當初樓市正火，馬爸爸愣是給大家潑了盆冷——

“未來房價如蔥”？

這話當年很多人不當回事，畢竟老馬不搞房地產(chǎn)，很多人覺得一個外行看不懂市場。

哪曾想，才幾年時間，老馬的話似乎越來越貼近現(xiàn)實，咱就看看網(wǎng)友們的經(jīng)歷：

深圳的@老劉：當年搶著買10萬/㎡的學區(qū)房，現(xiàn)在掛6.7萬/㎡都沒人問，虧大了。

江西的@宮崎駿說：當初1.6萬/㎡買的大平層，現(xiàn)在降到6000，掛牌半年，問的人十個手指都數(shù)得過來。

鶴崗的@王阿姨更直接：3萬塊一套房，你要真買，我免費給你打掃一年衛(wèi)生。

這種情況以前從沒出現(xiàn)過，別說外行看不懂，就連干了二十多年的房產(chǎn)中介，都覺得心里沒底。

當然著急的不光是中介和手里有多套房的人，還有那些依賴賣地收入的地方，現(xiàn)在壓力也很大。

比方說，2021年，全年土地出讓金87051萬億元； 然而到了2024年，全年土地出讓收入48699億元，比之2021年下降了44%。壓力之大光從數(shù)據(jù)就可以看出來。

那些普通囤房人如果不想止損的話，現(xiàn)在只能拼命開源節(jié)流，但地方上呢？前幾天已經(jīng)在想辦法從稅收上動腦筋，比如此前財政部原部長樓繼偉就指出：房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展試點。

但這幾年房產(chǎn)稅的消息越來越少了，這也不意味著，從此就不再有房產(chǎn)稅，只是這兩年大環(huán)境不好，這個時候落地不是時候。

但有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著時間的推移，未來房產(chǎn)稅可能與大家見面，而眼下更為擔憂的不是房產(chǎn)稅，而是另外兩個與房子有關(guān)的稅：

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“20%的遺產(chǎn)稅”真的嗎？

先明確一點：目前我們沒有“遺產(chǎn)稅”這個稅種。

但，這并不代表房子繼承以后就一點稅收都沒有，根據(jù)我國《個人所得稅法》規(guī)定：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當繳納個人所得稅，適用稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓收入減去財產(chǎn)原值的差額，作為應(yīng)納稅所得額。

這里20%的稅收向來被業(yè)內(nèi)人士稱之為“遺產(chǎn)稅”。意味著子女繼承房產(chǎn)以后，同樣要面臨稅費壓力。

舉個簡單的例子，如果父母當初100萬買房，子女繼承房產(chǎn)以后，評估房價為200萬，那么只要子女賣房時不符合滿五唯一條件，凈賺的100萬就得繳納20%的所得稅，也就是20萬的稅費。

而且這里面還有個重點，很多老人當初買房的發(fā)票可能已經(jīng)不知去向，子女將來繼承這個房子，想要賣出，找不到歷史依據(jù)的話，房子的原值就歸為零，這樣一來，稅費壓力可能就更大。

比如老父親當初購買的房子，具體多少錢大家都不知道，也沒有發(fā)票，現(xiàn)在這個房子賣200萬，那么，稅費就按照200萬×20%＝400000，

當然，如果子女繼承這個房子，在賣房時符合滿五唯一條件，就免了這個稅，或者繼承以后不打算出售，也不會涉及到這20%的稅。

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“12%的房產(chǎn)稅”又是什么？

這里所謂的12%的房產(chǎn)稅，其實也是有說法的：

此前，國家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局在官網(wǎng)上，就已經(jīng)說的很明白了——

個人出租住房，按照租金收入的4%繳納房產(chǎn)稅；

個人出租商鋪或其他房產(chǎn)的，按照租金收入的12%征收房產(chǎn)稅。

舉個例子：你出租一套住宅，月租5000元，按4%算，每月稅費大約200元（另外可能還有個人所得稅）。

如果出租的是商鋪，同樣月租5000元，按12%算，每月稅費大概600元。

看到這，很多人會覺得這筆稅費其實也可以轉(zhuǎn)嫁給消費者，如果你也這么想當然的話，那就大錯特錯了！

現(xiàn)在城市里到處是空置房和商鋪，出租市場供大于求。租金不降就不錯了，誰還敢隨便漲？一漲租客可能就找別家了。

說白了，那些投資人賣不掉的房子，現(xiàn)在都在轉(zhuǎn)出租，還有保障房不斷增加，市場供給越來越大，你要敢增加租金，租客就能搬家。

所以對于個人來說，不管出租的是住房還是商鋪，持有成本都在增加。而且一旦廣西開了這個頭，其他城市很可能也會跟上。

更為關(guān)鍵的是，有業(yè)內(nèi)人士擔憂：如果這類稅還補不上賣地收入的大窟窿，房地產(chǎn)稅的出臺會不會提前？

所以，以前大家覺得買房賺錢拼命囤房，以后這玩意可能越來越不值錢，甚至稅收這玩意可能讓大家覺得壓力山大。

尤其是對于下一代年輕人來說，如果房子的增值潛力越來越弱，未來繼承房子，還要支出各種費用，很難想象，將來這些房子繼承在他們手上，甚至可能認為燙手的山芋。

這話不是說說，你看看隔壁的日本，每年都會出現(xiàn)幾十億遺產(chǎn)無人繼承的局面。資料顯示，2020年日本無人繼承的遺產(chǎn)高達603億日元（約37億元人民幣），2024財年無人繼承的遺產(chǎn)提高到1291億日元（約58.7億元人民幣），創(chuàng)下2013財年有相關(guān)記錄以來的歷史新高。

之所以會出現(xiàn)超高遺產(chǎn)無人繼承的情況，一方面是因為老人無兒無女，沒有家人繼承；另一方面是因為繼承遺產(chǎn)需要繳納超高的稅費。因為日本遺產(chǎn)稅超過一定額度后，稅率最高能達到55%。

比如日劇女王去年去世，留下了20億日元的巨額遺產(chǎn)（約 1.2 億人民幣），按照日本稅法，先扣除 3600 萬日元的免稅額度，剩下的 19.64 億日元得分段計稅。算下來，繼承人要繳納10億日元的稅，差不多是遺產(chǎn)的一半。

所以在日本，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)房子空著、長了草也沒人要——因為繼承下來還要交一大筆稅，還不如租房劃算。子孫們也不傻，心里都明白這筆賬。

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）