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存夠20%首付才能買房？澳洲銀行高管揭秘五大誤區(qū)

根據(jù)一家大型銀行貸款主管的說法，澳洲成千上萬(wàn)的租房者其實(shí)早已具備買房資 格，但由于深陷認(rèn)知誤區(qū)，這些代價(jià)高昂的錯(cuò)誤正阻礙他們拿到新房鑰匙。

澳洲國(guó)民銀行（NAB）房貸執(zhí)行官Denton Pugh分享了購(gòu)房者需要注意的“危險(xiǎn)信 號(hào)”，并提供了相應(yīng)的解決方案。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房產(chǎn)市場(chǎng)中，感到迷茫和壓力在所難免。購(gòu)買首套住房從來不是一個(gè)隨意的決定。

隨著利率上升和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，許多準(zhǔn)買 家感到不知所措。

如今社交媒體和親友的建議層出不窮，但其中夾雜著大量錯(cuò)誤信息。 除了真實(shí)的財(cái)務(wù)障礙外，一些根深蒂固的誤區(qū)常常讓購(gòu)房過程變得舉步維艱。以下 是五個(gè)最值得購(gòu)房者深入了解的認(rèn)知陷阱。

誤區(qū)1：必須攢夠20%的首付 雖然20%的首付可以免去貸款機(jī)構(gòu)房貸保險(xiǎn)（LMI），但這絕非硬性要求。

在聯(lián)邦政府的“住房擔(dān)保計(jì)劃（Home Guarantee Scheme）”下，符合條件的首房置 業(yè)者可能僅需5%的首付即可購(gòu)房，且無需支付LMI。

這一政策顯著降低了入市門檻，讓原本遙不可及的購(gòu)房計(jì)劃有望提前數(shù)年實(shí)現(xiàn)。

Pugh建議，盡早了解不同的信貸選擇，有助于在入市時(shí)機(jī)上做出更明智的決策。

誤區(qū)2：抵消賬戶只是個(gè)“錦上添花”的擺設(shè) 在高利率時(shí)代，每一分錢的利息都至關(guān)重要。許多買家只盯著賬面利率，卻忽視了 貸款結(jié)構(gòu)的重要性。

抵消賬戶（Offset Account）將存款與房貸掛鉤，通過抵扣本金來減少利息支出。

即便賬戶中只有少量存款，在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的貸款期限內(nèi)，也能省下巨額利息總額。

對(duì)于需要保留應(yīng)急資金的買家來說，抵消賬戶在提供靈活性的同時(shí)，能有效對(duì)沖利息成本。

誤區(qū)3：出租空余房間會(huì)失去首房福利 這是一個(gè)流傳甚廣的誤解。在多數(shù)情況下，只要將房產(chǎn)作為主要居所，出租其中一間閑置房間通常不會(huì)讓你失去首房置業(yè)者補(bǔ)貼（First Homeowner Grant）或印花稅減免。

盡管各州規(guī)則不盡相同且伴有特定條件，但“絕對(duì)不能有室友”的想法往往是錯(cuò)誤的。

關(guān)鍵在于確保該房產(chǎn)符合主要居住地的具體法律要求。

誤區(qū)4：前期成本只需考慮印花稅印花稅雖是重頭戲，但遠(yuǎn)非唯一開支。

購(gòu)房預(yù)算中還必須包含法律過戶費(fèi)、房屋及害蟲檢查費(fèi)、貸款申請(qǐng)費(fèi)及搬家費(fèi)。如果是購(gòu)買聯(lián)排別墅或公寓，物業(yè)費(fèi)（Strata Fees）也是必須考慮的常規(guī)支出。

值得注意的是，許多首房置業(yè)者可享受印花稅減免或豁免。

Pugh 建議，購(gòu)房者應(yīng)針對(duì)全局進(jìn)行預(yù)算，而非僅關(guān)注標(biāo)價(jià)，尤其在高息環(huán)境下，預(yù)留足夠的資金緩沖池至關(guān)重要。

誤區(qū)5：沒有完美的信用評(píng)分就無法貸到款 由于信用評(píng)分存在瑕疵，不少潛在買家往往還沒咨詢銀行就選擇了放棄。

Pugh指出，雖然良好的信用記錄是加分項(xiàng)，但并非唯一考核標(biāo)準(zhǔn)。貸款機(jī)構(gòu)還會(huì)綜 合評(píng)估收入及就業(yè)穩(wěn)定性、儲(chǔ)蓄習(xí)慣、歷史賬單支付記錄以及債務(wù)水平。

通過按時(shí)付賬、降低信用卡額度并提早檢查信用報(bào)告，購(gòu)房大門依然會(huì)為你敞開。雖然了解這些規(guī)則不會(huì)讓房?jī)r(jià)變得更便宜，但它能讓你在應(yīng)對(duì)購(gòu)房這一財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)時(shí)，擁有更清晰的預(yù)期和更充分的準(zhǔn)備。

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5年價(jià)格大逆轉(zhuǎn)！墨爾本成全澳最易買房城市

5年前，墨爾本曾是全澳購(gòu)房成本最高的城市之一。然而時(shí)過境遷，如今墨爾本已跨入“購(gòu)房友好”城市行列，目前仍有70個(gè)城區(qū)的獨(dú)立屋中位價(jià)低于75萬(wàn)澳元。

最新的Domain房?jī)r(jià)報(bào)告指出，盡管墨爾本的獨(dú)立屋中位價(jià)已升至111萬(wàn)澳元的新高，但市場(chǎng)中仍有數(shù)十個(gè)價(jià)格親民的社區(qū)，為預(yù)算有限的購(gòu)房者提供了入市機(jī)會(huì)。

Domain研究及經(jīng)濟(jì)部主管Nicola Powell認(rèn)為，相比其他城市的同齡人，墨爾本的首房置業(yè)者擁有更多選擇。

他說，雖然這些入門級(jí)房產(chǎn)大多位于外城區(qū)，但能以這種價(jià)位擁有一塊屬于自己的土地，足以令其他各州的置業(yè)者深感羨慕。

這70個(gè)價(jià)格“洼地”主要集中在墨爾本外環(huán)，雖然地理位置稍偏，但一直是基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)建和交通改善的關(guān)注焦點(diǎn)。

隨著聯(lián)邦政府去年推出新5%首付計(jì)劃，墨爾本首房置業(yè)者的活躍度顯著回升，凡在大都會(huì)地區(qū)購(gòu)買價(jià)格低于95萬(wàn)澳元的首次置業(yè)者均可申請(qǐng)?jiān)撚?jì)劃。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Mark Burke透露，在墨爾本東南區(qū)的Frankston North，首房置業(yè)者已占據(jù)買家總數(shù)的5-7成。

數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)獨(dú)立屋中位價(jià)在截至去年12月的一年內(nèi)上漲了13.4%，達(dá)到67.5萬(wàn)澳元。

盡管隨著澳聯(lián)儲(chǔ)近期上調(diào)官方利率，市場(chǎng)熱度有所放緩，但Burke表示，大多數(shù)房產(chǎn)仍能吸引8到12組客戶前來看房。

據(jù)Burke介紹，在這一價(jià)格區(qū)間內(nèi)，買家可以買到品相不錯(cuò)的三居室磚房或混凝土結(jié)構(gòu)住宅。

若側(cè)重于土地面積，則房屋狀況可能稍遜。 除聯(lián)邦政策外，維州首次置業(yè)者購(gòu)買75萬(wàn)澳元以下的房產(chǎn)還能享受州政府的印花稅減免。

最新的Domain首房置業(yè)者報(bào)告顯示，一對(duì)平均收入的年輕夫婦（25-34歲），大約需要5年零3個(gè)月才能攢夠墨爾本入門級(jí)獨(dú)立屋的20%首付。

值得注意的是，由于房?jī)r(jià)相對(duì)優(yōu)勢(shì)，墨爾本的儲(chǔ)蓄周期目前已快于悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯。

Nicola Powell 感慨道，5年前墨爾本還是“高不可攀”的代名詞，而現(xiàn)在它已從門檻最高的城市之一，轉(zhuǎn)型為置業(yè)最容易的首府城市。

在距離CBD以西35公里外的區(qū)域，Melton及其周邊成為了全市的價(jià)格地板。

其中Melton的獨(dú)立屋中位價(jià)為51.7萬(wàn)澳元，Melton South為57萬(wàn)澳元，Melton West為58.5萬(wàn)澳元。

此外，在西南外區(qū)的Wyndham Vale、Werribee和Tarneit等地，房?jī)r(jià)也均遠(yuǎn)低于75 萬(wàn)澳元。

Ray White Werribee的中介Jeff Gaul表示，該地是目前澳洲增長(zhǎng)最快的城區(qū)之一。

由于內(nèi)城區(qū)甚至內(nèi)西區(qū)的“帶地住宅夢(mèng)”正變得遙不可及，更多人受價(jià)格誘惑轉(zhuǎn)向這里。

在Werribee，50萬(wàn)澳元左右能買到稍舊的三居室，而接近75萬(wàn)則能買到占地更大、 房間更多的較新住宅。

她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，墨爾本的優(yōu)勢(shì)在于城市向外擴(kuò)張的潛力和填充式開發(fā)的平衡，這對(duì)于維持房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。

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澳百年老宅變身智能豪宅，近$1000萬(wàn)掛牌！深受亞洲買家青睞

這處位于墨爾本富人區(qū)Brighton的豪宅從街景看去盡顯維多利亞時(shí)代的優(yōu)雅氣質(zhì)，步入其中卻別有洞天。 其內(nèi)部不僅深度集成了各種高科技裝置，甚至還隱藏著一間專業(yè)的私人雞尾酒吧。

這處名為Erina的房產(chǎn)始建于1880年左右，坐落于42A Black St。

近期，該房產(chǎn)完成了一場(chǎng)堪稱“脫胎換骨”的重塑工程，目前正以920萬(wàn)至980萬(wàn)澳元的指導(dǎo)價(jià)待售。

業(yè)主Lisa Foster與丈夫Bruce歷時(shí)18個(gè)月，將這座百年老屋改造成了一座科技感十足的豪華居所。

改造過程中，除了被列入遺產(chǎn)名錄的維多利亞時(shí)代建筑立面得以保留外，住宅前半部分被剝離至骨架，后半部分則全部拆除重建。

值得一提的是，AFL傳奇人物Kevin Sheedy也曾慕名前來參觀，這里被譽(yù)為男士夢(mèng)寐以求的終極“男士空間”。

廚房配備了 Wolf Sub-Zero 商用級(jí)家電，此外還有一個(gè)帶辦公空間的管家廚房。

Lisa Foster分享道，他們?cè)?020年買下這棟四居室住宅，最初是被其精美的建筑立面和緊鄰Church St商圈的地理位置所吸引。

為了將其推向新高度，他們邀請(qǐng)了建筑施工公司Stonnington Group進(jìn)行整體升級(jí)，并由因《The Block》等節(jié)目聞名的Dave Franklin領(lǐng)導(dǎo)的Franklin Group操刀景觀設(shè)計(jì)，打造了極具雕塑感的水景、花盆及抬高草坪。

Lisa表示，在翻新過程中，他們通過復(fù)刻挑高天花板、檐口和石膏飾件來致敬歷史，但從內(nèi)部細(xì)節(jié)來看，這幾乎是一棟全新的房子。

住宅內(nèi)部充滿了令人驚嘆的設(shè)計(jì)巧思：房間內(nèi)裝有感應(yīng)燈，能在人進(jìn)入時(shí)自動(dòng)亮起；正式客廳的墻面鏡在按下按鈕后會(huì)緩緩滑落，露出隱藏其后的電視。

“這棟房子是個(gè)極佳的款待空間，”Lisa介紹道，室內(nèi)吧臺(tái)配套了專門設(shè)計(jì)的燈光，能完美襯托出雞尾酒的迷人色彩，而環(huán)繞建筑的優(yōu)美陽(yáng)臺(tái)更增添了社交氛圍。

室內(nèi)外雙廚房均采用了頂級(jí)的Wolf Sub-Zero商用家電，島臺(tái)則選用了產(chǎn)自巴西的 Taj Mahal石英巖。

主臥套房極具尊貴感，不僅配備穿入式衣帽間，套內(nèi)衛(wèi)浴更裝飾有天然石材、水療浴缸及雙人淋浴間。此外，一樓還設(shè)有一套完全自足的公寓，非常適合客人或青少年居住。

該物業(yè)還配備了全套現(xiàn)代化生活設(shè)施，包括視頻對(duì)講、藥草園、燃?xì)獗跔t以及可自動(dòng)駛?cè)氲碾p車庫(kù)。

據(jù)Marshall White董事Ben Vieth透露，這處房產(chǎn)已引發(fā)了本地家庭及國(guó)際買家的廣泛關(guān)注，其中不乏來自亞洲的投資者。

目前，該房產(chǎn)正通過“意向表達(dá)”方式出售。

Ben Vieth表示，極高的建筑質(zhì)量和細(xì)節(jié)工藝在當(dāng)前市場(chǎng)上非常罕見，對(duì)于想要在 Toorak或Brighton購(gòu)房的高端買家來說，這里的核心地理位置和卓越工藝極具誘惑力。

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在悉尼，最低$42.5萬(wàn)就能買房！

在悉尼突破天際的房?jī)r(jià)面前，購(gòu)房夢(mèng)似乎已漸行漸遠(yuǎn)。然而，Domain最新的12月房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，全市仍有10個(gè)地區(qū)的中位價(jià)守在50萬(wàn)澳元以下。雖然這些地區(qū)全部指向公寓房型，且大多位于距離CBD 17公里以外的西部和西南 部，但對(duì)部分購(gòu)房者而言，這或許是留在悉尼的最后機(jī)會(huì)。

悉尼最后10個(gè)50萬(wàn)澳元以下的地區(qū) 數(shù)據(jù)顯示，Kingswood成為目前悉尼置業(yè)門檻最低的地區(qū)，在經(jīng)歷13.3%的年度跌幅后，公寓中位價(jià)降至42.5萬(wàn)澳元。

緊隨其后的是Blacktown（44.85萬(wàn)澳元）和Harris Park（49萬(wàn)澳元），兩地房?jī)r(jià)在過去一年分別下跌了3.5%和10.9%。 而在所有低價(jià)區(qū)中，距離市中心最近的是Lakemba，約11.6公里的距離，中位價(jià)為 49.65萬(wàn)澳元。

Mount Druitt（43.25萬(wàn)澳元）、Cabramatta（43.55萬(wàn)澳元）、Fairfield（44.25 萬(wàn)澳元）、Guildford（46.9萬(wàn)澳元）、Warwick Farm（48萬(wàn)澳元）以及 Wiley Park（48.1萬(wàn)澳元）在過去一年中，公寓價(jià)格均穩(wěn)中有升。

盡管供應(yīng)增加在一定程度上緩解了中位價(jià)的漲勢(shì)，但搶房大戰(zhàn)依然激烈。

Starr Partners Parramatta的中介David Lao透露，Harris Park的房子幾乎“秒空”，大多房產(chǎn)在首次開放看房后的周二就能售出。

他表示，今年掛牌的房源通常在市場(chǎng)上停留不到7天，吸引20組人看房已是常態(tài)。

Lao指出，目前49萬(wàn)澳元左右的中位價(jià)，在當(dāng)?shù)啬苜I到一套70年代建造、經(jīng)過翻新的兩居室?guī)к囄还?，這類房源受到市場(chǎng)瘋狂追捧。

悉尼買方代理人Michelle May提醒，50萬(wàn)澳元的預(yù)算在悉尼能買到的選擇非常有限。

隨著更多人被擠向公寓市場(chǎng)，買家應(yīng)警惕那些質(zhì)量低劣或存在設(shè)計(jì)缺陷的新建筑。

她強(qiáng)調(diào)，所謂的“A級(jí)房產(chǎn)”通常價(jià)格會(huì)高于中位價(jià)，盲目入場(chǎng)未必能在未來獲得紅利。

May認(rèn)為，購(gòu)房不僅是找個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方，社區(qū)感和居住舒適度同樣關(guān)鍵。以 Lakemba為例，這里正吸引著大批首次購(gòu)房的年輕人。

他舉例稱，一套位于Macdonald St的破舊一居室，因自帶車庫(kù)且毗鄰新地鐵站，指導(dǎo)價(jià)已達(dá)38萬(wàn)澳元。

“這里融合了多元移民文化，一年一度的齋月活動(dòng)吸引的人潮甚至超過了復(fù)活節(jié)表演?！?/p>

對(duì)于在這個(gè)區(qū)間“撿漏”的買家，Propoholic公司董事總經(jīng)理Nat Gordon提醒，購(gòu)房并非一勞永逸，她建議買家每周至少預(yù)留150澳元以支付物業(yè)費(fèi)等開支。

此外，首次購(gòu)房者還面臨著投資者的直接競(jìng)爭(zhēng)。

由于這些地區(qū)的投資收益率極具吸引力，那些手握雄厚資金、決策冷靜的投資者，正成為剛需族上房車路上的最大挑戰(zhàn)。

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