房地產(chǎn)下行，潮水褪去之后，房子的選擇變得尤為重要。從買到就賺到的時(shí)代，轉(zhuǎn)變成為更貼合自身實(shí)用為主，因此，只要記住一個(gè)買房原則：把地段放在首位，那些打著休閑養(yǎng)老度假的房子，往往會(huì)成為接盤俠。

我這么說(shuō)，并不是沒(méi)有道理，近期有很多可參考的案例，可以作為借鑒。

一、福州郊區(qū)的房子，賣不動(dòng)了。

閩侯算是福州真正的郊區(qū)，目前閩侯的二手房成交均價(jià)，下跌至1萬(wàn)元/平米，低于1萬(wàn)單價(jià)的房子，遍地都是。

閩侯縣是福州真正的郊區(qū)，它以環(huán)抱的姿勢(shì)，半包著福州。甘蔗，荊溪，上街，竹岐，高新區(qū)，南嶼，南通，青口，這些地方的價(jià)格越來(lái)越低，甚至出現(xiàn)賣不動(dòng)的情況。

思考一個(gè)問(wèn)題：閩侯的房子新，小區(qū)好，為什么價(jià)格低，買它的人卻很少？

二、低預(yù)算，高期望值的人，在市區(qū)撿漏。

市中心的老小區(qū)，近期的成交十分活躍，標(biāo)的普遍在一百多萬(wàn)。小編近期遇到許多客戶，預(yù)算在兩三百萬(wàn)，想要次新，電梯，同時(shí)帶一點(diǎn)書包屬性的房子。

按照他們的預(yù)算，既要，又要，還要的態(tài)度，是很難以買到房子的。但，他們一直都在看房的路上，看完房子后，出價(jià)相對(duì)較低，業(yè)主讓價(jià)幅度稍大一些，立馬出手。

得出一個(gè)結(jié)論：市中心的房子，不缺客戶看房，價(jià)格稍作調(diào)整，很快能夠賣出去。

用一套五四北，已經(jīng)成交的二手房，給大家做個(gè)成交案例分析。

成交小區(qū)：象峰新苑；

成交時(shí)間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)60.67平米，2房1廳，高樓層，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修，60萬(wàn)，成交單價(jià)9890元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來(lái)僅有29天，首次掛牌價(jià)格78萬(wàn)，經(jīng)過(guò)6次價(jià)格調(diào)整，成交前掛牌68萬(wàn)，買家談價(jià)8萬(wàn)后達(dá)成交易。帶看過(guò)該房源的客戶較少，僅有3組客戶，轉(zhuǎn)換率和成交周期都很短，意味著房子便宜，并不需要很多客戶，一兩個(gè)就夠了。

2、象峰新苑成交的這套房子，還不算是最便宜的，我看到另一套成交數(shù)據(jù)：61平米，54萬(wàn)，單價(jià)8900元/平米，成交周期906天的時(shí)間。由此，也能看出，真想把房子賣出去，價(jià)格上有關(guān)鍵的決定作用，不管房子掛牌多久，只有低價(jià)才能打動(dòng)購(gòu)房者。

3、都知道五四北的房?jī)r(jià)低，也要看位置，安置房單價(jià)跌破一萬(wàn)已成常態(tài)，對(duì)于低總價(jià)預(yù)算的剛需來(lái)說(shuō)，象峰新苑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。步行至地鐵口象峰站，大約700米的距離，但不是好地段，算是偏遠(yuǎn)位置，周邊配套也相對(duì)一般。用小編的話來(lái)說(shuō)，但凡是你看到特別便宜的房子，自身都是有一定的缺陷。

4、象峰新苑的成交單價(jià)和熙悅府差不多，五四北商品房和安置房當(dāng)中，低單價(jià)最有代表性的兩個(gè)小區(qū)。熙悅府靠近山腳下，距離更遠(yuǎn)，配套更差；象峰新苑山腳下，地段好一點(diǎn)，賣出去的價(jià)格，和商品房相當(dāng)。

為什么，人們寧可選擇山腳下的象峰新苑安置房，也不愿意去山坡上的熙悅府？

購(gòu)房建議：

記?。喊仓梅?"上車" 容易 "下車" 難，特別是在五四北邊緣位置，遠(yuǎn)離市中心，低品質(zhì)的小區(qū)，其價(jià)格保值屬性相對(duì)較低，周邊配套不足，特別是在商業(yè)方面，沒(méi)有人口密度加持，很難以出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的情況。

安置房多選址在城市邊緣或配套薄弱區(qū)域（如近郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部），距離核心商圈、優(yōu)質(zhì)學(xué)校、大型醫(yī)院較遠(yuǎn)。

作為偏遠(yuǎn)地段，且屬于安置房，大家選擇購(gòu)買的時(shí)候，就要注意了。

安置房的核心短板是 “為‘安置’而生，而非為‘舒適居住’或‘資產(chǎn)增值’而生”—— 低成本建設(shè)、高容量規(guī)劃、寬松管理模式，決定了它更適合 “預(yù)算有限、能接受品質(zhì)妥協(xié)” 的自住剛需，而不適合對(duì)居住體驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)安全性、增值潛力有要求的購(gòu)房者。

購(gòu)買前需重點(diǎn)核實(shí)產(chǎn)權(quán)狀況、預(yù)留隱性成本，同時(shí)做好 “長(zhǎng)期居住、難以轉(zhuǎn)手” 的心理準(zhǔn)備。

五四北已有大量的安置房小區(qū)，相互之間會(huì)有一定的影響。五四北安置房小區(qū)，主要集中在泉頭片區(qū)、新店核心區(qū)和赤星 / 西莊片區(qū)，安置比例從 10% 到 100% 不等。

高比例安置房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯（單價(jià) 8000-12000 元 /㎡），但位置偏遠(yuǎn)、居住品質(zhì)一般；中低比例安置房（如熙悅府、融信瀾灣）位置較好，配套更完善，但價(jià)格相對(duì)較高。

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