商業(yè)觀察

觀察項目 | 廣州SKP

作者 | 福貴

圖源 | 攝圖網(wǎng)（已獲授權）

傳了4年，SKP終于要進廣州了！這次的概率非常大！

多方信息源基本可以實錘，廣州馬場引入的商業(yè)都在指向SKP。

一是消息源于廣州官方媒體，在廣州日報發(fā)布的消息中，馬場地塊規(guī)劃已經(jīng)審議通過，明確寫道“這片土地將依托‘黃金三角’區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)劃打造世界頂級的城央公園，引入‘頂奢百貨+高端酒店+特色體驗’一體化消費鏈，構建功能復合、生態(tài)融合、全球視野的世界級城市活力極核?！?/p>

并且該消息被轉(zhuǎn)載在廣州市人民政府網(wǎng)站政務服務欄目上，可以說是官方明牌了，可信度很高。

而頂奢百貨，按照這幾年廣州官媒、政府工作報告等披露的信息顯示，廣州一直在推動SKP入駐，所以可以認為頂奢百貨是指SKP系商業(yè)。

截取自廣州政府網(wǎng)站

二是根據(jù)公開的效果圖，其中一棟樓宇的建筑風格與SKP系商業(yè)非常相似，特別是圖中還標有一個很大的“S”。

就像華潤萬象系商業(yè)，很多元素都是一個模子刻出來的，一眼就能看出來。

可以對比SKP已開業(yè)項目的建筑立面，建筑線條和logo形狀，都是一樣的，就差直接寫上廣州SKP了。

目前公開的效果圖

武漢SKP

三是從業(yè)內(nèi)人士得到的消息來看，馬場的商業(yè)將由SKP運營。

多方信息互相印證，讓SKP入穗從猜測變成了大概率事件。廣州高端商業(yè)的王炸要來了。

01

4年期待

廣州SKP終于要來了

引入像SKP這樣具有標桿意義的高端商場，是近年來許多城市，特別是一線和新一線城市，積極推動本地商業(yè)提檔升級、建設國際消費中心城市的重要一步。

前些年，SKP成功外擴，在北京之外打造了西安SKP。且在2020年超越了英國哈羅德百貨，登上全球高端百貨第一寶座，一時風頭無兩。

那一時期，多個城市都在傳要引入SKP，如廣州、成都、武漢、杭州、昆明、合肥、呼和浩特等，每一次消息傳出，都會引起市場廣泛關注。

然而，受大環(huán)境影響，SKP外擴速度受到一定阻礙，成都SKP、武漢SKP相繼開業(yè)，原計劃今年底開業(yè)的杭州SKP，推遲到2027年。

盡管不時仍有SKP要進駐其他城市的傳聞出現(xiàn)，但大多未能取得實質(zhì)性進展。

SKP要進廣州的消息，從2021年開始幾乎每年都會傳一輪，而且每次都有相當官方的信息來源。

最早是在2021年8月，中國政府采購網(wǎng)發(fā)布的《天河區(qū)馬場地塊功能提升發(fā)展策劃項目競爭性磋商公告》中，就明確提出計劃對廣州天河區(qū)馬場地塊進行功能提升發(fā)展策劃項目招標，地塊功能定位將對標北京SKP等國際著名CBD，算是首次釋放出信號。

目前公開的效果圖

到2022年，在第八屆中國廣州國際投資年會上，華潤、北京華聯(lián)、太古三大商業(yè)巨頭共同透露，將推動萬象城、SKP、太古里落戶廣州。

更關鍵的是，在該屆投資年會上，廣州市政府與北京華聯(lián)集團簽署了戰(zhàn)略框架協(xié)議，明確將在廣州建設華南首個SKP項目。

2023年初，廣州天河發(fā)布官方微信消息稱，天河區(qū)將加快商圈重點項目建設，重點服務對接北京華聯(lián)SKP、華潤集團等意向投資企業(yè)，全力推動企業(yè)落地落戶。

天河綠鏈效果圖

再到2024年的廣州市政府工作報告，也明確列出了推動SKP等商業(yè)載體建設。期間還傳出SKP已入駐廣州IFC辦公的消息。

這也讓市場猜測，SKP項目團隊在廣州設立辦公點，為未來可能的商場落地進行前期籌備、招商和協(xié)調(diào)工作。?

而近期的最新進展，則包括馬場地塊規(guī)劃審議通過，以及越秀集團作為做地主體，配合收回地塊并支付約100億元補償款（具體以批復為準）等實質(zhì)性動作。

目前公開的效果圖

一連串的消息，讓業(yè)內(nèi)普遍認為，基本可以確定SKP會落地馬場地塊，且從流傳的效果圖來看，項目已大量使用SKP標志性設計元素，只等官方確權拿地。

也有觀點指出，項目雖地處廣州市區(qū)核心，很期待正式亮相，只是重新啟動需要一定時間，真正入場不會很快。

02

萬象城+雙太古+SKP+K11

廣州商業(yè)很熱鬧

若SKP最終官宣落地馬場，廣州這座城市的商業(yè)將會變得更加熱鬧，將重塑廣州的高端零售格局，但也意味著競爭會更加激烈。

一位廣州業(yè)內(nèi)人士曾坦言，廣州雖位列四大一線城市，但是商業(yè)發(fā)展非常慢，很多年沒有明顯變化。

這一印象主要在于，很長一段時間里，廣州能稱得上頂級奢場的僅有太古匯一家。

其它熱門商場如天河城、天環(huán)廣場、正佳廣場、萬菱匯等，都是經(jīng)營多年，且大多集中于天河路-珠江新城商圈，沒有多少后起之秀涌現(xiàn)。

而且按照廣州城市經(jīng)濟來看，廣州2024年的GDP為3.1萬億元，社會消費品零售總額為1.11萬億元、600萬資產(chǎn)富裕家庭達16.64萬戶。

相較深圳，2024年的GDP為3.68萬億元，社會消費品零售總額為1.06萬億元、600萬資產(chǎn)富裕家庭達17.55萬戶。

兩座城市經(jīng)濟差距不大，但深圳早早就開出兩家頂奢商業(yè)。在這一層面，廣州高端市場發(fā)展確實慢。

廣州商業(yè)格局真正劇變，都發(fā)生在近幾年，這也將是廣州下一輪商業(yè)騰飛時刻。

一是相較年輕的廣州K11通過持續(xù)調(diào)改升級，成功引入Gucci、Balenciaga、Brunello Cucinelli、BALMAIN、TOD’S、Christian Louboutin、Yohji Yamamoto等國際一線品牌，打破了廣州多年來只有一家奢場的格局。

二是按目前進展，聚龍灣太古里一期將于年底開業(yè)，白鵝潭萬象城計劃在明年亮相，再加上可能入局的SKP，廣州高端商業(yè)即將形成“萬象城+雙太古（匯、里）+K11+SKP”的多強并立局面。

從布局上看，這些重點項目均落在近三十年發(fā)展的核心天河區(qū)與傳統(tǒng)繁華的荔灣區(qū)。

這不僅能推動天河商業(yè)能級再上一個臺階，也有望激活荔灣等老城區(qū)的商業(yè)活力，有利于推動廣州商業(yè)從單核聚集向多極均衡發(fā)展。

總體而言，廣州正在從單一奢場引領進入頂級商場群雄逐鹿的新階段。

競爭固然會加劇，但更重要的意義在于，它將與現(xiàn)有項目形成呼應與互補，共同做大廣州高端消費的市場容量，進一步推動灣區(qū)商業(yè)發(fā)展。

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