家人們，最近上海樓市出了個有意思的新聞！楊浦區(qū)融信世紀江灣小區(qū)，5 套 93 平米的二手房齊刷刷掛出 1460 萬的統(tǒng)一價，合著每平米得 15.7 萬！咱說實話，這價格在現(xiàn)在的市場里，簡直像逆著浪往前沖。但更有意思的是，這幾套房子近 30 天帶看量不是 0 就是 1 次，冷清得能結蜘蛛網(wǎng)，購房者壓根不買賬。

咱先把這事兒的來龍去脈說清楚。這個小區(qū)可不是普通小區(qū)，2018 年開盤的時候均價才 9.23 萬 / 平，后來沾了復旦二附校的學區(qū)光，房價跟坐火箭似的往上竄，2023 年前后小戶型單價都沖到 19-20 萬了，四年時間直接翻倍，妥妥的 “網(wǎng)紅學區(qū)房”?？娠L水輪流轉，現(xiàn)在樓市調整，房價一路回落，9 月份小區(qū)實際成交均價已經(jīng)跌到 13.5 萬 / 平了。業(yè)主們看著隔壁鄰居降價賣房，怕自己虧太多，就想著 “抱團取暖”，統(tǒng)一掛個高價，想穩(wěn)住房價，這才有了 1460 萬的統(tǒng)一報價。

但理想很豐滿，現(xiàn)實太骨感。3 公里外的建發(fā)海宸新房，105 平米的三房總價才 1200 萬，均價 11.6 萬 / 平，比這二手房便宜了一大截。有購房者算得明明白白：1460 萬在楊浦濱江都能買大平層了，為啥要花這么多錢買個位置偏的二手房？更關鍵的是，中介都透底了，這所謂的 “統(tǒng)一價” 就是個樣子貨，真想買的話，1300 萬都有可能拿下，畢竟每套房子的樓層、朝向、裝修都不一樣，房東的降價尺度也差得遠。而且小區(qū) 7 月份以來成交的幾套房子，單價最高也就 14.6 萬，還有套比 93 平米稍大的，成交價才 1275 萬，比現(xiàn)在的掛牌價低了不少。

咱再琢磨琢磨，業(yè)主們?yōu)樯斗且F掛統(tǒng)一價？說白了，就是怕 “降價踩踏”?，F(xiàn)在上海二手房市場啥情況？掛牌量都突破 35.5 萬套了，庫存消化得花 15 個月，屬于典型的買方市場。以前賣房是業(yè)主說了算，搶著買；現(xiàn)在是購房者挑挑揀揀，業(yè)主不降價根本賣不出去。這小區(qū)業(yè)主以前嘗到過房價翻倍的甜頭，現(xiàn)在讓他們降價割肉，肯定不甘心。他們覺得自己的房子有學區(qū)、有濕地配套，是次新房，比別的房子值錢，想通過統(tǒng)一報價傳遞 “房價穩(wěn)定” 的信號，讓購房者覺得 “這房子不會再降價了，趕緊買”。還有個心理因素，就是以前買房跟撿錢似的，大家都形成了 “買房必賺” 的思維定式，現(xiàn)在突然要面對虧損，本能地想反抗一下，抱團保價就是這種反抗的體現(xiàn)。

但這事兒能成嗎？大概率是竹籃打水一場空。首先對這些業(yè)主來說，帶看量為零就是最直接的打擊，房子掛著賣不出去，持有成本一天天在漲，要是有人急著用錢，比如孩子出國、換房，肯定得偷偷降價，到時候這個 “價格聯(lián)盟” 立馬就散了。果然，現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主把 1460 萬的報價改成 1388 萬了，這一下就打破了所謂的 “統(tǒng)一戰(zhàn)線”。

對整個上海二手房市場來說，這種抱團保價的行為也掀不起啥大浪?？赡軙袀€別小區(qū)業(yè)主跟著學，但架不住新房的擠壓??！現(xiàn)在新房設計更合理、得房率更高，政策還偏向支持剛需，很多購房者寧愿多等幾個月買新房，也不愿買貴的二手房。而且這事兒會讓更多人看清學區(qū)房的真相 —— 以前學區(qū)房溢價能占到一半，現(xiàn)在呢？太平洋房屋的中介都說了，“現(xiàn)在學區(qū)基本等于白送了”。就像上海明珠小學對口的朱家灘小區(qū)，以前單價最高 16 萬 / 平，現(xiàn)在 33 平米的房子才掛 223 萬，合著 6.8 萬 / 平，還不到巔峰時期的零頭。這會讓更多人明白，學區(qū)房不是穩(wěn)賺不賠的買賣，它的光環(huán)正在慢慢消失。

再往深了說，這事兒其實是樓市邏輯變天的一個縮影。以前咱們買房，眼睛都盯著 “能不能升值”，不管房子住得舒不舒服，只要能漲價就行。現(xiàn)在呢？房價單邊上漲的時代過去了，大家買房更看重 “住得爽不爽”，房子的品質、配套、物業(yè)服務這些實際價值才是關鍵。2025 年住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》提高了住宅標準，那些得房率高、配套好的新房，去化率都比平均水平高很多，這就是最好的證明。

說到我的觀點，咱得理性看待這事。首先，我特別理解這些業(yè)主的心情，誰買套房都不容易，一輩子的積蓄可能都砸在上面了，不想降價虧了，想抱團扛一下，這是人之常情。但理解歸理解，市場規(guī)律咱不能違背??！樓市就像一個大天平，以前是賣方這邊重，現(xiàn)在是買方這邊重，你想靠幾個人抱團就改變天平的傾向，根本不現(xiàn)實。

其次，這事兒最犀利的真相是：以前樓市里，業(yè)主說了算，定價權在賣方手里；現(xiàn)在，定價權已經(jīng)悄悄轉移到買方手里了。35.5 萬套的二手房掛牌量，意味著購房者有無數(shù)選擇，你這個小區(qū)掛 1460 萬不降價，人家轉身就去買旁邊更便宜的新房，或者別的小區(qū)性價比更高的二手房。房子好不好賣，不是業(yè)主自己定個價就行的，得市場認賬，得購房者愿意掏錢。

還有個關鍵點，大家得看清：學區(qū)房的溢價正在被政策和市場雙重擠壓?，F(xiàn)在教育平權是大趨勢，教師輪崗、學區(qū)劃分調整，這些政策都在稀釋學區(qū)的稀缺性。以前大家愿意花大價錢買學區(qū)房，是覺得 “買了學區(qū)房，孩子就能上好學校，房子還能升值”，現(xiàn)在呢？好學校的資源在擴散，學區(qū)房不那么稀缺了，房價自然就撐不住了。融信世紀江灣的業(yè)主還抱著以前的學區(qū)房思維，覺得靠學區(qū)就能穩(wěn)住高價，顯然是沒跟上市場的變化。

最后我想說，這個抱團保價的事件，其實是給所有買房人和賣房人提了個醒：樓市已經(jīng)從 “閉眼買都賺” 的時代，進入了 “精挑細選才不虧” 的時代。以前買房看升值潛力，現(xiàn)在買房看居住價值；以前賣方強勢，現(xiàn)在買方理性。沒有任何一種資產(chǎn)能永遠只漲不跌，房子也一樣。業(yè)主們的 “資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)” 雖然心酸，但也得面對現(xiàn)實 —— 房價最終還是由供需關系和實際價值決定的，靠抱團喊口號，根本改變不了市場趨勢。

這事兒還沒完，后續(xù)會不會有更多業(yè)主降價？這個 “價格聯(lián)盟” 到底能撐多久？周邊小區(qū)會不會跟著模仿？大家可以持續(xù)關注，也歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法，你覺得這 1460 萬的統(tǒng)一價，最后能賣出去嗎？身邊有沒有遇到過業(yè)主抱團保價的情況？咱下期接著聊！