銀行是活力的晴雨表！

因?yàn)樗械慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)，最終都會(huì)歸納到銀行系統(tǒng)里來(lái)。從儲(chǔ)蓄到貸款，看似是一個(gè)數(shù)據(jù)，但代表的卻是經(jīng)濟(jì)活力，和對(duì)未來(lái)的預(yù)期和信心。

最重要的是，銀行自身也是在經(jīng)營(yíng)，會(huì)有很強(qiáng)的盈利需求。

在以往，銀行最好、最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)就是房貸，既穩(wěn)定、收益率又高。但是這一塊業(yè)務(wù)，銀行吃得不那么好了。

這幾天有幾個(gè)新聞，可以放在一起看。

第一個(gè)就是貸款利率基礎(chǔ)維持不變。

這個(gè)影響最重的，其實(shí)就是大家手里的房貸，也就是上面說(shuō)的銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)。

從救市的角度，或者說(shuō)從其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，下行期，利率是必須要降的，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理。

舉個(gè)例子，救房?jī)r(jià)，最好的辦法就是重做現(xiàn)金流。讓月供低于每個(gè)月的租金收益，讓收益為正。

所以，房貸利率必須降。

最近有很多案例，已經(jīng)驗(yàn)證了這一點(diǎn)的可行性。

比如說(shuō)全國(guó)的核心城市，都在流行一個(gè)趨勢(shì)，這就是搶老破小。

這個(gè)邏輯是，比如說(shuō)北京三環(huán)內(nèi)的一套40年房齡小一居室，房子的掛牌價(jià)約150萬(wàn)元，中介說(shuō)業(yè)主急于套現(xiàn)，如果付款條件合適，預(yù)計(jì)120萬(wàn)元至130萬(wàn)元即可成交。隨意，全款120拿下，租售比能做到4%。

很多人一算收益非?？捎^，超過(guò)儲(chǔ)蓄，也超過(guò)了理財(cái)。

從去年開(kāi)始，杭州西湖邊的老破小已經(jīng)降到了200萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)，也是出一套搶一套，因?yàn)檫@些老破小位置都很好，地鐵學(xué)校工作位置都折中，所以出租很容易，租金也很高，租售比能做到3.5%-4%。

還有上海，之前500萬(wàn)的老城老破小，也降到了200多萬(wàn)，租售比也能到4%。

如今，在城市更新和高品質(zhì)改造之下，這些老房子可能會(huì)帶來(lái)一波品質(zhì)升級(jí)和居住舒適感躍升，租金也可能會(huì)更好。

鄭州最近的案例是很多二手公寓開(kāi)始非常熱銷，比如說(shuō)龍子湖大學(xué)城的二手公寓，30萬(wàn)能拿一套，因?yàn)榇髮W(xué)生多，做酒店租售比能做到6%-8%，收益很好，很多人開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，也是出一套清一套。

所以，眼下的機(jī)會(huì)就是，在房?jī)r(jià)不斷下降的的同時(shí)，主動(dòng)降房貸，主動(dòng)將整體的租售比拉高到3.0%之上，二手房可能就穩(wěn)住了！

核心是，房貸利率一定要小于租金收益！

但是，如今利率卻6個(gè)月都沒(méi)動(dòng)了，遲遲降不下來(lái)。為什么會(huì)這樣？這明明是救市最好、最有用的辦法，不是嗎？

細(xì)查之下會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來(lái)一切仍是因?yàn)檎卟┺模y行不愿意降。

三季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.42%，比去年四季度末下降了10個(gè)基點(diǎn)。

凈息差是衡量銀行盈利合理比例的標(biāo)準(zhǔn)，而這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的合理值是多少呢？是1.8%。

也就是說(shuō)只有做到了對(duì)外的貸款利息比客戶的存款利息高1.8%以上，銀行的營(yíng)收才是合理的。

如今，銀行凈息差低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)2年了。

這兩年都發(fā)生了什么？

舉一個(gè)小例子，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)最優(yōu)質(zhì)的居民房貸總額下 降 到 37.4萬(wàn)億元人民幣， 比 2023年初的下降了3.9%。

為了安全，不解釋，大家自己理解。

所以，一邊是總量縮減，一邊是盈利大幅下滑，銀行怎么可能會(huì)愿意降房貸。

并且政策也不能強(qiáng)壓，因?yàn)殂y行營(yíng)收穩(wěn)定，是金融系統(tǒng)穩(wěn)定的核心。

那么有沒(méi)有折中的辦法？有的。這就是這幾天傳的非常火的小作文。

就是像之前的消費(fèi)貸貼息一樣，直接繞開(kāi)銀行，進(jìn)行財(cái)政貼息。

但這次的小作文是只給新房貼息，那么，有用沒(méi)？當(dāng)然有用，這是最真實(shí)、最實(shí)惠的政策。

不過(guò)，問(wèn)題在于，這只是一撇，只有再寫一捺才能湊成一個(gè)完整的人字。

這一捺就是二手房也貼息。但這個(gè)說(shuō)起來(lái)又是一篇稿子了，下次再說(shuō)。

總之，就是銀行有點(diǎn)算不過(guò)來(lái)賬了。然后，你就看到這幾天關(guān)于銀行的新聞很多。比如下面這個(gè)：

時(shí)代真是變了，在過(guò)去，這種3年期、5年期都是銀行瘋搶的優(yōu)質(zhì)客戶，但是現(xiàn)在卻在集中放棄。

答案就是，銀行真扛不動(dòng)了。

用通稿里的說(shuō)辭就是這是銀行在主動(dòng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債成本。

然后通過(guò)壓降中長(zhǎng)期存款的規(guī)模和成本，能夠有效緩解經(jīng)營(yíng)壓力。

這里面的核心其實(shí)就是兩個(gè)字，成本。

也就是說(shuō)，你往銀行里存的每一分錢，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，都是負(fù)債，都是需要付息的，這對(duì)銀行就是成本。

中國(guó)建設(shè)銀行5年期定存最高年利率1.3%，3年期存款最高年利率為1.55%。 這就是建行的成本。

內(nèi)蒙古昆都侖蒙銀村鎮(zhèn)銀行， 之前的 5年期定期存款利率 是 1.9% ，這是它的成本。

但 從11月17日起， 5年期定存 利率降到1.6%， 這是在降成本 。

有成本就有壓力，怎么破解？只有一個(gè)辦法，就是用更高的利率把這些錢貸出去，并且貸款利率比存款利率高的越多越好，越高銀行賺的就越多。

然后，你發(fā)現(xiàn)，銀行其實(shí)就卡在這里了，這些1.9%成本的錢，卻貸不出去，或者就算貸出去了，息差也很低，賺的也不多。

但這還算好的，至少能貸出去。比較之下才能發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)刻，能貸出去，比賺的少更重要。

就算賺的少，但貸出去了至少有錢賺，貸不出去，就只能貼錢補(bǔ)利息。

所以，只能十八般武藝齊上陣，千方百計(jì)搶客戶。最終，銀行也開(kāi)始卷瘋了！

總之，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，銀行現(xiàn)在真的很慌很著急。

時(shí)代也真的不一樣了！

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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