最近廣州樓市有一個(gè)“反?！钡臉潜P(pán)，連我這個(gè)老地產(chǎn)人都要暗暗稱奇——

綠城馥香園。

它不打價(jià)格戰(zhàn)，卻從4月開(kāi)盤(pán)至今，網(wǎng)簽已經(jīng)417套，連續(xù)多月蟬聯(lián)海珠區(qū)成交榜首。

要知道，這可是2025年的海珠！新盤(pán)輩出、群雄逐鹿的海珠！

市場(chǎng)的結(jié)果往往最真實(shí)，熱銷(xiāo)的背后絕不是僅是運(yùn)氣，而是一套完整的、經(jīng)得起推敲的價(jià)值邏輯。

這讓我不禁想問(wèn)：當(dāng)行業(yè)回歸產(chǎn)品力競(jìng)賽時(shí)，綠城馥香園做對(duì)了什么？

要回答這個(gè)問(wèn)題，最好的方式或許不是羅列數(shù)據(jù)，而是進(jìn)行一次真實(shí)的體驗(yàn)。

我們決定，先從一次硬核的“通勤壓力測(cè)試”開(kāi)始。

兵分兩路！

親測(cè)“15分鐘生活圈”

我和同事兵分兩路，她從越秀老城核心出發(fā)，我從番禺廣州南站動(dòng)身，導(dǎo)航鎖定同一個(gè)目的地：綠城馥香園。

“15分鐘，真的能到？”

看到預(yù)估時(shí)間，我倆都愣了一下。

必須承認(rèn)，去年底，板塊的交通通達(dá)性確實(shí)還存在些挑戰(zhàn)。

但這一次，一腳油門(mén)下去，我知道，時(shí)代變了。

上午10點(diǎn)整，我從廣州南站出發(fā)，沿南大干線切入新開(kāi)通的海珠灣隧道，一路向北；同事則從越秀，順著剛剛升級(jí)的東曉南放射線南下。

海珠灣隧道實(shí)景圖

全程無(wú)驚無(wú)險(xiǎn)，甚至在隧道里還能稍稍提點(diǎn)速。約定時(shí)間，我們雙雙準(zhǔn)時(shí)會(huì)師售樓部門(mén)口！

東曉南放射線實(shí)景圖

不僅如此，我們還特意測(cè)算了從項(xiàng)目經(jīng)廣州大道前往珠江新城的時(shí)間，同樣穩(wěn)定在15分鐘左右。

更讓我震驚的是沿途的觀感。過(guò)去對(duì)南洲老舊破的刻板印象，都被嶄新的柏油路徹底碾碎。

路面開(kāi)闊，高樓與綠樹(shù)交織，一種主城區(qū)難得的現(xiàn)代感與秩序感撲面而來(lái)。

沿途實(shí)景拍攝

當(dāng)然，打通兩條路，只是表象。背后下的，是一盤(pán)重塑城市價(jià)值格局的大棋。

這不僅是節(jié)省了二三十分鐘，更是重構(gòu)了資源流動(dòng)的優(yōu)先級(jí)。

海珠中軸這條城市大動(dòng)脈，隨著任督二脈的打通，氣血瞬間通暢。

而馥香園，恰好就卡在這個(gè)剛剛形成的“能量樞紐”上。

它同時(shí)享有了新動(dòng)脈的便捷與傳統(tǒng)主干道的穩(wěn)定。匯聚的，是前所未有的通達(dá)效率，更是地鐵、教育、商業(yè)、生態(tài)等全維配套！

通勤時(shí)間的革命，最終會(huì)引發(fā)購(gòu)買(mǎi)邏輯的革命。

當(dāng)你親身體驗(yàn)到，從公司到家只是一首歌的時(shí)間，你對(duì)距離的認(rèn)知會(huì)被徹底刷新。生活的重心，會(huì)不可逆地向品質(zhì)傾斜。

所以事實(shí)上，這兩條路，將直接把馥香園從一個(gè)“海珠區(qū)項(xiàng)目”，拉升為承接天河、越秀、番禺高端客群的核心選項(xiàng)。

路，通的不僅是車(chē)流，更是高端購(gòu)買(mǎi)力的流向。

過(guò)去那堵無(wú)形的“區(qū)域偏見(jiàn)”之墻，正在被事實(shí)推倒。

是時(shí)候用全新的眼光，重新審視這個(gè)占據(jù)時(shí)代紅利的項(xiàng)目了！

主城海珠+低容積率+超新規(guī)=？

對(duì)不起，這是道單選題

路通，是整片區(qū)域的利好。但在同樣的區(qū)位價(jià)值面前，產(chǎn)品力，才是最終極的“篩選器”。

值得一提的是，綠城馥香園今年入市的節(jié)點(diǎn)，堪稱“天時(shí)地利”。

它精準(zhǔn)地踩在了廣州新規(guī)的黃金窗口期：早一步，政策未放開(kāi)，設(shè)計(jì)受限；晚一步，市場(chǎng)已收緊，機(jī)會(huì)不再。

你可能會(huì)說(shuō)，廣州市場(chǎng)上，超新規(guī)產(chǎn)品似乎也不少？

非也。

只要你環(huán)視全廣州就會(huì)發(fā)現(xiàn)，“超新規(guī)”仍然是市場(chǎng)的稀缺品。

目前全市在售的300多個(gè)新盤(pán)中，真正設(shè)有新規(guī)產(chǎn)品的項(xiàng)目不到30個(gè)，占比不足10%。

但市場(chǎng)用真金白銀投出的結(jié)果是：2025年前10月，新規(guī)項(xiàng)目總計(jì)成交3149套，而舊規(guī)項(xiàng)目?jī)H成交355套。

這意味著每10套新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目成交，就有9套是超新規(guī)產(chǎn)品！

在新規(guī)收緊成為共識(shí)的當(dāng)下，購(gòu)房者正在用極高的溢價(jià)，投票給那些“使用率超過(guò)100%”的未來(lái)資產(chǎn)。

供需之間巨大的“剪刀差”，已經(jīng)說(shuō)明了一切。

再把鏡頭聚焦回主城海珠，數(shù)據(jù)的說(shuō)服力更為驚人。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海珠區(qū)每賣(mài)出4套超新規(guī)住宅，就有1套來(lái)自綠城馥香園！

之所以會(huì)出現(xiàn)這種壓倒性的市場(chǎng)選擇，還是緣于綠城馥香園產(chǎn)品力在板塊內(nèi)獨(dú)一檔的領(lǐng)先地位。

海珠主力在售樓盤(pán)，容積率大多高企在4.0及以上，多為40-50層的超高層建筑。而綠城馥香園的容積率，僅為3.86。

更低的容積率，讓馥香園的樓棟穩(wěn)穩(wěn)地定格在32層，它意味著：

• 更少的公攤

  ：無(wú)需為避難層分?jǐn)偯娣e，你的得房率是實(shí)打?qū)嵉模?/blockquote>

• 更低的居住密度

  ：僅643戶，社區(qū)園林、會(huì)所不再是“人滿為患”的公共資源；

• 更優(yōu)的資源占有

  ：更少的住戶，人均享有的綠化和活動(dòng)空間成倍增加；

• 更短的等待時(shí)間

  ：更少的樓層，早晚高峰電梯等待時(shí)間急劇縮短。

發(fā)現(xiàn)了嗎？這不是在買(mǎi)房，這是在購(gòu)買(mǎi)一種“低密度生活特權(quán)”！

當(dāng)你把視野從海珠拉到整個(gè)廣州主城，這個(gè)結(jié)論只會(huì)更加清晰。

來(lái)，現(xiàn)在，讓我們做個(gè)簡(jiǎn)單的選擇題。

請(qǐng)你告訴我，在主城區(qū)，要同時(shí)滿足以下所有條件，除了馥香園，還有誰(shuí)？

答案是：沒(méi)有。

綠城馥香園就是主城區(qū)改善需求中唯一的“孤品”。

它的匠心

是一部生活痛點(diǎn)百科全書(shū)

如果說(shuō)區(qū)位和規(guī)劃是先天硬實(shí)力，那這趟踩盤(pán)，真正讓我這個(gè)老地產(chǎn)人嘆服的，是綠城把房子“做透了”的細(xì)致。

它不像在賣(mài)房，更像一位資深的生活顧問(wèn)，把你未來(lái)十年可能遇到的痛點(diǎn)，都提前封堵在了設(shè)計(jì)圖紙上。

舉幾個(gè)例子。

你有沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)，加班深夜回家，把車(chē)開(kāi)進(jìn)昏暗的地庫(kù)，心情也跟著沉入谷底？

綠城用全明+5米層高的地庫(kù)，徹底改寫(xiě)了這個(gè)劇本。

項(xiàng)目實(shí)景圖

抬頭是浪漫的海棠紋星空頂，腳下是水磨石藝術(shù)拼花，燈光柔和明亮，完全沒(méi)有傳統(tǒng)地庫(kù)的壓抑感，車(chē)道寬敞到可以輕松錯(cuò)車(chē)。

更絕的是真正的無(wú)障礙通行。所有通道平整順滑，推嬰兒車(chē)、輪椅都不會(huì)有絲毫卡頓。

綠城在用實(shí)際行動(dòng)告訴你：你，乃至你的車(chē)，歸家的第一步，都值得被尊重。

如果是步行回家，那么從9米挑高的歸家大堂起，你將迎接一場(chǎng)精心編排的儀式。

項(xiàng)目實(shí)景圖

你會(huì)穿過(guò)引水入園的流花水院，聽(tīng)到潺潺水聲；步入開(kāi)闊的心香草甸，聞到青草與花香；再漫游于繁花似錦的花海游香，最后通過(guò)有頂蓋的風(fēng)雨連廊，從容抵達(dá)電梯廳。

這就是綠城的高明之處，它不會(huì)突兀地告訴你“到家了”。

相反，它通過(guò)流線、景觀、聲音與氣味的層層遞進(jìn)，讓你的心境在步行中不知不覺(jué)從喧囂步入寧?kù)o，自然而然地就完成從“社會(huì)人”到“歸家人”的角色轉(zhuǎn)換。

這不僅是回家，更是一場(chǎng)日常的心理SPA。

項(xiàng)目實(shí)景圖

同樣讓我拍案叫絕的，是綠城對(duì)架空層的運(yùn)用。

它精準(zhǔn)地戳中了現(xiàn)代都市人兩大最深的痛點(diǎn)：“沒(méi)時(shí)間”和“沒(méi)地方”。

于是，它把泛會(huì)所玩到了極致。

比如，共享會(huì)客廳，打破了鋼筋水泥的隔閡，你可以和鄰居品茗對(duì)弈，或舉辦一場(chǎng)小型的讀書(shū)分享會(huì)。

專屬的女王空間，則給了女性一個(gè)完全屬于自己的第三空間，喝下午茶、做瑜伽。

還有童夢(mèng)空間、家庭聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)休閑等等空間，滿足全齡需求。

這一切，都可以通過(guò)風(fēng)雨連廊無(wú)縫連接， 社交、健身、親子、娛樂(lè)的需求都被高度集成在樓下， 節(jié)省的不是幾步路，而是稀缺的、用于生活的整塊時(shí)間。

項(xiàng)目實(shí)景圖

最后，我還必須提一個(gè)讓無(wú)數(shù)購(gòu)房者心安的點(diǎn)：

在交標(biāo)清單上，你能明確看到方太、高儀、柏廚等一眾品牌。

綠城敢把這些白紙黑字寫(xiě)進(jìn)合同。這份底氣，源于對(duì)產(chǎn)品的自信，更源于對(duì)業(yè)主的尊重。

只要你看多了買(mǎi)家秀和賣(mài)家秀的落差后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種“透明”本身就是一種稀缺價(jià)值。

篇幅有限，還有更多更多細(xì)節(jié)就留待各位現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)。

相信我，紙上得來(lái)終覺(jué)淺，真正的震撼，只有你親自到場(chǎng)，才能感受到。

壓軸出場(chǎng)

馥香園最后一棟，什么來(lái)頭？

如果說(shuō)此前的每一重價(jià)值，都在回答“為什么是綠城？”

那么此刻，我們終于要面對(duì)最后一個(gè)問(wèn)題“為什么要現(xiàn)在行動(dòng)？”

答案，就在這張樓棟示意圖上。

整盤(pán)五棟住宅，如今最后一棟2號(hào)樓，已壓軸登場(chǎng)。

它不僅是社區(qū)里位置最靠中、最安靜的一棟，更坐擁著雙重稀缺景觀：

東南向的單元，能俯瞰北濠涌的潺潺水流與濱河公園的蔥郁綠意；高樓層戶型，更能將廣州塔璀璨城市夜景作為日常背景。

更為難得的是，這棟樓的主力戶型，正是當(dāng)下海珠改善市場(chǎng)中備受追捧的108-130㎡四房。

項(xiàng)目剛剛加推，尚有余裕挑選心儀樓層與朝向。

但講真，我覺(jué)得以馥香園一貫的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，這份選擇的主動(dòng)權(quán)，恐怕不會(huì)停留太久。

這趟探盤(pán)，我最深的感受是：

當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)都在喋喋不休地談?wù)摗靶詢r(jià)比”、計(jì)算每平米的單價(jià)時(shí)，綠城在跟你談一個(gè)截然不同的詞：

“心價(jià)比”

它問(wèn)你的是：

• 你的每一次深夜歸家，

  是否從駛?cè)氲貛?kù)的那一刻起就感受到尊重？

  
  

• 你的伴侶、孩子、父母，能否

  擁有一個(gè)能暫時(shí)放下家庭角色的專屬空間？

  
  

• 你的房屋，能否在十年后，依然是讓你引以為傲的資產(chǎn)？

• 你的生活，是依然在通勤與瑣事中奔波，還是進(jìn)階為一種從容的日常？

你看，買(mǎi)房子，表面上買(mǎi)的是磚瓦水泥，本質(zhì)上買(mǎi)的是一種生活方式的選擇權(quán)。你付出去的每一分錢(qián)，都是在為你向往的生活投票。

項(xiàng)目實(shí)景圖

在收官前選擇馥香園，你投給的不是一套房子。

你投給的，是一種不妥協(xié)的生活信仰，一個(gè)經(jīng)過(guò)真金白銀檢驗(yàn)的價(jià)值共識(shí)，以及綠城這個(gè)品牌用“繁花三章”系列在華南奠定的產(chǎn)品力尊嚴(yán)。

不過(guò)，機(jī)會(huì)，稍縱即逝。

現(xiàn)在的綠城馥香園還在等你，但，誰(shuí)又說(shuō)得準(zhǔn)明天呢？

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