營。

多方信息互相印證，讓SKP入穗從猜測(cè)變成了大概率事件。廣州高端商業(yè)的王炸要來了。

01

4年期待

廣州SKP終于要來了

引入像SKP這樣具有標(biāo)桿意義的高端商場(chǎng)，是近年來許多城市，特別是一線和新一線城市，積極推動(dòng)本地商業(yè)提檔升級(jí)、建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的重要一步。

前些年，SKP成功外擴(kuò)，在北京之外打造了西安SKP。且在2020年超越了英國哈羅德百貨，登上全球高端百貨第一寶座，一時(shí)風(fēng)頭無兩。

那一時(shí)期，多個(gè)城市都在傳要引入SKP，如廣州、成都、武漢、杭州、昆明、合肥、呼和浩特等，每一次消息傳出，都會(huì)引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

然而，受大環(huán)境影響，SKP外擴(kuò)速度受到一定阻礙，成都SKP、武漢SKP相繼開業(yè)，原計(jì)劃今年底開業(yè)的杭州SKP，推遲到2027年。

盡管不時(shí)仍有SKP要進(jìn)駐其他城市的傳聞出現(xiàn)，但大多未能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

SKP要進(jìn)廣州的消息，從2021年開始幾乎每年都會(huì)傳一輪，而且每次都有相當(dāng)官方的信息來源。

最早是在2021年8月，中國政府采購網(wǎng)發(fā)布的《天河區(qū)馬場(chǎng)地塊功能提升發(fā)展策劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性磋商公告》中，就明確提出計(jì)劃對(duì)廣州天河區(qū)馬場(chǎng)地塊進(jìn)行功能提升發(fā)展策劃項(xiàng)目招標(biāo)，地塊功能定位將對(duì)標(biāo)北京SKP等國際著名CBD，算是首次釋放出信號(hào)。

目前公開的效果圖

到2022年，在第八屆中國廣州國際投資年會(huì)上，華潤、北京華聯(lián)、太古三大商業(yè)巨頭共同透露，將推動(dòng)萬象城、SKP、太古里落戶廣州。

更關(guān)鍵的是，在該屆投資年會(huì)上，廣州市政府與北京華聯(lián)集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略框架協(xié)議，明確將在廣州建設(shè)華南首個(gè)SKP項(xiàng)目。

2023年初，廣州天河發(fā)布官方微信消息稱，天河區(qū)將加快商圈重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，重點(diǎn)服務(wù)對(duì)接北京華聯(lián)SKP、華潤集團(tuán)等意向投資企業(yè)，全力推動(dòng)企業(yè)落地落戶。

天河綠鏈效果圖

再到2024年的廣州市政府工作報(bào)告，也明確列出了推動(dòng)SKP等商業(yè)載體建設(shè)。期間還傳出SKP已入駐廣州IFC辦公的消息。

這也讓市場(chǎng)猜測(cè)，SKP項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在廣州設(shè)立辦公點(diǎn)，為未來可能的商場(chǎng)落地進(jìn)行前期籌備、招商和協(xié)調(diào)工作。?

而近期的最新進(jìn)展，則包括馬場(chǎng)地塊規(guī)劃審議通過，以及越秀集團(tuán)作為做地主體，配合收回地塊并支付約100億元補(bǔ)償款（具體以批復(fù)為準(zhǔn)）等實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

目前公開的效果圖

一連串的消息，讓業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，基本可以確定SKP會(huì)落地馬場(chǎng)地塊，且從流傳的效果圖來看，項(xiàng)目已大量使用SKP標(biāo)志性設(shè)計(jì)元素，只等官方確權(quán)拿地。

也有觀點(diǎn)指出，項(xiàng)目雖地處廣州市區(qū)核心，很期待正式亮相，只是重新啟動(dòng)需要一定時(shí)間，真正入場(chǎng)不會(huì)很快。

02

萬象城+雙太古+SKP+K11

廣州商業(yè)很熱鬧

若SKP最終官宣落地馬場(chǎng)，廣州這座城市的商業(yè)將會(huì)變得更加熱鬧，將重塑廣州的高端零售格局，但也意味著競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

一位廣州業(yè)內(nèi)人士曾坦言，廣州雖位列四大一線城市，但是商業(yè)發(fā)展非常慢，很多年沒有明顯變化。

這一印象主要在于，很長(zhǎng)一段時(shí)間里，廣州能稱得上頂級(jí)奢場(chǎng)的僅有太古匯一家。

其它熱門商場(chǎng)如天河城、天環(huán)廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、萬菱匯等，都是經(jīng)營多年，且大多集中于天河路-珠江新城商圈，沒有多少后起之秀涌現(xiàn)。

而且按照廣州城市經(jīng)濟(jì)來看，廣州2024年的GDP為3.1萬億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1.11萬億元、600萬資產(chǎn)富裕家庭達(dá)16.64萬戶。

相較深圳，2024年的GDP為3.68萬億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1.06萬億元、600萬資產(chǎn)富裕家庭達(dá)17.55萬戶。

兩座城市經(jīng)濟(jì)差距不大，但深圳早早就開出兩家頂奢商業(yè)。在這一層面，廣州高端市場(chǎng)發(fā)展確實(shí)慢。

廣州商業(yè)格局真正劇變，都發(fā)生在近幾年，這也將是廣州下一輪商業(yè)騰飛時(shí)刻。

一是相較年輕的廣州K11通過持續(xù)調(diào)改升級(jí)，成功引入Gucci、Balenciaga、Brunello Cucinelli、BALMAIN、TOD’S、Christian Louboutin、Yohji Yamamoto等國際一線品牌，打破了廣州多年來只有一家奢場(chǎng)的格局。

二是按目前進(jìn)展，聚龍灣太古里一期將于年底開業(yè)，白鵝潭萬象城計(jì)劃在明年亮相，再加上可能入局的SKP，廣州高端商業(yè)即將形成“萬象城+雙太古（匯、里）+K11+SKP”的多強(qiáng)并立局面。

從布局上看，這些重點(diǎn)項(xiàng)目均落在近三十年發(fā)展的核心天河區(qū)與傳統(tǒng)繁華的荔灣區(qū)。

這不僅能推動(dòng)天河商業(yè)能級(jí)再上一個(gè)臺(tái)階，也有望激活荔灣等老城區(qū)的商業(yè)活力，有利于推動(dòng)廣州商業(yè)從單核聚集向多極均衡發(fā)展。

總體而言，廣州正在從單一奢場(chǎng)引領(lǐng)進(jìn)入頂級(jí)商場(chǎng)群雄逐鹿的新階段。

競(jìng)爭(zhēng)固然會(huì)加劇，但更重要的意義在于，它將與現(xiàn)有項(xiàng)目形成呼應(yīng)與互補(bǔ)，共同做大廣州高端消費(fèi)的市場(chǎng)容量，進(jìn)一步推動(dòng)灣區(qū)商業(yè)發(fā)展。

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