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問答451期

問：驗資100萬，綠城長安玉華值得等待嗎？

答：全國的開發(fā)商里，綠城一直是以豪宅開發(fā)出名的，尤其是在杭州，藍色錢江、 桃花源、元福里、玫瑰園等各類大平層，低密合院，別墅頻出，但受制于西安的市場，房價，綠城被大家熟知的則是剛需入門的全運村。

應該說從海棠三章開始，綠城才算在西安改善市場發(fā)力，并在高新一炮而紅，今年又推出長安玉華、桂冠東方兩個大平層產品。

長安玉華最大的賣點是玻璃幕墻+鋁板+陶板的公建化外立面，在高新新房里屬于顏值很高的存在，玉樹造型的門頭，下沉會所，室內精裝也讓人眼前一亮。

對于當下的高新而言，改善的購買力還在，但確實缺乏好產品，開發(fā)商對房價，市場沒信心，都在小面積跑銷量。

但從實際的需求來說，改善仍有需求，此前的海棠三章，保利天瓚等，都是500萬以上的門檻，賣的也很快， 玉華此時面世，剛好彌補了軟東片區(qū)改善的供應空缺。

過去同樣500萬預算，很多人還糾結買保利天悅還是萬科翡翠國賓，但如今相同地段，更好的產品，更新的小區(qū)，能看玉華的就很少再關注二手房了。

今年軟東片區(qū)，繞不開的改善社區(qū)，就是長安玉華，靜待公示價格出爐！

問：團結片區(qū)看房，搖號保億，綠城還是等招商林嶼縵島？

答：又是一個神仙大家的地方，雖然周邊人購買能力有限，但畢竟這里是三環(huán)內，地鐵，公園，商業(yè)，學校都齊全，且經開未央方向多年沒有新房供應，改善的需求還在。

基于這種現(xiàn)狀，團結村新房呈現(xiàn)比贈送面積，搶開盤時間，拼價格優(yōu)惠的格局，因為開發(fā)商也清楚，周邊有買房需求的就這么多。

誰開盤早，就是誰的客戶，而一旦面世晚的，則需要全城找客戶，綠城三開三罄，保億陸續(xù)搖號，都是基于這個推盤邏輯。

對招商而言，面世晚是事實，但產品確實做的更好，尤其是139㎡的五室戶型，可謂卷王之王，后期的小區(qū)公區(qū)，景觀配置也誠意十足。

品牌上，過往招商在高新，港務的眾多交付小區(qū)，無論是入門剛需，還是千萬豪宅，良好的交付案例和實景呈現(xiàn)，這是招商的獨有優(yōu)勢。

位置上，鳳城五路成熟生活區(qū)，門口地鐵口，隔壁紅旗鐵路公園，規(guī)劃教育用地，還有的配套也齊全，是團結片區(qū)很成熟的位置。

目前不確定的就是價格，招商的房子，一向品質相當能打，價格也是一分錢一分貨，對于林嶼縵島，你覺得多錢能接受呢？

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

問：贈送面積不能封閉，在西安冬天不知道能干什么？

答：你送10%，我送20%，他送30%，卷贈送不是西安的專利，全國的新房都在普及，但西安以四代住宅為錨點，確實是送的最厲害的。

能催生出高贈送政策，本身還是因為土地市場遇冷，給了鼓勵開發(fā)商拿地，要么降土地價格，要么增加土地潛在價值，但地價下降會有國有資產流失的問題，同時影響公共財政收入。

于是，放寬容積率計算規(guī)則，鼓勵四代住宅就成為增加土地價值的辦法，主要也是為了吸引開發(fā)商積極拿地，算是變相降地價。

但在西安，一些區(qū)域則是兩頭出擊，比如團結片區(qū)、灃東融合區(qū)片區(qū)、幸福林帶片區(qū)、浐灞國際港等，不僅地價回調，同時贈送規(guī)范放開，屬于雙重刺激。

贈送也從單純的露臺面積，轉向室內贈送，2T2戶小高層，從戶型結構上，小房子更大，大房子非常大，這已是趨勢。

即便不算露臺，同樣建面的戶型，現(xiàn)在的新產品室內也比原來的全部面積還要大，至于露臺怎么用，是業(yè)主的生活方式問題，一年365天，冬天結束了還有春天，夏天和秋天。

問：大哥，2025年了，西安的連廊戶型還推薦嗎？

答：2018-2021年期間，由于樓市火熱，供不應求，連廊高層+沒有陽臺成為那個時代的產品標配，帶來的直接問題就是室內公攤大，連廊隱私差，安全問題。

最受影響的就是2T4中間戶的小三室，北向廚房，衛(wèi)生間和臥室采光，隱私都受很大影響。

在連廊戶之前，西安的2T4為純南向品字樓結構，中間戶南北不通透，此后通過核心筒分離，催生了連廊戶型，這種產品在西安的次新房里，占比非常高。

但2025年以后，小面積開始出現(xiàn)2T2戶產品，大家都是獨立電梯廳入戶，也不需要連廊分隔，室內得房率更大，采光，視野更好，連廊也成為淘汰產品，新房里幾乎看不到。

如果是今年買房，能選2T2絕不買2T4，能選獨立入戶，絕不選連廊戶型，這個問題就如同全自動洗衣機已經普及，還要不要買半自動一樣。

問：大明宮的中鐵建西派天著，有點小貴，能買不？

答：屬于金茂府后，大明宮片區(qū)又一個純改善的小區(qū)，建面143㎡的起步面積，最大225㎡，均價21600 元/㎡。

戶型屬于主流經典的產品，143㎡四面寬朝南，175㎡是前者放大款，225㎡做了端廳，如果是和現(xiàn)在卷成麻花的團結片區(qū)比，戶型上自然不沾光，但西派的賣點還在在位置和周邊配套。

一方面，八號線，十號線雙地鐵口就在小區(qū)北門外，西側一墻之隔為紅旗鐵路公園，北門外還有商街及商務辦公規(guī)劃，在小區(qū)的西北角還有規(guī)劃的中學用地，屬于典型的TOD規(guī)劃。

此前上市的天華、天麟、天麓等地塊，都屬于約30畝左右的小體量，天著屬于整個西派城里，位置最好，地塊最大的組團，產品還是三代住宅，但采光，戶型尺度都不錯。

買這里的更多是周邊地緣的改善，同時對四代住宅并不感冒，看重商業(yè)，地鐵，公園，學校綜合賣點的業(yè)主，預算緊張附近二手房也非常多，龍湖，萬科，中海，中南，正榮等也都有房。

問：高鐵新城，白樺林書香怎么樣？

答：從翰林府開始，白樺林書香、白樺林曉相繼成為高鐵新城的熱銷紅盤，背后很大的因素是旁邊在建的經開第八學校，一直傳聞鐵一要落在這里，至今沒有官宣，但買的業(yè)主都非常堅定。

從位置上看，書香南側臨元朔大道，但距離三環(huán)繞城較遠，沒有林曉明顯的噪音干擾，位置更好，向南400米外還有四號線元朔路地鐵口，東側有合生匯商業(yè)規(guī)劃，在這個小片區(qū)內，算是很好的一塊地。

產品本身，經發(fā)多年在城北的穩(wěn)定發(fā)揮，有不少認可的業(yè)主群體，同時四代住宅又是大贈送，即便 均價17642元/㎡，依舊熱度很高，這也是當下西安少有的搖號小區(qū)。

既然更多的熱度都是因為學校，希望經開八校(傳聞鐵一）能盡早官宣，高鐵新城兜兜轉轉這么多年，也確實需要核心配套和紅盤，提升熱度。

買不買取決于上學訴求，如果沒有傳聞鐵一，就周邊的實景和配套，你會看嗎？

問：四代房不是新鮮玩意，缺點很多，后來沒有推廣起來？

答：早期的四代住宅，其實就在在傳統(tǒng)戶型客廳，臥室外掛錯層露臺，拓展有限的室內面積， 我們叫1.0時代，比如綠城丹桂苑，后來又進步，露臺更大，參考中鐵建西派璟悅，我們叫2.0時代；

再往后，不僅露臺更大，室內贈送面也很大，參考招商梧桐書院，如今全景艙戶型普及到小面積，我們叫4.0時代。

西安是一個剛需為主的增量市場，普通人對于贈送本身難有抵抗能力，即便知道小區(qū)樓間距不大，隱私采光，后期立面管理都是問題，但還是會沖著贈送面積買單。

反而是當下的豪宅產品，對贈送比較克制，更多在挖掘室內戶型布局，樓間距，隱私保護，外立面顏值等需求，畢竟客戶都是以前住過大面積，對單一的贈送沒有那么上頭。

就如同大門，會所，外立面賣房三件套的流行一樣，既然大家買單，說明也是投其所好。

問：既然房子不好賣，西安開發(fā)商為什么不多蓋一些洋房？

答：過去是和容積率直接相關，如今容積率雖然降了，但市場對于洋房的接受度又變了，8層，10層的洋房，真的稀缺嗎？

2021年以前，西安的洋房流行高低配，比如萬科翡翠國際、中南樾府、紫薇花園洲，振業(yè)泊公館等，小戶型做高層，放在北側，大面積做洋房，放在南側，互相不遮擋的同時，高層賣銷量，洋房賣溢價。

但到了如今，隨著土拍的百畝地塊越來越小，小地塊已經很難同時排布洋房和高層，更多還是以高層為主，追求更多的可售面積。

產品上也有變化，過去小面積只能是高層連廊戶，但隨著剛需成為主流，小面積豪宅趨勢，2T2小高層也能做小面積。

反觀大面積，清一色小高層成為改善小區(qū)的主流，符合居住平權現(xiàn)狀，剛需有剛需的圈子，改善有改善的圈子，大家也不愿意混在一起居住。

當下西安想要住洋房，低密社區(qū)，還得往外圍走，比如灃東，灃西，秦漢等，主城區(qū)往后的產品，基本都是高層+小高層為主，臨河位置，會有豪宅的大平層+疊拼，洋房組合。

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作者：Kikyo

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