2015年12月28日，這一天應(yīng)該是海南儋州海花島高光時(shí)刻，恒大集團(tuán)投資（以下簡(jiǎn)稱“恒大”）1600億元填海造陸的海花島盛大開(kāi)盤。

一時(shí)間，海南機(jī)場(chǎng)、動(dòng)車站、碼頭遍布恒大房產(chǎn)銷售接駁車，恒大動(dòng)用?？?、儋州、三亞等地的交通工具運(yùn)輸來(lái)自全球各地的客人，陸續(xù)引導(dǎo)他們前往?；◢u看房。

此前，恒大耗資數(shù)6億元在媒體鋪天蓋地的投放廣告，這錢沒(méi)有白花。據(jù)統(tǒng)計(jì)，?；◢u開(kāi)盤當(dāng)天創(chuàng)下三個(gè)“世界之最”，認(rèn)籌人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)，銷售面積136萬(wàn)平方米，金額達(dá)122.05億元。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)均價(jià)在7000-8000元/平方米。

隨著簽約火熱，房?jī)r(jià)一路看漲。2016年，恒大宣布提價(jià)20%；2021年，房?jī)r(jià)觸及2萬(wàn)元/平方米以上的頂峰；2022年，房?jī)r(jià)回落至14000元/㎡上下……然而，十年過(guò)去，海花島的房?jī)r(jià)已跌回原點(diǎn)，甚至還在下探，部分房源單價(jià)僅五六千元。

全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入回調(diào)期，即便海南島封關(guān)在即，利好不斷釋放，也未能觸動(dòng)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。這更像一場(chǎng)大浪淘沙，精準(zhǔn)把一些劣質(zhì)資產(chǎn)洗出來(lái)。

海南二手房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，?；◢u二手房掛牌數(shù)量為4萬(wàn)套，這相當(dāng)于六個(gè)業(yè)主就有四個(gè)渴望離場(chǎng)，其成交量遙遙領(lǐng)先?？凇⑷齺啠?strong>但遠(yuǎn)不及激增的掛牌量，?；◢u二手房一直處于積壓狀態(tài)。

當(dāng)初靠抓鬮才能搶到的木棉園等樓盤，如今業(yè)主只求拋房脫手。20多平米的房子跌到12萬(wàn)元，高位接盤的業(yè)主苦不堪言。

一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題擺在面前，這是逃頂最后的希望了么？海花島還有翻盤之日么？現(xiàn)在是入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)么？

01

接盤俠的焦慮

近期，我的一個(gè)朋友范先生專注房產(chǎn)物業(yè)等投資領(lǐng)域。他環(huán)島考察海南，并登上儋州?；◢u，得出一個(gè)大膽的結(jié)論：海南島的自然之美與房市蕭條形成鮮明的對(duì)比。

?；◢u1號(hào)島定位為旅游，2號(hào)、3號(hào)島定位為住宅，其中2號(hào)島有380棟，3號(hào)島有300棟，目前住宅6萬(wàn)套。很多房子戶型都是20到40多平米精裝小戶型，本為“候鳥(niǎo)”拎包入住提供便捷。反過(guò)來(lái)，這種千篇一律的房型及裝修，在交易市場(chǎng)中毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。

網(wǎng)絡(luò)上，很多業(yè)主吐槽自從購(gòu)買海花島的房子，腸子都悔青了。

2018年，一對(duì)夫妻來(lái)海南儋州旅游，在街頭聽(tīng)信了銷售人員的介紹，以25000元/平、總價(jià)90多萬(wàn)元購(gòu)入一套180度觀海的海景房?，F(xiàn)在她要面對(duì)的房?jī)r(jià)下跌，加之海南臺(tái)風(fēng)頻發(fā)，高樓層居住令人膽戰(zhàn)心驚，海景反成累贅。

來(lái)自哈爾濱的劉女士是純投資客。她在房?jī)r(jià)高點(diǎn)以“搶到即賺到”的心態(tài)，斥資近80萬(wàn)元購(gòu)買了2號(hào)島一套38平米的迷你度假公寓。她當(dāng)時(shí)的算盤打得很響：即使總價(jià)不漲，光是冬季的租金回報(bào)也能收回成本。自身度假還能有個(gè)小居所。

現(xiàn)實(shí)讓她幡然醒悟。恒大暴雷后，島上的旅游熱度及運(yùn)營(yíng)投入大不如前。夏季的入住率不到5%，單間租房?jī)r(jià)格低到500元；冬季的入住率上升到10%，單間價(jià)格大概2000元。她的房子在冬季最旺季的月租金，也不過(guò)1500-2000元，年回報(bào)率遠(yuǎn)低于銀行定期存款。

“這根本不是資產(chǎn)，是吞錢的黑洞！”劉女士一筆賬怎么都算不明白，“每年還要倒貼物業(yè)管理費(fèi)、公共能耗費(fèi)數(shù)幾千元。我想趕緊賣掉止損，但現(xiàn)在同戶型掛牌價(jià)已跌破30萬(wàn)，還根本賣不掉?！?/p>

除了資產(chǎn)縮水，生活不便與房屋質(zhì)量更讓人焦慮。

2019年，張先生以近200萬(wàn)元總價(jià)，買下2號(hào)島一套“稀缺海景房”用于養(yǎng)老。收房時(shí)就已經(jīng)讓人很不省心：精裝修質(zhì)量低劣，地板空鼓、墻角滲水、門窗關(guān)不嚴(yán)屢見(jiàn)不鮮。

更讓他崩潰的是社區(qū)環(huán)境“貨不對(duì)板”，承諾的高端文旅配套大量擱置，規(guī)劃的商業(yè)街店鋪空置，夜晚燈火零星。因大部分業(yè)主非常住，樓棟入住率極低，夜晚如入“空城”，安全感全無(wú)。

“最諷刺的是，‘海景房’的潮濕和鹽蝕問(wèn)題遠(yuǎn)超想象，家具家電老化速度非常快?！睆埾壬嘈Φ溃爱?dāng)初想著面朝大海，春暖花開(kāi)，現(xiàn)在卻是面朝大海，濕氣撲面。這套房子不僅沒(méi)帶來(lái)退休的安逸，反而成了心病，現(xiàn)在掛牌150萬(wàn)都無(wú)人問(wèn)津，徹底套牢了?！?/p>

同樣，還有業(yè)主爆出恒大的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，例如木棉園小區(qū)地庫(kù)承重墻剝落、鋼筋銹蝕。經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刈〗ň治袡z測(cè)公司抽檢11個(gè)樣品，只有2個(gè)樣品強(qiáng)度合格，業(yè)主懷疑承建方使用了海砂。這幾乎成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

恒大制造的神話，最終讓這些業(yè)主成了無(wú)奈的“接盤俠”。而目前唯一受益的，大概是短租的旅行客，他們能用較低的價(jià)格租房，享受海島生活。

這很諷刺。

02

文旅項(xiàng)目接連受挫，短板盡顯

儋州?；◢u采用“文旅+地產(chǎn)”模式，以房產(chǎn)銷售反哺文旅建設(shè)，意圖形成共生共榮的閉環(huán)。

然而，隨著地產(chǎn)衰退，游客減少，樂(lè)園供血不足，一旦資金鏈斷裂，文旅項(xiàng)目的短板立刻顯現(xiàn)。這與海南長(zhǎng)影奇幻樂(lè)園的困境如出一轍——人氣不足、體驗(yàn)未達(dá)預(yù)期、二次消費(fèi)產(chǎn)品缺乏特色且與主題關(guān)聯(lián)薄弱。

?；◢u的文旅困境并非個(gè)例。海南主題樂(lè)園同質(zhì)化嚴(yán)重，多個(gè)水樂(lè)園重復(fù)配置滑道、造浪池、大喇叭等項(xiàng)目，缺乏獨(dú)特吸引力。在陵水、三亞都有類似的主題樂(lè)園，特別是陵水海洋歡樂(lè)世界一度破產(chǎn)重組。

更嚴(yán)峻的是，儋州?；◢u好多在建的項(xiàng)目，甚至都沒(méi)有正式投入運(yùn)營(yíng)，只靠幾個(gè)熱門項(xiàng)目苦苦支撐。

童世界主題樂(lè)園內(nèi)的歐洲童話、瑪雅神話、古希臘等主題區(qū)仍處于爛尾狀態(tài)，建筑完工之后一直沒(méi)有向游客開(kāi)放，而隨著臺(tái)風(fēng)的侵蝕，部分區(qū)域存在安全隱患。疫情后雖一度傳出重啟消息，但至今毫無(wú)進(jìn)展。龐大的項(xiàng)目需要巨大的客流量支撐，而?；◢u當(dāng)前的客流量遠(yuǎn)不足以支撐其全力運(yùn)營(yíng)。

唯有在國(guó)慶、春節(jié)等重大節(jié)假日，島上的游玩項(xiàng)目及酒店，才能有一絲熱鬧，但是遠(yuǎn)不如開(kāi)業(yè)之初的排隊(duì)等候、一房難求。一號(hào)島關(guān)聯(lián)的餐飲店老板，也翹首盼望節(jié)假日上島的游客多一點(diǎn)，讓自身的生意少虧一點(diǎn)。

除此之外，他們每天面臨都是“門庭冷落馬蹄稀”的局面，這會(huì)讓很多商業(yè)進(jìn)入惡性循環(huán)模式。

拍攝于11月22日，海口海甸島

03

?；◢u業(yè)主何去何從？

?；◢u的房?jī)r(jià)下跌，讓投資客揪心。如同一個(gè)輪回，無(wú)情地回到了故事起點(diǎn)。

二手房均價(jià)已暴跌至約7000元/㎡，一些急于套現(xiàn)的業(yè)主開(kāi)始以“白菜價(jià)”拋售，單價(jià)五、六千元的房源已不鮮見(jiàn)。

房?jī)r(jià)的持續(xù)陰跌，在業(yè)主群體中引發(fā)了恐慌性的“踩踏”之勢(shì)，每個(gè)人都想搶在別人前面逃離，這種爭(zhēng)先恐后的拋售行為本身，就足以讓房?jī)r(jià)的任何反彈都面臨巨大的阻力。

海南優(yōu)質(zhì)的氣候、舒適的溫度、迷人的環(huán)境，曾是吸引大部分人在儋州買房的核心原因。然而，期望與現(xiàn)實(shí)的巨大落差，正在一點(diǎn)點(diǎn)磨滅這份憧憬。

更深遠(yuǎn)的是，隨著時(shí)間的推移，海島特有的高溫、高濕、高鹽堿天氣，會(huì)進(jìn)一步腐蝕島上的建筑。對(duì)于樂(lè)園設(shè)施而言，這意味著未來(lái)高昂的、近乎無(wú)止境的維護(hù)成本；對(duì)于普通業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們畢生積蓄換來(lái)的房屋質(zhì)量，將在海風(fēng)的侵蝕下進(jìn)一步打折，資產(chǎn)進(jìn)一步貶值。

當(dāng)初花大力填海造島，構(gòu)筑的這座夢(mèng)幻之城，如今卻成了許多人揮之不去的噩夢(mèng)。

那么，對(duì)于海花島的業(yè)主，現(xiàn)在是逃頂?shù)淖詈笙Ｍ藛幔?/strong>

答案殘酷而清晰。若僅是抱著養(yǎng)老過(guò)冬的實(shí)際用途，權(quán)當(dāng)含淚為過(guò)去的選擇買單。若仍抱著抄底的心態(tài)，試圖在此刻沖進(jìn)場(chǎng)內(nèi)，期待未來(lái)能重現(xiàn)往日暴漲奇跡的投資者，那么現(xiàn)實(shí)已經(jīng)給出了響亮的回答：一切為時(shí)已晚，潮水退去后，裸泳者已無(wú)處遁形。

恒大?；◢u并非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。當(dāng)初泡沫吹得有多大，現(xiàn)在打臉就有多痛。?；◢u的故事，與其說(shuō)是一場(chǎng)泡沫的破滅，不如說(shuō)是給所有盲目追逐財(cái)富幻影的人，上的一堂最沉痛、最真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)教育課。

恒大這艘巨輪顛覆，也帶走散戶的眼淚。事實(shí)一再證明，在海南投資房地產(chǎn)、炒房是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)的選擇。它不可能為普通人帶來(lái)財(cái)富暴增。

（應(yīng)先生，潮海南特邀撰稿人，本文只代表個(gè)人看法，不代表本公眾號(hào)看法。）