2024年秋，地產(chǎn)圈一則消息炸了鍋：陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁陳霓因涉嫌行賄被留置，這位主導(dǎo)企業(yè)融資十幾年的“財(cái)務(wù)元老”，終究栽在了錢(qián)上。而比她被查更讓債權(quán)人揪心的是，陽(yáng)光城實(shí)控人林騰蛟早已遠(yuǎn)走香港，只每月露一次面開(kāi)視頻會(huì)，千億房企的決策層徹底陷入真空。

這家曾14年業(yè)績(jī)漲千倍、挺進(jìn)世界500強(qiáng)的閩系房企，如今頂著657億債務(wù)茍延殘喘。從巔峰到退市僅用2年，陽(yáng)光城的崩塌，不是意外，是高杠桿游戲玩脫后的必然。

1995年，林騰蛟在福州創(chuàng)辦陽(yáng)光控股，早期根本沒(méi)把地產(chǎn)當(dāng)主業(yè)，哪里有錢(qián)賺就往哪鉆。直到2006年，他才定下心讓陽(yáng)光城專(zhuān)攻房地產(chǎn)。那時(shí)候的陽(yáng)光城，銷(xiāo)售額剛過(guò)2億，在萬(wàn)科、碧桂園這些巨頭面前，連提鞋都不配。

可福建人“愛(ài)拼才會(huì)贏”的狠勁，在林騰蛟身上體現(xiàn)得淋漓盡致。2010年，當(dāng)陽(yáng)光城年銷(xiāo)還不足20億時(shí)，他就喊出了“千億目標(biāo)”。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)野心，他干了兩件事：全國(guó)擴(kuò)張，瘋狂挖人。

2012年把總部遷到上海后，陽(yáng)光城成了地產(chǎn)圈的“挖角專(zhuān)業(yè)戶(hù)”。龍湖的陳凱、萬(wàn)科的張海民，都被他用高薪高權(quán)挖來(lái)當(dāng)總裁。最風(fēng)光的2017年，他直接把碧桂園的“雙斌組合”——朱榮斌和吳建斌都招至麾下，這倆人可是幫碧桂園沖上3000億規(guī)模的功臣。

“雙斌”一到崗，就給陽(yáng)光城制定了激進(jìn)到離譜的目標(biāo)：2018年1500億、2019年2500億、2020年3500億。要知道，2017年陽(yáng)光城的銷(xiāo)售額才915億。為了沖規(guī)模，他們把碧桂園的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”玩到極致，專(zhuān)攻三四線(xiàn)城市，瘋狂拿地、收并購(gòu)，土地儲(chǔ)備越堆越厚。

這套打法確實(shí)奏效。2019年，陽(yáng)光城銷(xiāo)售額突破2100億，2021年更是躋身世界500強(qiáng)，排名第332位，市值超千億。林騰蛟也戴上了全國(guó)人大代表、福建工商聯(lián)副主席的光環(huán)，從福州商人變成了“閩系房企一哥”。

可靠杠桿堆起來(lái)的繁榮，終究是空中樓閣。2021年三季度，陽(yáng)光城扣非凈利潤(rùn)虧了17.52億，同比暴跌274%。第二大股東泰康系忍無(wú)可忍，先是投反對(duì)票，接著拋售股權(quán)，一年多虧了近17億。

泰康這一撤，就像推倒了多米諾骨牌。金融機(jī)構(gòu)紛紛上門(mén)要債，陽(yáng)光城股債雙殺，資金鏈瞬間斷裂。林騰蛟急了，賣(mài)興業(yè)銀行股份、押上個(gè)人信用談債務(wù)展期，可怎么折騰都沒(méi)用——高杠桿挖的坑太大，根本填不上。

2022年到2024年，陽(yáng)光城三年虧了400多億，負(fù)債飆到657億。2023年8月，深交所一紙公告，把陽(yáng)光城摘牌退市。從世界500強(qiáng)到退市，只用了2年。

如今的陽(yáng)光城，早已是一地雞毛。全國(guó)項(xiàng)目大面積停工，供應(yīng)商訴訟超千宗，被執(zhí)行金額過(guò)百億。員工流失率高達(dá)80%，財(cái)務(wù)部門(mén)只剩3個(gè)人應(yīng)付稅務(wù)，有的項(xiàng)目公司甚至要向員工集資交水電費(fèi)。

更糟的是，陳霓被查可能只是開(kāi)始。她主導(dǎo)融資多年，陽(yáng)光城跨境資金違規(guī)操作的黑料，恐怕會(huì)隨著調(diào)查浮出水面。而表外擔(dān)保、明股實(shí)債這些財(cái)務(wù)黑洞，還不知道藏著多少貓膩。

最慘的是那些投資者。陽(yáng)光城旗下華冕財(cái)富還有百億理財(cái)沒(méi)兌付，上萬(wàn)投資者里有3000多是內(nèi)部員工。公司給出的方案是小額打七折、大額裝十年期信托，可信托里的資產(chǎn)全是賣(mài)不掉的爛尾樓，有投資者怒懟：“這跟廢紙有啥區(qū)別？”

陽(yáng)光城的崩塌，不是個(gè)例，是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的縮影。恒大許家印身陷囹圄，萬(wàn)億債務(wù)還不上；泰禾黃其森被留置，“豪宅教父”帝國(guó)崩塌；萬(wàn)科高管接連被查，郁亮也曾失聯(lián)；萬(wàn)達(dá)王健林背著重債，人都瘦脫了形。

這些曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)大佬，都栽在了同一個(gè)坑里：把規(guī)模當(dāng)信仰，把杠桿當(dāng)武器。他們總以為“大到不能倒”，卻忘了行業(yè)終會(huì)回歸理性，潮水退去時(shí)，裸泳的人遲早會(huì)被發(fā)現(xiàn)。

林騰蛟的“陽(yáng)光帝國(guó)”，14年建起，4年崩塌。他的故事給所有企業(yè)家上了一課：靠財(cái)務(wù)技巧堆起來(lái)的規(guī)模，再壯觀也是虛胖；只圖擴(kuò)張不顧風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展，遲早會(huì)被債務(wù)反噬。

現(xiàn)在的陽(yáng)光城，連名字都透著諷刺。實(shí)控人遠(yuǎn)走境外避債，核心高管被抓，留下657億債務(wù)和無(wú)數(shù)受害者。那些爛尾樓里的業(yè)主、血本無(wú)歸的投資者、拿不到工程款的供應(yīng)商，他們的“陽(yáng)光”，不知道要等到什么時(shí)候。

地產(chǎn)行業(yè)的草莽時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，高杠桿的游戲再也玩不下去了。陽(yáng)光城的倒下，是警示也是洗牌——只有腳踏實(shí)地搞經(jīng)營(yíng)，守住風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)，企業(yè)才能走得遠(yuǎn)。畢竟，靠運(yùn)氣賺來(lái)的錢(qián)，終會(huì)憑實(shí)力虧掉。

當(dāng)“陽(yáng)光”熄滅，留下的不僅是債務(wù)，更是對(duì)整個(gè)行業(yè)的拷問(wèn)：什么時(shí)候，企業(yè)才能真正把“穩(wěn)”放在“大”的前面？什么時(shí)候，普通人的買(mǎi)房錢(qián)、理財(cái)錢(qián)，才能真正安全？

這個(gè)答案，需要所有房企用行動(dòng)來(lái)寫(xiě)，更需要市場(chǎng)用規(guī)則來(lái)守。否則，陽(yáng)光下的陰影里，還會(huì)有下一個(gè)“陽(yáng)光城”，下一批受害者。