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上海這些次新房,房?jī)r(jià)觸底了

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  繼部分市區(qū)老破小房?jī)r(jià)見(jiàn)底之后,上海一些次新房,價(jià)格也可能觸底了,核心判斷指標(biāo)是租售比。

  最近兩個(gè)月,上海市區(qū)老破小正在瘋狂成交,背后邏輯就是隨著房?jī)r(jià)大幅回調(diào),租售比已經(jīng)十分可觀,部分老破小租售比高達(dá)3%-4%,租金已經(jīng)能覆蓋月供。

  而我們觀察到,上海某些次新房,租售比已經(jīng)達(dá)到2%以上。

  這意味著,總價(jià)500萬(wàn)的房子,月租金能達(dá)到8300元以上。

  考慮到房齡折舊因素,這些次新房,房?jī)r(jià)可能已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)估值+絕對(duì)估值雙保險(xiǎn)區(qū)域。

  

  這些次新房租售比達(dá)到2%

  1)大虹橋青浦徐涇的租售比表現(xiàn)亮眼。

  葛洲壩虹橋紫郡公館,117平三房最低掛牌價(jià)695萬(wàn),月租金成交價(jià)達(dá)到11000-12000元。

  因?yàn)槌山粌r(jià)低于掛牌價(jià),真實(shí)租售比超過(guò)2.07%。

  

  

  同樣位于徐涇的綠中海明苑四期,2014年的商品房,小區(qū)87平小三房掛牌價(jià)330萬(wàn),租金成交價(jià)5500元,真實(shí)租售比也超過(guò)2%。

  

  

  還有招商虹橋華府,虹橋融景的新房等,租售比也已達(dá)標(biāo)。

  2)閔行金虹橋的次新房翡翠名都,86平方兩房掛牌價(jià)805萬(wàn),月租金成交價(jià)12000-14800元之間,真實(shí)租售比也超過(guò)2%。

  

  

  3)長(zhǎng)寧古北的古北0ne,127平三房掛牌價(jià)1080萬(wàn),月租金成交價(jià)23500元,租售比高達(dá)2.6%。

  

  

  4)新靜安西藏北路的次新房新湖青藍(lán)國(guó)家,掛牌價(jià)85平兩房掛牌價(jià)914萬(wàn),月租金1.41-1.55萬(wàn),真實(shí)租售比也在2%左右。

  

  

  5)新靜安蘇河灣2018年的次新房圣和靜安公館,89平兩房掛牌價(jià)1039萬(wàn),租金掛牌價(jià)16500-17000元,掛牌價(jià)租售比2%。

  

  

  徐涇,古北,金虹橋,一定意義上都算是國(guó)際社區(qū)、富人區(qū),豪宅別墅云集。大量外企人士,陪讀家庭,讓這幾個(gè)地段的 中高端租賃需求旺盛。

  租售比高,也有一定原因。

  蘇河灣和西藏北路的小戶型,則是吸引了很多喜歡市中心熱鬧氛圍的年輕租戶,比如愿意為地段和品質(zhì)買單的 海歸留學(xué)生,網(wǎng)紅,富二代等等。

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  次新房整體難言觸底

  不過(guò)整體來(lái)看,除了徐涇之外,目前還不存在整個(gè)板塊的次新房租售比都比較高的地段,只能挑選個(gè)別的樓盤,甚至是房源。

  比如新湖青藍(lán)小戶型租售比達(dá)標(biāo),大戶型則差不少。

  所以上海個(gè)別次新房可能已經(jīng)觸底了,但大部分次新房回調(diào)概率依然較大,難言見(jiàn)底。

  不少前期堅(jiān)挺的板塊和小區(qū),反而可能會(huì)迎來(lái)新一輪的回調(diào)補(bǔ)跌,尤其是之前炒作兇猛的幾個(gè)地段和小區(qū),這是樓市里的輪動(dòng)效應(yīng)。

  所以相同總價(jià),建議選擇租售比高的房子。

  比如買次新商品房,用租售比>2%的標(biāo)準(zhǔn)去篩選,將來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,房?jī)r(jià)安全墊會(huì)厚很多。

  現(xiàn)在安全性比較高的:價(jià)格回到2019年的市區(qū)次新房;以及價(jià)格回到2015年底-2016年初的郊區(qū)次新房。

  因?yàn)槟壳暗臉鞘?,投資客離場(chǎng),真實(shí)居住需求成為主導(dǎo)。

  租房的人多,說(shuō)明這個(gè)地方確實(shí)有人愿意住,這樣的房子才抗跌。

  不過(guò)光看租售不夠,還要看三點(diǎn):

  1、租金走勢(shì):未來(lái)租金是漲是跌?好不好出租?

  2、空置期:有些房子租售比高,但空置期長(zhǎng),實(shí)際收益大打折扣。

  3、周邊供應(yīng):如果板塊內(nèi)新房、保租房供應(yīng)量大,會(huì)分流租房買房需求。

  近期大寧等地段次新房?jī)r(jià)格回調(diào),就是受到了板塊內(nèi)新房供應(yīng)的影響。

  對(duì)于賣房房東來(lái)說(shuō),長(zhǎng)期供大于求、供需關(guān)系不妙的地段,產(chǎn)品,還是要抓緊賣出。

  1、歷史回調(diào)小于20%的,加速賣房;

  2、歷史回調(diào)幅度大于20%的,橫向(同品質(zhì)、同級(jí)別地段)比板塊、比小區(qū),如果還不是性價(jià)比最高的,也是危險(xiǎn)的;

  3、錯(cuò)配房是重災(zāi)區(qū),比如00年以前的塔樓,00年到05年的第一代商品住宅,單價(jià)調(diào)整完了,但要小心總價(jià)調(diào)整;

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  長(zhǎng)期來(lái)看,將來(lái)上海大部分的房子會(huì)回歸居住屬性,褪去金融屬性,判斷房?jī)r(jià)是否合理,租售比將成為一個(gè)很關(guān)鍵的指標(biāo)。

  等到租售比和公積金貸款利率達(dá)到同樣的水平,房?jī)r(jià)可能就差不多到底了。

  根據(jù)房齡和產(chǎn)品差異,老房子租售比要達(dá)到3%,次新房租售比可以低一點(diǎn)2%。

  宏觀層面,最近有傳聞?wù)f要出臺(tái)新的房地產(chǎn)支持政策,給房貸貼息,就是對(duì)樓市的定向放水。

  這對(duì)房?jī)r(jià)能起到托底的作用,刺激買房。

  但即便出臺(tái),大概率也是給新增房貸而非存量房貸。

  另外11月20號(hào),最新一期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)公布了:1年期LPR為3.00%,5年期以上LPR為3.50%

  無(wú)論是1年期還是房貸基準(zhǔn)利率參考的5年期以上LPR,自今年5月起,已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月保持不變。

  

  這個(gè)月又沒(méi)降息,幾個(gè)現(xiàn)實(shí)的阻力:

  1)首先,中美利率倒掛仍然嚴(yán)重,資金有外流壓力。

  美國(guó)10年期國(guó)債收益率4%以上,中國(guó)為1.7%-1.8%。

  2)最核心的,是銀行那邊也沒(méi)多少空間了。

  要降貸款利息,存款利息要先降,銀行可不能做賠本的買賣,還要算上可能的壞賬。

  3)還有一點(diǎn),就是最近股市火爆,如果降息就是再加一把火,很容易暴漲后暴跌,不符合國(guó)家慢牛的追求。

  不過(guò),遲早會(huì)降的,今年最后一個(gè)月很有希望。

  真降息了,會(huì)刺激存款從銀行出來(lái),股市樓市總會(huì)去一個(gè)地方;而股市走牛,對(duì)樓市也是利好。

  

  總結(jié)一下

  現(xiàn)在買房,思路要變,從“賭漲幅”變成“算回報(bào)”。

  租售比是一個(gè)重要指標(biāo),類似股市里的股息率。

  一線城市的房子確定性高可以接受低一點(diǎn),二三四城市要高一點(diǎn)。

  現(xiàn)在很多三四線小城市,房子租售比很高,高達(dá)4-5%,然而空著租不出去也是常態(tài),因?yàn)樽夥啃枨蟛换钴S。

  動(dòng)輒空置好幾個(gè)月,算上每年的空置期,租售比不見(jiàn)得多劃算。如果要賣房,流動(dòng)性更差,更是有價(jià)無(wú)市。

  當(dāng)下上海買次新房,可以用租售比>2%這把尺子去量。

  重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格深度回調(diào),跌出性價(jià)比的板塊。

  上海樓市已調(diào)整三年,大盤跌幅超過(guò)35%。

  部分次新房確實(shí)出現(xiàn)了值得關(guān)注的機(jī)會(huì),但大部分還在調(diào)整途中。

  買對(duì)房子,即使房?jī)r(jià)暫時(shí)不漲,也能靠租金回報(bào)穩(wěn)住陣腳。

  注:該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解,不構(gòu)成交易建議。

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