房地產(chǎn)稅的推出，一定只是時(shí)間問題。

最近關(guān)于地產(chǎn)稅的討論再次多了起來，起因是前財(cái)長(zhǎng)樓老師今年11月在財(cái)新峰會(huì)大會(huì)上說，房地產(chǎn)稅是最適合作地方稅的稅種，應(yīng)該適時(shí)推出。

很多人把這個(gè)當(dāng)作是吹風(fēng)。我認(rèn)為不管是不是吹風(fēng)，我們首先要明白的是，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)是肯定的，只是時(shí)間早晚的問題。

那么我們以今天的視角來看，現(xiàn)在算早還是算晚？考慮到人口減少帶來的住房需求減少，如果房地產(chǎn)稅繼續(xù)往后拖，其實(shí)并沒有那么有利，所以從時(shí)間線和人口流失的角度來看，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，應(yīng)該不會(huì)太晚。

另外我還去抽空看了樓老師發(fā)言的原文，其中透露了一個(gè)重要信息，那就是房地產(chǎn)稅已經(jīng)在人大完成了立法，現(xiàn)在只剩下何時(shí)靴子落地的問題。

關(guān)于地產(chǎn)稅，當(dāng)然分歧還是有很多的，而今天我也爭(zhēng)取一次講透。

大家關(guān)于地產(chǎn)稅的問題，最大的分歧應(yīng)該不是會(huì)不會(huì)有，最大的分歧應(yīng)該是什么時(shí)候有，畢竟地產(chǎn)稅是國(guó)際通用的稅種，應(yīng)該有的分歧并不大，但就什么時(shí)候有的分歧，其實(shí)是比較大的。

原因當(dāng)然也很簡(jiǎn)單，考慮到我國(guó)居民的自有房率是非常高的，所以牽扯到自己的利益問題，大家都不太愿意付出成本，從人性的角度講，也是可以理解的。

從理性的角度來看，地產(chǎn)稅不能太快推出，更不能太慢推出，時(shí)機(jī)非常重要。

樓老師說，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，為什么？第一就是，目前地方只有小稅種比如契稅，并沒有大的獨(dú)立地方稅種，所以急需要地產(chǎn)稅作為補(bǔ)充。

第二就是，房地產(chǎn)稅的特征和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值及公共服務(wù)有關(guān)，換句話說，地方公共服務(wù)越好，地產(chǎn)價(jià)值越高，地產(chǎn)稅自然也就越高。過去很多地方的公共服務(wù)是沒有收益的，而地產(chǎn)稅的出現(xiàn)，可以讓地方有動(dòng)力提供更好的公共服務(wù)，兩者是互為因果的。

從時(shí)間線來看，其實(shí)上面早在幾年前，就有推出地產(chǎn)稅的想法，當(dāng)時(shí)已經(jīng)說的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但遇到了2021年之后的地產(chǎn)下行，又疊加新冠的影響，在這兩個(gè)不利條件之下，地產(chǎn)稅只能被迫擱置。

以今天的視角來看，地產(chǎn)還是在波動(dòng)，那么現(xiàn)在適合嗎？

客觀來說，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)應(yīng)該是回不到過去的峰值了，至少短期之內(nèi)不會(huì)，加上現(xiàn)在新冠已經(jīng)過去了，所以從時(shí)機(jī)上，已經(jīng)算是比較好的了，至少比兩年前要好得多。

這就不得不提到房地產(chǎn)稅落地的動(dòng)力和阻力。

房地產(chǎn)稅為什么要推出，以及推出之后的后果，這兩個(gè)問題決定著地產(chǎn)稅要不要出，以及什么時(shí)候出，動(dòng)力和阻力之間互相取舍，等到了一個(gè)“合適”的時(shí)候，地產(chǎn)稅就會(huì)出來。

而房地產(chǎn)稅的推出，其實(shí)有兩大動(dòng)力。

第一，就是地方收入的補(bǔ)充。

過去地方收入的最大來源之一，就是土地出讓金，也就是所謂的賣地。但自從2021年的巔峰過去之后，地方土地收入就一路下滑，從2021年巔峰的8.7萬(wàn)億一路下滑到2024年的4.8萬(wàn)億，短短四年時(shí)間，地方土地收入下滑一半，對(duì)地方來說，痛感是非常明顯的。

在人力、各項(xiàng)開支不變的情況下，土地收入下滑一半，可以說是比較大的風(fēng)險(xiǎn)。地方要發(fā)展，要招商引資，這些都需要資金，而賣地收入少了一半，未來應(yīng)該還要繼續(xù)下探，錢從哪里來？

房地產(chǎn)稅就是一個(gè)不錯(cuò)的補(bǔ)充點(diǎn)。

第二，就是債務(wù)。

2024年的11月，我們出臺(tái)了十萬(wàn)億的化債計(jì)劃，當(dāng)時(shí)是打算分批次把這十萬(wàn)億慢慢化債，但和地方的總債務(wù)比起來，這個(gè)數(shù)字顯然還是不夠的。

赤字是比較高的，歷史債務(wù)以及未來當(dāng)下的各種開支，本質(zhì)上都需要錢，所以從這個(gè)角度來看，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)，只是時(shí)間問題。

一個(gè)是增加收入，一個(gè)是減少債務(wù)，從財(cái)政的角度來看，都是非常必要的，這也從側(cè)面說明了房產(chǎn)稅的重要性，這兩大動(dòng)力，決定了房產(chǎn)稅的出臺(tái)，是必然的。

而接下來房產(chǎn)稅所面臨的阻力，則決定了房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)間早晚。阻力越大，就越晚，反過來就會(huì)較早出臺(tái)，目前房產(chǎn)稅之所以沒有出，也是因?yàn)樽枇Γ蛘哒f它帶來的成本還是太高了。

第一個(gè)阻力，就是痛感強(qiáng)烈，畢竟房產(chǎn)稅本質(zhì)是直接稅，會(huì)直接影響到你的開支。

已知，房產(chǎn)稅的目的是開源節(jié)流，給地方增收和化債，那么房產(chǎn)稅的征收規(guī)模就不會(huì)太小，否則就沒有效果了，達(dá)不到房產(chǎn)稅應(yīng)該達(dá)到的目的。

按照目前地方土地出讓金的縮減規(guī)模幾萬(wàn)億來看，房產(chǎn)稅的征稅規(guī)模，至少也應(yīng)該是萬(wàn)億級(jí)別的，那么如此大規(guī)模的級(jí)別，就一定是需要普征的，且稅率至少要到1%的量級(jí)，才會(huì)有意義。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的估算，2023年我國(guó)樓市市值為432萬(wàn)億（現(xiàn)在應(yīng)該不值這么多了），算下來我們保守估計(jì)300萬(wàn)億，那么1%也就是3萬(wàn)億，這3萬(wàn)億就可以一定程度上緩解地方財(cái)政壓力。

當(dāng)然了，這筆錢要從每個(gè)有房家庭中收上來，直接沖擊肯定也是有的，這也是痛感的由來。

過去地方土地出讓金上漲，雖然也是從居民中來，但當(dāng)時(shí)家庭買房雖然沉重，房貸也高，但每年房子的總價(jià)值在上漲，所以痛感并不明顯，但現(xiàn)在一二線城市房產(chǎn)幾乎都價(jià)值百萬(wàn)，如果按照1%的稅率算，一年就是一萬(wàn)左右，要知道我們居民人均可支配收入一年也就幾萬(wàn)元，所以痛感肯定是有的。

這是第一個(gè)阻力。

第二個(gè)阻力，不是普遍性的，而是來自極少數(shù)人，但就是這極少數(shù)人，卻又非常重要。房子最多的人是什么人？

當(dāng)然是非富即貴，他們手里有最多的房子，也意味著每年要交最多的房產(chǎn)稅，不管是企業(yè)家還是別的什么人，房產(chǎn)稅一旦開征，對(duì)他們的影響，以及他們會(huì)采取賣房或其他應(yīng)對(duì)策略來合法避稅的措施，都可能會(huì)產(chǎn)生意料之外的后果。

這些人手里的房子，多到超乎我們的想象。前幾年的時(shí)候，我就曾聽聞公司一個(gè)大客戶，超級(jí)有錢，據(jù)說手里有上千套房子，一套按一萬(wàn)征稅，一年僅僅是房產(chǎn)稅，就需要千萬(wàn)計(jì)，這個(gè)持有成本可以說一點(diǎn)也不低。

動(dòng)力決定了房產(chǎn)稅一定會(huì)出，而阻力則決定了房產(chǎn)稅什么時(shí)候出，要把阻力最小化，效率和優(yōu)勢(shì)最大化，以及在具體征收過程中，商品房和農(nóng)村自建房如何處理等等，這些細(xì)節(jié)都需要進(jìn)一步去落實(shí)。

總的來說，房產(chǎn)稅落地是大概率事件，如果眼光更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，那幾乎就是必然的事。鑒于阻力和動(dòng)力都存在，所以我個(gè)人猜測(cè)，它可能像延退那樣，會(huì)采取小步快走、分批次來推進(jìn)，例如不同省份、不同地區(qū)、不同收入，乃至不同房子的面積大小等等，慢慢推進(jìn)，一直到最終目標(biāo)達(dá)成。

只有這樣，才是效率最大化，阻力最小化的推出方式。

end.