在當(dāng)下京樓中，通州的中建運(yùn)河玖院是一個(gè)無(wú)法被忽視的名字。它不僅是北京網(wǎng)簽銷(xiāo)量榜單上名列前茅的存在，更是一個(gè)集合了“魚(yú)和熊掌”項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)會(huì)說(shuō)話，來(lái)自市場(chǎng)的佐證

截至2025年10月，運(yùn)河玖院網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已在通州乃至北京新盤(pán)項(xiàng)目中榜上有名。根據(jù)住建委的官方數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一周，迅速在短期內(nèi)網(wǎng)簽數(shù)百套房源，在寫(xiě)這篇文章的時(shí)候，距離項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)也就兩月左右，項(xiàng)目已取證房源846套，網(wǎng)簽套數(shù)653套；不信？那給大家挑了一期地塊的官方數(shù)據(jù)截圖，您就能看到除了低樓層的房源其余基本都是已備案（網(wǎng)簽）狀態(tài)，且不單是一棟，一期全部都是這樣的狀態(tài)。這銷(xiāo)售數(shù)量和去化速度在北京當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下難道不算獨(dú)一份嗎？

項(xiàng)目一期的網(wǎng)簽主力戶(hù)型覆蓋了從90平三居到260平大平層的全維產(chǎn)品。其中126平四居和109平的三面寬三居是關(guān)注較高的產(chǎn)品，因?yàn)楫a(chǎn)品有“好房子”的疊加，實(shí)際的空間使用率也得到了進(jìn)一步的升級(jí)，而一期150-155平四居戶(hù)型更是通州改善置業(yè)“一步到位”的優(yōu)選。

不管是從今年1-10月通州本地的普宅的銷(xiāo)售金額還說(shuō)全北京普宅的銷(xiāo)售金額，運(yùn)河玖院都是京樓市場(chǎng)獨(dú)占鰲頭的存在，那么為什么會(huì)如此？

“魚(yú)和熊掌”河景與配套兼?zhèn)?/strong>

河景資源是運(yùn)河玖院最突出的標(biāo)簽之一，同時(shí)也是北京稀缺的自然景觀資源。項(xiàng)目東南側(cè)是串聯(lián)通州的高線公園，全北京有且只有這一段環(huán)線設(shè)計(jì)了軌道入地，地上則全部做成了綠地公園，旁邊就是5A級(jí)別的運(yùn)河森林公園和京杭大運(yùn)河，部分臨河的樓棟是超200平的大戶(hù)型設(shè)計(jì)，高層更是可俯瞰整面運(yùn)河全景和社區(qū)內(nèi)的園林。

運(yùn)河玖院所在位置是城市副中心的運(yùn)河商務(wù)區(qū)，周邊的商業(yè)、生態(tài)與交通配套正處于超體量的快速兌現(xiàn)期，城市建設(shè)是日新月異的變化，從項(xiàng)目周邊現(xiàn)有交通，地鐵6號(hào)線北運(yùn)河?xùn)|站到北側(cè)預(yù)計(jì)于2025年底運(yùn)行的亞洲最大的TOD樞紐——北京城市副中心站綜合交通樞紐，中心集合了2條城際鐵路，一條市郊鐵路以及四條軌道交通地鐵6號(hào)線、平谷線、M101線、M104線，目前最新消息稱(chēng)樞紐的初期運(yùn)營(yíng)已順利驗(yàn)收；商業(yè)上，華北超大型奧萊“灣里”也計(jì)劃將于今年12月底開(kāi)業(yè)，還有就是通州的“超百億級(jí)”文旅集群，不光有環(huán)球影城、北京海昌海洋樂(lè)園還有新簽約的法拉利主題樂(lè)園和火星人居科幻城；與此同時(shí)地塊又比鄰?fù)ㄖ莸男姓k公區(qū)，對(duì)于相繼入駐的單位工作人員來(lái)說(shuō)，從交通通勤和配套來(lái)說(shuō)，也是不錯(cuò)的選擇。

二期加推產(chǎn)品再升級(jí)

運(yùn)河玖院二期已迅速跟進(jìn)，北側(cè)主打建面約90-126平的上車(chē)戶(hù)型，南側(cè)的地塊對(duì)于產(chǎn)品定位則是更為純粹的改善，戶(hù)型有建面約151-260平不等的大戶(hù)型，南側(cè)樓棟為臨河景觀房。

在社區(qū)配套上，二期同調(diào)一期的“全域50%架空層” 設(shè)計(jì)理念，通過(guò)首層架空空間打造了約4000㎡的“泛會(huì)所”，就目前我看過(guò)的實(shí)景泛會(huì)所而言，這是現(xiàn)代住宅的一種革新，因?yàn)榭紤]到首層不管是從隱私性還是居住采光來(lái)說(shuō)都相對(duì)較弱，所以利用這樣的空間做一些例如書(shū)屋、活動(dòng)區(qū)這樣的功能性泛會(huì)所是符合國(guó)人“尚用主義”的居住習(xí)慣的。

這次二期增加了更多建面約92-94平的上車(chē)戶(hù)型，像建面約94平的三居邊戶(hù)主臥套做了270度的轉(zhuǎn)角窗，同時(shí)為了更好的視野感受，運(yùn)用的是整扇的戶(hù)型玻璃，這個(gè)造價(jià)和對(duì)工藝上的要求都是很高的；北向的黑科技空間拉滿、衛(wèi)生間做了干濕分離，臺(tái)盆在外面的好處在于“早晚高峰”不打架，剩下的則是按照空間利用率最大化的設(shè)計(jì)，把收納柜安排在日常動(dòng)線上。

再者就是關(guān)注度一直比較高的初階改善，126平的四居就是采用了目前市面經(jīng)典的“四葉草”格局，南向面寬約11.3米，餐客空間不包含收納也是做到了約4.4米的寬度，主臥套的弧形270度轉(zhuǎn)角窗以及雙明衛(wèi)的設(shè)計(jì)等等。

最后就是大戶(hù)型的河景房，建面約218平的頂配改善四居，這個(gè)戶(hù)型也是一個(gè)黑科技空間拉滿且?guī)А半p陽(yáng)臺(tái)”的戶(hù)型，餐客廚一體化還有一個(gè)額外的驚喜空間，南向雙套房且更是有不同的延展空間;

比如南向次臥帶的是外展的開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)，對(duì)于面朝景觀的南側(cè)房間來(lái)說(shuō)，這是加分項(xiàng)，再說(shuō)主臥套，南北雙向270度弧形轉(zhuǎn)角窗....南向是擁有最大采光和景觀的居室，北向衛(wèi)生間也這個(gè)設(shè)計(jì)，就目前有幾個(gè)項(xiàng)目這樣的？

選擇與建議

運(yùn)河玖院用它的熱銷(xiāo)數(shù)據(jù)在證實(shí)這個(gè)項(xiàng)目到底如何，是8座不同主題的小島連成的“一座運(yùn)河城”，更是其“魚(yú)和熊掌”雙驅(qū)動(dòng)模式的最大融合——既占據(jù)了副中心核心區(qū)的稀缺地段與落地的配套紅利，又通過(guò)自身“好房子”產(chǎn)品力的提升。

對(duì)于購(gòu)房者而言，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)于在通州還是在東部區(qū)域工作的人群，尤其是更注重自身居住品質(zhì)與體驗(yàn)的購(gòu)房者而言，是值得一看的。預(yù)算上限相對(duì)高且追求更極致外景與更大的空間尺度，優(yōu)先0708、0810地塊的臨河樓棟；若看重性?xún)r(jià)比0807地塊的高樓層是不錯(cuò)的選擇。

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