房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”這個(gè)口號(hào)提了很久，但是即使看官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份70城新房只有六個(gè)市場(chǎng)（沈陽(yáng)、上海、杭州、合肥、烏魯木齊、韶關(guān)）環(huán)比沒(méi)有跌，二手房市場(chǎng)沒(méi)有城市不跌的，都距離這個(gè)政策目標(biāo)還有很遠(yuǎn)。

當(dāng)然政策不是提提口號(hào)就能立刻實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)年房子熱的時(shí)候“房住不炒”的政策目標(biāo)也是調(diào)控很久才最終實(shí)現(xiàn)。但是可以從房?jī)r(jià)形成機(jī)制探討探討，最終房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的止跌回穩(wěn)是怎樣實(shí)現(xiàn)的？

過(guò)去我們研究新房市場(chǎng)比較簡(jiǎn)單，主要看供求，如果持續(xù)的土地供應(yīng)、可售房源大于需求，就是增庫(kù)存，價(jià)格壓力就大，如果持續(xù)供應(yīng)小于需求，那么就是去庫(kù)存，價(jià)格就會(huì)穩(wěn)住甚至上升。這其中看可售房源可以觀察短期，土地供應(yīng)可以觀察更長(zhǎng)期一點(diǎn)的市場(chǎng)。

但如果從房地產(chǎn)市場(chǎng)所有的交易量來(lái)看，目前市場(chǎng)上交易的主體實(shí)際是二手房，很多城市二手交易量都超過(guò)了新房，越大的城市越甚，作為價(jià)格風(fēng)向標(biāo)的一線城市二手房交易量更是新房交易量的好幾倍。從這個(gè)角度看，研究二手房的價(jià)格回穩(wěn)機(jī)制更加重要。戳這里，打造24小時(shí)在線的AI銷售員

二手房和新房市場(chǎng)在需求端沒(méi)什么差異，核心是供給端。

二手房的供給其實(shí)有自己的特點(diǎn)，首先，二手房供給的總量=存量*出售意愿，牛市的時(shí)候業(yè)主出售意愿小，所以供給下降的很快。熊市出售意愿強(qiáng)烈，所以供應(yīng)增長(zhǎng)快，很多人覺(jué)得二手房容易砸盤就是這樣。

但具體到供給的主體，又因?yàn)槭且粋€(gè)個(gè)分散的小業(yè)主，情況還要更加復(fù)雜一點(diǎn)。熊市時(shí)期賣房子的業(yè)主既和心態(tài)有關(guān)，也和實(shí)際狀況有關(guān)。例如是不是遇到了實(shí)際困難，短期需要用錢，或者遇到失業(yè)或者企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的收入下降，短期有降杠桿的訴求和壓力等等。

在研究新房市場(chǎng)的時(shí)候我們會(huì)根據(jù)量?jī)r(jià)變化把市場(chǎng)周期分為四個(gè)階段：量?jī)r(jià)齊升（市場(chǎng)上升期）-價(jià)升量縮（市場(chǎng)繁榮期）-量?jī)r(jià)齊跌（市場(chǎng)蕭條期）-價(jià)跌量升（市場(chǎng)恢復(fù)期）。從二手買賣雙方業(yè)主的心態(tài)變化，也可以來(lái)探討一下二手房的這幾個(gè)時(shí)期。

1）市場(chǎng)上升期，買家中自住和投資保值訴求客戶都有，賣家主要是預(yù)期分歧或者置換客戶。2）到市場(chǎng)繁榮期，買家還是兩種客戶均有，但是因?yàn)閮r(jià)格漲得高，杠桿都變高了。賣家中基本沒(méi)有預(yù)期分歧（這時(shí)都看漲），主要是賣房置換的賣家。3）到了市場(chǎng)蕭條期，量?jī)r(jià)齊跌，投資客跑光，自住客不敢下手，買家陡減；賣家也是觀望心態(tài)，只有遇到現(xiàn)金流危機(jī)的賣家著急降價(jià)賣房。4）最后到了市場(chǎng)恢復(fù)期，自住買家逐漸進(jìn)場(chǎng)，此時(shí)依然缺少投資客；賣家既包括置換賣家，也包括挺過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間，但還是出現(xiàn)金流危機(jī)的賣家，還有對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期失望，逐步改換配置的退場(chǎng)者。

市場(chǎng)從危機(jī)下行的蕭條期到恢復(fù)期，始終有個(gè)清理危機(jī)賣家的過(guò)程，賣掉的往往是杠桿率高狀況不穩(wěn)信心不足的業(yè)主，而買進(jìn)的相對(duì)來(lái)說(shuō)是杠桿率更低心態(tài)更平衡的新業(yè)主。實(shí)際上在降價(jià)周期里賣的量越多，就意味客戶結(jié)構(gòu)越改善，持有者結(jié)構(gòu)越來(lái)越穩(wěn)定。二手房市場(chǎng)的以價(jià)換量，其實(shí)還換了客戶的“質(zhì)”，等到客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定到一定程度，就沒(méi)有大面積的二手業(yè)主繼續(xù)降價(jià)的情況，才能帶來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的企穩(wěn)。戳這里，打造24小時(shí)在線的AI銷售員

這輪危機(jī)，觀察上海、北京的二手房情況，其實(shí)從2023年11月開(kāi)始，就處在價(jià)跌量升的階段，市場(chǎng)自發(fā)的在調(diào)節(jié)趨穩(wěn)。

但市場(chǎng)這種調(diào)節(jié)趨穩(wěn)能力并不是無(wú)止境的，如果市場(chǎng)持續(xù)下跌，有狀況的，不穩(wěn)定的業(yè)主不斷增加，實(shí)際上這個(gè)調(diào)整就難以看到底部。說(shuō)到底，房?jī)r(jià)還是要看宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況。宏觀經(jīng)濟(jì)好，反映到微觀帶來(lái)的是業(yè)主收入增加，失業(yè)率低，就少有業(yè)主出現(xiàn)因?yàn)楝F(xiàn)金流危機(jī)賣房的情況，二手房穩(wěn)住時(shí)機(jī)就早。反之，這個(gè)復(fù)蘇過(guò)程就遙遙無(wú)期。

很多人分析的租金收益率，我覺(jué)得也只能算是個(gè)房?jī)r(jià)階段性的心理錨點(diǎn)，很容易被攻破。先不說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑后，租金其實(shí)也在成比例的下降，租金回報(bào)率的提升艱難。其次，即使租金回報(bào)率超過(guò)了貸款利率，因?yàn)榉績(jī)r(jià)事實(shí)還在下跌，很多人算買房收益的時(shí)候也會(huì)用租金收益減去房?jī)r(jià)損失，可能會(huì)要求極高的租金收益率。畢竟租金收益率是個(gè)長(zhǎng)期指標(biāo)，出現(xiàn)危機(jī)的業(yè)主，還是需要立刻付錢的買家，通縮狀態(tài)下，租金收益率高不能保證市場(chǎng)一定有錢能來(lái)收購(gòu)租金收益率達(dá)標(biāo)的物業(yè)。總的說(shuō)，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)體量太大，和宏觀經(jīng)濟(jì)糾葛很深，基本融為一體，房?jī)r(jià)成了宏觀經(jīng)濟(jì)事實(shí)上的晴雨表。經(jīng)濟(jì)好，房?jī)r(jià)才能好，經(jīng)濟(jì)不好，房?jī)r(jià)也好不了?？雌渌麌?guó)家例子，鮮有國(guó)家經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，房?jī)r(jià)一路走低的。人口問(wèn)題，土地財(cái)政問(wèn)題等等，既是房地產(chǎn)業(yè)遇到的問(wèn)題，也是未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)保證持續(xù)發(fā)展必須直面的困難。

上周聽(tīng)了黃奇帆市長(zhǎng)講的一個(gè)關(guān)于新質(zhì)生產(chǎn)力的演講，詳細(xì)講了講中國(guó)未來(lái)發(fā)展（沒(méi)有地產(chǎn)作為支柱）的思路。雖然地產(chǎn)作為被拋棄的行業(yè)老登，但從業(yè)者其實(shí)也都希望國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)能順利走出“中等收入陷阱”，完成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)其實(shí)不是一鯨落萬(wàn)物生的關(guān)系，而是地產(chǎn)依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，是個(gè)大河有水小河滿，大河無(wú)水小河枯的關(guān)系。

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