「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

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問(wèn)答451期

問(wèn)：驗(yàn)資100萬(wàn)，綠城長(zhǎng)安玉華值得等待嗎？

答：全國(guó)的開發(fā)商里，綠城一直是以豪宅開發(fā)出名的，尤其是在杭州，藍(lán)色錢江、 桃花源、元福里、玫瑰園等各類大平層，低密合院，別墅頻出，但受制于西安的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)，綠城被大家熟知的則是剛需入門的全運(yùn)村。

應(yīng)該說(shuō)從海棠三章開始，綠城才算在西安改善市場(chǎng)發(fā)力，并在高新一炮而紅，今年又推出長(zhǎng)安玉華、桂冠東方兩個(gè)大平層產(chǎn)品。

長(zhǎng)安玉華最大的賣點(diǎn)是玻璃幕墻+鋁板+陶板的公建化外立面，在高新新房里屬于顏值很高的存在，玉樹造型的門頭，下沉?xí)覂?nèi)精裝也讓人眼前一亮。

對(duì)于當(dāng)下的高新而言，改善的購(gòu)買力還在，但確實(shí)缺乏好產(chǎn)品，開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)，市場(chǎng)沒(méi)信心，都在小面積跑銷量。

但從實(shí)際的需求來(lái)說(shuō)，改善仍有需求，此前的海棠三章，保利天瓚等，都是500萬(wàn)以上的門檻，賣的也很快， 玉華此時(shí)面世，剛好彌補(bǔ)了軟東片區(qū)改善的供應(yīng)空缺。

過(guò)去同樣500萬(wàn)預(yù)算，很多人還糾結(jié)買保利天悅還是萬(wàn)科翡翠國(guó)賓，但如今相同地段，更好的產(chǎn)品，更新的小區(qū)，能看玉華的就很少再關(guān)注二手房了。

今年軟東片區(qū)，繞不開的改善社區(qū)，就是長(zhǎng)安玉華，靜待公示價(jià)格出爐！

問(wèn)：團(tuán)結(jié)片區(qū)看房，搖號(hào)保億，綠城還是等招商林嶼縵島？

答：又是一個(gè)神仙大家的地方，雖然周邊人購(gòu)買能力有限，但畢竟這里是三環(huán)內(nèi)，地鐵，公園，商業(yè)，學(xué)校都齊全，且經(jīng)開未央方向多年沒(méi)有新房供應(yīng)，改善的需求還在。

基于這種現(xiàn)狀，團(tuán)結(jié)村新房呈現(xiàn)比贈(zèng)送面積，搶開盤時(shí)間，拼價(jià)格優(yōu)惠的格局，因?yàn)殚_發(fā)商也清楚，周邊有買房需求的就這么多。

誰(shuí)開盤早，就是誰(shuí)的客戶，而一旦面世晚的，則需要全城找客戶，綠城三開三罄，保億陸續(xù)搖號(hào)，都是基于這個(gè)推盤邏輯。

對(duì)招商而言，面世晚是事實(shí)，但產(chǎn)品確實(shí)做的更好，尤其是139㎡的五室戶型，可謂卷王之王，后期的小區(qū)公區(qū)，景觀配置也誠(chéng)意十足。

品牌上，過(guò)往招商在高新，港務(wù)的眾多交付小區(qū)，無(wú)論是入門剛需，還是千萬(wàn)豪宅，良好的交付案例和實(shí)景呈現(xiàn)，這是招商的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。

位置上，鳳城五路成熟生活區(qū)，門口地鐵口，隔壁紅旗鐵路公園，規(guī)劃教育用地，還有的配套也齊全，是團(tuán)結(jié)片區(qū)很成熟的位置。

目前不確定的就是價(jià)格，招商的房子，一向品質(zhì)相當(dāng)能打，價(jià)格也是一分錢一分貨，對(duì)于林嶼縵島，你覺得多錢能接受呢？

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

問(wèn)：贈(zèng)送面積不能封閉，在西安冬天不知道能干什么？

答：你送10%，我送20%，他送30%，卷贈(zèng)送不是西安的專利，全國(guó)的新房都在普及，但西安以四代住宅為錨點(diǎn)，確實(shí)是送的最厲害的。

能催生出高贈(zèng)送政策，本身還是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)遇冷，給了鼓勵(lì)開發(fā)商拿地，要么降土地價(jià)格，要么增加土地潛在價(jià)值，但地價(jià)下降會(huì)有國(guó)有資產(chǎn)流失的問(wèn)題，同時(shí)影響公共財(cái)政收入。

于是，放寬容積率計(jì)算規(guī)則，鼓勵(lì)四代住宅就成為增加土地價(jià)值的辦法，主要也是為了吸引開發(fā)商積極拿地，算是變相降地價(jià)。

但在西安，一些區(qū)域則是兩頭出擊，比如團(tuán)結(jié)片區(qū)、灃東融合區(qū)片區(qū)、幸福林帶片區(qū)、浐灞國(guó)際港等，不僅地價(jià)回調(diào)，同時(shí)贈(zèng)送規(guī)范放開，屬于雙重刺激。

贈(zèng)送也從單純的露臺(tái)面積，轉(zhuǎn)向室內(nèi)贈(zèng)送，2T2戶小高層，從戶型結(jié)構(gòu)上，小房子更大，大房子非常大，這已是趨勢(shì)。

即便不算露臺(tái)，同樣建面的戶型，現(xiàn)在的新產(chǎn)品室內(nèi)也比原來(lái)的全部面積還要大，至于露臺(tái)怎么用，是業(yè)主的生活方式問(wèn)題，一年365天，冬天結(jié)束了還有春天，夏天和秋天。

問(wèn)：大哥，2025年了，西安的連廊戶型還推薦嗎？

答：2018-2021年期間，由于樓市火熱，供不應(yīng)求，連廊高層+沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)成為那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品標(biāo)配，帶來(lái)的直接問(wèn)題就是室內(nèi)公攤大，連廊隱私差，安全問(wèn)題。

最受影響的就是2T4中間戶的小三室，北向廚房，衛(wèi)生間和臥室采光，隱私都受很大影響。

在連廊戶之前，西安的2T4為純南向品字樓結(jié)構(gòu)，中間戶南北不通透，此后通過(guò)核心筒分離，催生了連廊戶型，這種產(chǎn)品在西安的次新房里，占比非常高。

但2025年以后，小面積開始出現(xiàn)2T2戶產(chǎn)品，大家都是獨(dú)立電梯廳入戶，也不需要連廊分隔，室內(nèi)得房率更大，采光，視野更好，連廊也成為淘汰產(chǎn)品，新房里幾乎看不到。

如果是今年買房，能選2T2絕不買2T4，能選獨(dú)立入戶，絕不選連廊戶型，這個(gè)問(wèn)題就如同全自動(dòng)洗衣機(jī)已經(jīng)普及，還要不要買半自動(dòng)一樣。

問(wèn)：大明宮的中鐵建西派天著，有點(diǎn)小貴，能買不？

答：屬于金茂府后，大明宮片區(qū)又一個(gè)純改善的小區(qū)，建面143㎡的起步面積，最大225㎡，均價(jià)21600 元/㎡。

戶型屬于主流經(jīng)典的產(chǎn)品，143㎡四面寬朝南，175㎡是前者放大款，225㎡做了端廳，如果是和現(xiàn)在卷成麻花的團(tuán)結(jié)片區(qū)比，戶型上自然不沾光，但西派的賣點(diǎn)還在在位置和周邊配套。

一方面，八號(hào)線，十號(hào)線雙地鐵口就在小區(qū)北門外，西側(cè)一墻之隔為紅旗鐵路公園，北門外還有商街及商務(wù)辦公規(guī)劃，在小區(qū)的西北角還有規(guī)劃的中學(xué)用地，屬于典型的TOD規(guī)劃。

此前上市的天華、天麟、天麓等地塊，都屬于約30畝左右的小體量，天著屬于整個(gè)西派城里，位置最好，地塊最大的組團(tuán)，產(chǎn)品還是三代住宅，但采光，戶型尺度都不錯(cuò)。

買這里的更多是周邊地緣的改善，同時(shí)對(duì)四代住宅并不感冒，看重商業(yè)，地鐵，公園，學(xué)校綜合賣點(diǎn)的業(yè)主，預(yù)算緊張附近二手房也非常多，龍湖，萬(wàn)科，中海，中南，正榮等也都有房。

問(wèn)：高鐵新城，白樺林書香怎么樣？

答：從翰林府開始，白樺林書香、白樺林曉相繼成為高鐵新城的熱銷紅盤，背后很大的因素是旁邊在建的經(jīng)開第八學(xué)校，一直傳聞鐵一要落在這里，至今沒(méi)有官宣，但買的業(yè)主都非常堅(jiān)定。

從位置上看，書香南側(cè)臨元朔大道，但距離三環(huán)繞城較遠(yuǎn)，沒(méi)有林曉明顯的噪音干擾，位置更好，向南400米外還有四號(hào)線元朔路地鐵口，東側(cè)有合生匯商業(yè)規(guī)劃，在這個(gè)小片區(qū)內(nèi)，算是很好的一塊地。

產(chǎn)品本身，經(jīng)發(fā)多年在城北的穩(wěn)定發(fā)揮，有不少認(rèn)可的業(yè)主群體，同時(shí)四代住宅又是大贈(zèng)送，即便 均價(jià)17642元/㎡，依舊熱度很高，這也是當(dāng)下西安少有的搖號(hào)小區(qū)。

既然更多的熱度都是因?yàn)閷W(xué)校，希望經(jīng)開八校(傳聞鐵一）能盡早官宣，高鐵新城兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)這么多年，也確實(shí)需要核心配套和紅盤，提升熱度。

買不買取決于上學(xué)訴求，如果沒(méi)有傳聞鐵一，就周邊的實(shí)景和配套，你會(huì)看嗎？

問(wèn)：四代房不是新鮮玩意，缺點(diǎn)很多，后來(lái)沒(méi)有推廣起來(lái)？

答：早期的四代住宅，其實(shí)就在在傳統(tǒng)戶型客廳，臥室外掛錯(cuò)層露臺(tái)，拓展有限的室內(nèi)面積， 我們叫1.0時(shí)代，比如綠城丹桂苑，后來(lái)又進(jìn)步，露臺(tái)更大，參考中鐵建西派璟悅，我們叫2.0時(shí)代；

再往后，不僅露臺(tái)更大，室內(nèi)贈(zèng)送面也很大，參考招商梧桐書院，如今全景艙戶型普及到小面積，我們叫4.0時(shí)代。

西安是一個(gè)剛需為主的增量市場(chǎng)，普通人對(duì)于贈(zèng)送本身難有抵抗能力，即便知道小區(qū)樓間距不大，隱私采光，后期立面管理都是問(wèn)題，但還是會(huì)沖著贈(zèng)送面積買單。

反而是當(dāng)下的豪宅產(chǎn)品，對(duì)贈(zèng)送比較克制，更多在挖掘室內(nèi)戶型布局，樓間距，隱私保護(hù)，外立面顏值等需求，畢竟客戶都是以前住過(guò)大面積，對(duì)單一的贈(zèng)送沒(méi)有那么上頭。

就如同大門，會(huì)所，外立面賣房三件套的流行一樣，既然大家買單，說(shuō)明也是投其所好。

問(wèn)：既然房子不好賣，西安開發(fā)商為什么不多蓋一些洋房？

答：過(guò)去是和容積率直接相關(guān)，如今容積率雖然降了，但市場(chǎng)對(duì)于洋房的接受度又變了，8層，10層的洋房，真的稀缺嗎？

2021年以前，西安的洋房流行高低配，比如萬(wàn)科翡翠國(guó)際、中南樾府、紫薇花園洲，振業(yè)泊公館等，小戶型做高層，放在北側(cè)，大面積做洋房，放在南側(cè)，互相不遮擋的同時(shí)，高層賣銷量，洋房賣溢價(jià)。

但到了如今，隨著土拍的百畝地塊越來(lái)越小，小地塊已經(jīng)很難同時(shí)排布洋房和高層，更多還是以高層為主，追求更多的可售面積。

產(chǎn)品上也有變化，過(guò)去小面積只能是高層連廊戶，但隨著剛需成為主流，小面積豪宅趨勢(shì)，2T2小高層也能做小面積。

反觀大面積，清一色小高層成為改善小區(qū)的主流，符合居住平權(quán)現(xiàn)狀，剛需有剛需的圈子，改善有改善的圈子，大家也不愿意混在一起居住。

當(dāng)下西安想要住洋房，低密社區(qū)，還得往外圍走，比如灃東，灃西，秦漢等，主城區(qū)往后的產(chǎn)品，基本都是高層+小高層為主，臨河位置，會(huì)有豪宅的大平層+疊拼，洋房組合。

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作者：Kikyo

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