撰文：海哥

全在虧錢大甩賣！

這周，成都二手房市場實(shí)在是太勁爆了。

先是天西目前二手改善標(biāo)桿項(xiàng)目招商天府序。

原價(jià)568萬買的精裝193㎡，現(xiàn)在經(jīng)過3次“交易”，最后終于以416萬硬虧超百萬出手。

圖源小紅書@袋鼠小房圈

再是攀成鋼的伊泰天驕，一套1樓467㎡降價(jià)2280萬，據(jù)說最后1400萬出手，成交單價(jià)2.99萬/㎡。

淘房君查了下，伊泰之前還從未成交過1樓的467㎡，這還是首套成交，據(jù)說贈(zèng)送超大。

這套成交也意味著，伊泰的二手成交單價(jià)首次跌破2字頭，簡直慘烈。

此外，淘房君發(fā)現(xiàn)還有一大堆知名的次新二手，也在艱難掙扎當(dāng)中。

慘不忍睹！

01

2年跌了300萬！

成都二手改善集體甩賣

除了前文提到的兩個(gè)標(biāo)志性小區(qū)，淘房君發(fā)現(xiàn)，近期在金融城、天西、攀成鋼，還有一些二手改善也在加速降價(jià)甩賣。

比如，金融城的老牌豪宅西派國際，近期一套170㎡的套三中間樓層，喊出了630萬帶車位的價(jià)格，單價(jià)3.7萬/㎡。

經(jīng)過淘房君了解，今年以來，該同戶型的房源，成交過4套，最高成交價(jià)780萬，最低730萬。

而該戶型在23年高位時(shí)，成交價(jià)最高到過950萬。

兩年多時(shí)間，跌了超300多萬！

近期該房東喊的630萬，可以說是直接降價(jià)了超百萬，達(dá)到了該戶型歷史最低價(jià)。

除了金融城，還有攀成鋼。

近期，位于攀成鋼的錦天府，一套183㎡的中間樓層，房東喊出底價(jià)470萬，單價(jià)2.5萬/㎡左右。

太炸了。

錦天府的183㎡，從22年開始至今，成交總價(jià)僅有1套低于500萬，這一套還是今年10月成交的。

23年高位時(shí)，同戶型房源成交價(jià)達(dá)到過700萬！

如果這次470萬成交，將再次刷新錦天府183㎡的成交新低。

2年多時(shí)間，跌了兩百多萬。

難不怪要甩賣。

當(dāng)然，老朋友天新也逃不過。

只能說沒有最慘，只有更慘。

以為招商天府序就到頭，結(jié)果淘房君發(fā)現(xiàn)，保利天嶼又來一個(gè)王炸。

保利天嶼二期，一套158㎡的清水掛牌355萬，單價(jià)2.2萬/㎡。

近日，有中介發(fā)出房東最新價(jià)格，285萬，單價(jià)1.8萬/㎡。

這套房源在20年底取證，取證總價(jià)大概在470-500萬，單價(jià)3.14-3.17萬/㎡。

5年時(shí)間，不算各種持有成本、資金利息，這套房已經(jīng)硬虧了接近兩百萬。

最要命的是，現(xiàn)在還在掛牌，畢竟底不被抄之前，都不叫底。

當(dāng)然了，天新還有像興隆湖、紅石公園區(qū)、南湖等板塊，跌的也非常厲害。

興隆湖3年時(shí)間，跌幅超過了43%。

像北鑫苑南區(qū)成交價(jià)從21年的巔峰4萬多跌到現(xiàn)在2w左右，依舊很難出貨。

現(xiàn)在板塊的次新，面臨出貨的壓力也是非常大的。

比如近期成交的人居越秀和樾林語和峯，一套127㎡的套四，成交總價(jià)193萬，成交單價(jià)來到了驚人的1.5萬/㎡。

該項(xiàng)目最早21年入市，取證單價(jià)在2.4-2.8萬/㎡之間，算上這幾年的持有成本。

這個(gè)成交，算得上了“腰斬”了。

在這一輪調(diào)整中，主城確實(shí)要表現(xiàn)的好得多。

淘房君認(rèn)為，這一輪調(diào)整中，主城調(diào)整的多是之前漲幅較高，學(xué)區(qū)溢價(jià)明顯，但房齡偏大的二手改善。

比如金融城、火車南站、大源、攀成鋼的部分項(xiàng)目。

而天新這輪調(diào)整，主要是之前新房溢價(jià)嚴(yán)重的項(xiàng)目，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)大規(guī)模次新入市，碰到大調(diào)整周期，不跌你跌誰？

02

成都何時(shí)

止跌回穩(wěn)？

其實(shí)在9月，成都二手市場就迎來了一波小幅的回調(diào)，量價(jià)齊升。

但10月，又冷了回去，而照目前的情況來看，11月也不容樂觀。

根據(jù)克爾瑞四川的數(shù)據(jù)顯示：

10月，成都中心城區(qū)二手住宅成交1.36萬套（環(huán)比-12%，同比-14.8%）。

10月中心城區(qū)二手住宅成交均價(jià)為14876元/㎡（環(huán)比-2.2%，同比+1%）；量價(jià)均為年內(nèi)低位。

同比去年，24年四季度受政策紅利影響銷量迎來猛漲，而今年在常態(tài)化的政策環(huán)境下，年底的市場很難回到去年的高峰。

加上近期很多板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目表現(xiàn)弱勢(shì)，市場信心或?qū)⑦M(jìn)一步減弱，預(yù)期年末成都二手市場也將整體處于中低位維穩(wěn)的狀態(tài)。

截止目前，距離2025僅有不到2個(gè)月時(shí)間，淘房君預(yù)估，今年成都二手成交量可能也可能維持在21萬套左右。

雖然單看成交量并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，但這背后可能都是房東割肉換來的。

而現(xiàn)在的隱患也隨之而來：

成都二手市場每月持續(xù)的大量供應(yīng)，后續(xù)房東該怎么辦？

只能降價(jià)？

先看看目前整個(gè)市場的價(jià)格和成交邏輯：

遠(yuǎn)郊區(qū)縣、配套薄弱板塊、老破小、供需失衡、規(guī)劃利好落空，是影響成交和價(jià)格的主要原因。

反之，板塊確定性夠強(qiáng)、配套豐富稀缺、小區(qū)品質(zhì)，則是成交和價(jià)格堅(jiān)挺的主要因素。

淘房君認(rèn)為，后續(xù)成都30萬＋房東除了找準(zhǔn)自身產(chǎn)品的定位外，還需要迫切關(guān)注的就是：

新政。

今年下半年，成都還未有大的關(guān)鍵新政加持。

2024上半年，成都樓市表現(xiàn)也不算太好，但因?yàn)檎叩脑?，在國慶硬拉了一波。

加上去年的國慶前后，成都的土拍還算穩(wěn)得起，天新的幾塊地都能拍出好價(jià)。

綜合下來，去年算是穩(wěn)住了。

而今年馬上時(shí)值年尾，出臺(tái)強(qiáng)有力的新政概率可能不是那么大，那么今年的成交和價(jià)格基本就在當(dāng)前的位置震蕩。

到了明年，隨著又一批的次新解禁，成都二手的存量壓力會(huì)越來越大，如果遲遲不出新政，后續(xù)面臨的挑戰(zhàn)也會(huì)持續(xù)加大。

你認(rèn)為呢？