最近幾天，深圳樓市的消息有點(diǎn)多，熱搜一個(gè)接著一個(gè)：

南山安居房申購條件進(jìn)一步放寬

超高層住宅綠景白石洲交樓在即

月亮灣花園想嘗試自籌自建改造，但面臨各種現(xiàn)實(shí)問題

每一個(gè)話題背后，都牽動(dòng)著無數(shù)家庭的神經(jīng)。

聚焦深圳二手房市場，有人歡喜有人愁，勾勒出一幅復(fù)雜多變的圖景。

01

整體來看，近期市場成交量明顯好了些。

據(jù)深圳貝殼數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手房簽約量環(huán)比增長約17%，其中總價(jià)1500萬以上的二手豪宅成交占比提升至2.3%，較10月增長0.6個(gè)百分點(diǎn)。

以深圳灣片區(qū)為例。

在深圳灣沄璽價(jià)格還沒出來之前，不少業(yè)主的頭頂上懸著一把達(dá)摩克利斯之劍，整個(gè)片區(qū)10月僅成交了七八套豪宅。

進(jìn)入11月，伴隨著深圳灣沄璽的價(jià)格出爐，周邊二手房業(yè)主心態(tài)趨穩(wěn)，片區(qū)成交量也較10月翻倍，到目前為止至少已成交14套。

看兩個(gè)典型成交。

悅府一期：

一套322平豪宅高樓層，最新以7480萬成交，單價(jià)23.2萬，對比3月份同戶型成交價(jià)基本持平。

把時(shí)間維度拉長些，悅府一期這兩三年也在經(jīng)歷房價(jià)回調(diào)。

如363平高層，在2022年底的成交價(jià)是38萬一平；到了2024年，同戶型成交價(jià)降至25.24萬。今年5月份成交的一套同面積段低樓層，成交價(jià)更是低至20.11萬。

剔除掉樓層、戶型、朝向、景觀等因素，這幾年下來，悅府一期整體價(jià)格回調(diào)幅度在30％左右。

三湘海尚：

這個(gè)月成交了兩套，其中一套140平中高層，單價(jià)15.36萬；另一套148平低層，單價(jià)13.65萬。兩者的價(jià)差，主要在于樓層與海景資源的差異。

此外，寶能太古城、卓越維港、鴻威海怡灣等小區(qū)在11月份保持一定活躍度，目前片區(qū)成交主力集中在2000多萬價(jià)格段。

02

深圳二手房市場成交回升，主要得益于幾大因素。

一方面，宏觀利好釋放積極信號。

深圳成功拿下明年APEC會(huì)議主辦權(quán)，提升了城市國際影響力與發(fā)展預(yù)期，增強(qiáng)了市場信心。

另一方面，政策傳聞引發(fā)市場預(yù)期。

近期的樓市小道消息此起彼伏，諸如限購松綁、房貸貼息、降稅費(fèi)等。盡管相關(guān)政策尚未落地，但已在一定程度上改變了買賣雙方預(yù)期，促進(jìn)部分觀望需求入市。

再者，經(jīng)過深度調(diào)整，市場價(jià)格已進(jìn)入相對合理區(qū)間，為購房者提供了更多選擇空間和價(jià)格優(yōu)勢，也促進(jìn)了需求的釋放。

從片區(qū)表現(xiàn)來看，當(dāng)前仍以降價(jià)路線為主。在樂有家最新監(jiān)測的132個(gè)片區(qū)中，只有三個(gè)片區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比上漲。

與此同時(shí)，全市掛牌均價(jià)突破10萬/㎡的片區(qū)陣營穩(wěn)定在13個(gè)：
第一梯隊(duì)由深圳灣17.4萬/㎡和安托山15.2萬/㎡領(lǐng)銜。其余上榜片區(qū)還包括香蜜湖、華潤城、科技南、紅樹灣、華僑城、后海、寶安中心等，分布在南山、福田和寶安。

從微觀來看，當(dāng)前市場上，有兩類房子最容易引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。
一種是周邊產(chǎn)業(yè)和配套薄弱，無法匯聚真正的高凈值人群，只能成為極致剛需福池，而剛需自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，對房價(jià)極其敏感，一有風(fēng)吹草動(dòng)就先扛不住。

另一種是因?yàn)楣?yīng)問題，本來你的房子已經(jīng)賣得很便宜了，結(jié)果鄰居比你更便宜，當(dāng)供大于求，價(jià)格就會(huì)失去平衡。

這段時(shí)間市場砸盤比較猛的，正是部分回遷房集中小區(qū)，因?yàn)樵汲杀緲O低，市場一旦波動(dòng)，便引發(fā)連鎖反應(yīng)式降價(jià)。

03

某種程度上，當(dāng)下深圳樓市像一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，買賣雙方都在爭取最有利于自己的交易條件。

買房人相對從容些，畢竟現(xiàn)在是買方市場，把握好微觀的選籌，選到一個(gè)相對匹配的房子，就沒啥大問題。

賣房人就比較艱難，大部分都面臨房子不好賣、被砍價(jià)，所以普遍期待政策發(fā)力，能讓自己的房子好賣些。

這樣的期待到底有沒有用？

理論上來說，還是有用的。

因?yàn)橹袊鴺鞘?，說白了始終是一個(gè)政策導(dǎo)向型的市場。主要由最高層掌控航向，決定著樓市的起起落落。

樓市復(fù)蘇從來不是單腳走路，而是政策、利率、需求和信心共同作用的結(jié)果。香港已經(jīng)走出了獨(dú)立行情，自今年5月起房價(jià)連續(xù)5個(gè)月上漲，為內(nèi)地一線市場提供了參照。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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