2015年12月28日，這一天應該是海南儋州?；◢u高光時刻，恒大集團投資（以下簡稱“恒大”）1600億元填海造陸的海花島盛大開盤。

一時間，海南機場、動車站、碼頭遍布恒大房產(chǎn)銷售接駁車，恒大動用海口、儋州、三亞等地的交通工具運輸來自全球各地的客人，陸續(xù)引導他們前往海花島看房。

此前，恒大耗資數(shù)6億元在媒體鋪天蓋地的投放廣告，這錢沒有白花。據(jù)統(tǒng)計，海花島開盤當天創(chuàng)下三個“世界之最”，認籌人數(shù)超過10萬，銷售面積136萬平方米，金額達122.05億元。當時房價均價在7000-8000元/平方米。

隨著簽約火熱，房價一路看漲。2016年，恒大宣布提價20%；2021年，房價觸及2萬元/平方米以上的頂峰；2022年，房價回落至14000元/㎡上下……然而，十年過去，?；◢u的房價已跌回原點，甚至還在下探，部分房源單價僅五六千元。

全國房價進入回調(diào)期，即便海南島封關在即，利好不斷釋放，也未能觸動海南房地產(chǎn)市場的回暖。這更像一場大浪淘沙，精準把一些劣質(zhì)資產(chǎn)洗出來。

海南二手房平臺數(shù)據(jù)顯示，海花島二手房掛牌數(shù)量為4萬套，這相當于六個業(yè)主就有四個渴望離場，其成交量遙遙領先?？?、三亞，但遠不及激增的掛牌量，海花島二手房一直處于積壓狀態(tài)。

當初靠抓鬮才能搶到的木棉園等樓盤，如今業(yè)主只求拋房脫手。20多平米的房子跌到12萬元，高位接盤的業(yè)主苦不堪言。

一個現(xiàn)實問題擺在面前，這是逃頂最后的希望了么？?；◢u還有翻盤之日么？現(xiàn)在是入場的好時機么？

01

接盤俠的焦慮

近期，我的一個朋友范先生專注房產(chǎn)物業(yè)等投資領域。他環(huán)島考察海南，并登上儋州海花島，得出一個大膽的結論：海南島的自然之美與房市蕭條形成鮮明的對比。

海花島1號島定位為旅游，2號、3號島定位為住宅，其中2號島有380棟，3號島有300棟，目前住宅6萬套。很多房子戶型都是20到40多平米精裝小戶型，本為“候鳥”拎包入住提供便捷。反過來，這種千篇一律的房型及裝修，在交易市場中毫無競爭力。

網(wǎng)絡上，很多業(yè)主吐槽自從購買?；◢u的房子，腸子都悔青了。

2018年，一對夫妻來海南儋州旅游，在街頭聽信了銷售人員的介紹，以25000元/平、總價90多萬元購入一套180度觀海的海景房。現(xiàn)在她要面對的房價下跌，加之海南臺風頻發(fā)，高樓層居住令人膽戰(zhàn)心驚，海景反成累贅。

來自哈爾濱的劉女士是純投資客。她在房價高點以“搶到即賺到”的心態(tài)，斥資近80萬元購買了2號島一套38平米的迷你度假公寓。她當時的算盤打得很響：即使總價不漲，光是冬季的租金回報也能收回成本。自身度假還能有個小居所。

現(xiàn)實讓她幡然醒悟。恒大暴雷后，島上的旅游熱度及運營投入大不如前。夏季的入住率不到5%，單間租房價格低到500元；冬季的入住率上升到10%，單間價格大概2000元。她的房子在冬季最旺季的月租金，也不過1500-2000元，年回報率遠低于銀行定期存款。

“這根本不是資產(chǎn)，是吞錢的黑洞！”劉女士一筆賬怎么都算不明白，“每年還要倒貼物業(yè)管理費、公共能耗費數(shù)幾千元。我想趕緊賣掉止損，但現(xiàn)在同戶型掛牌價已跌破30萬，還根本賣不掉?！?/p>

除了資產(chǎn)縮水，生活不便與房屋質(zhì)量更讓人焦慮。

2019年，張先生以近200萬元總價，買下2號島一套“稀缺海景房”用于養(yǎng)老。收房時就已經(jīng)讓人很不省心：精裝修質(zhì)量低劣，地板空鼓、墻角滲水、門窗關不嚴屢見不鮮。

更讓他崩潰的是社區(qū)環(huán)境“貨不對板”，承諾的高端文旅配套大量擱置，規(guī)劃的商業(yè)街店鋪空置，夜晚燈火零星。因大部分業(yè)主非常住，樓棟入住率極低，夜晚如入“空城”，安全感全無。

“最諷刺的是，‘海景房’的潮濕和鹽蝕問題遠超想象，家具家電老化速度非?？臁！睆埾壬嘈Φ?，“當初想著面朝大海，春暖花開，現(xiàn)在卻是面朝大海，濕氣撲面。這套房子不僅沒帶來退休的安逸，反而成了心病，現(xiàn)在掛牌150萬都無人問津，徹底套牢了?！?/p>

同樣，還有業(yè)主爆出恒大的房屋出現(xiàn)嚴重的質(zhì)量問題，例如木棉園小區(qū)地庫承重墻剝落、鋼筋銹蝕。經(jīng)過當?shù)刈〗ň治袡z測公司抽檢11個樣品，只有2個樣品強度合格，業(yè)主懷疑承建方使用了海砂。這幾乎成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

恒大制造的神話，最終讓這些業(yè)主成了無奈的“接盤俠”。而目前唯一受益的，大概是短租的旅行客，他們能用較低的價格租房，享受海島生活。

這很諷刺。

02

文旅項目接連受挫，短板盡顯

儋州海花島采用“文旅+地產(chǎn)”模式，以房產(chǎn)銷售反哺文旅建設，意圖形成共生共榮的閉環(huán)。

然而，隨著地產(chǎn)衰退，游客減少，樂園供血不足，一旦資金鏈斷裂，文旅項目的短板立刻顯現(xiàn)。這與海南長影奇幻樂園的困境如出一轍——人氣不足、體驗未達預期、二次消費產(chǎn)品缺乏特色且與主題關聯(lián)薄弱。

?；◢u的文旅困境并非個例。海南主題樂園同質(zhì)化嚴重，多個水樂園重復配置滑道、造浪池、大喇叭等項目，缺乏獨特吸引力。在陵水、三亞都有類似的主題樂園，特別是陵水海洋歡樂世界一度破產(chǎn)重組。

更嚴峻的是，儋州?；◢u好多在建的項目，甚至都沒有正式投入運營，只靠幾個熱門項目苦苦支撐。

童世界主題樂園內(nèi)的歐洲童話、瑪雅神話、古希臘等主題區(qū)仍處于爛尾狀態(tài)，建筑完工之后一直沒有向游客開放，而隨著臺風的侵蝕，部分區(qū)域存在安全隱患。疫情后雖一度傳出重啟消息，但至今毫無進展。龐大的項目需要巨大的客流量支撐，而?；◢u當前的客流量遠不足以支撐其全力運營。

唯有在國慶、春節(jié)等重大節(jié)假日，島上的游玩項目及酒店，才能有一絲熱鬧，但是遠不如開業(yè)之初的排隊等候、一房難求。一號島關聯(lián)的餐飲店老板，也翹首盼望節(jié)假日上島的游客多一點，讓自身的生意少虧一點。

除此之外，他們每天面臨都是“門庭冷落馬蹄稀”的局面，這會讓很多商業(yè)進入惡性循環(huán)模式。

拍攝于11月22日，海口海甸島

03

?；◢u業(yè)主何去何從？

?；◢u的房價下跌，讓投資客揪心。如同一個輪回，無情地回到了故事起點。

二手房均價已暴跌至約7000元/㎡，一些急于套現(xiàn)的業(yè)主開始以“白菜價”拋售，單價五、六千元的房源已不鮮見。

房價的持續(xù)陰跌，在業(yè)主群體中引發(fā)了恐慌性的“踩踏”之勢，每個人都想搶在別人前面逃離，這種爭先恐后的拋售行為本身，就足以讓房價的任何反彈都面臨巨大的阻力。

海南優(yōu)質(zhì)的氣候、舒適的溫度、迷人的環(huán)境，曾是吸引大部分人在儋州買房的核心原因。然而，期望與現(xiàn)實的巨大落差，正在一點點磨滅這份憧憬。

更深遠的是，隨著時間的推移，海島特有的高溫、高濕、高鹽堿天氣，會進一步腐蝕島上的建筑。對于樂園設施而言，這意味著未來高昂的、近乎無止境的維護成本；對于普通業(yè)主來說，他們畢生積蓄換來的房屋質(zhì)量，將在海風的侵蝕下進一步打折，資產(chǎn)進一步貶值。

當初花大力填海造島，構筑的這座夢幻之城，如今卻成了許多人揮之不去的噩夢。

那么，對于?；◢u的業(yè)主，現(xiàn)在是逃頂?shù)淖詈笙Ｍ藛幔?/strong>

答案殘酷而清晰。若僅是抱著養(yǎng)老過冬的實際用途，權當含淚為過去的選擇買單。若仍抱著抄底的心態(tài)，試圖在此刻沖進場內(nèi)，期待未來能重現(xiàn)往日暴漲奇跡的投資者，那么現(xiàn)實已經(jīng)給出了響亮的回答：一切為時已晚，潮水退去后，裸泳者已無處遁形。

恒大?；◢u并非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。當初泡沫吹得有多大，現(xiàn)在打臉就有多痛。海花島的故事，與其說是一場泡沫的破滅，不如說是給所有盲目追逐財富幻影的人，上的一堂最沉痛、最真實的風險教育課。

恒大這艘巨輪顛覆，也帶走散戶的眼淚。事實一再證明，在海南投資房地產(chǎn)、炒房是一項高風險、低回報的選擇。它不可能為普通人帶來財富暴增。

（應先生，潮海南特邀撰稿人，本文只代表個人看法，不代表本公眾號看法。）