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今年，無論是身邊親友，還是后臺留言讀者，問房子的人，又多了起來。

而他們問的小區(qū)，除了幾個在售商品房，還包括源盛嘉園、錦延家園、麓雅苑、麓頌苑、金韻華庭、南麗灣、濱月軒、山前華庭、譽(yù)品華庭、聚悅江庭、望悅江庭、富悅江庭……

是不是覺得，這些小區(qū)名稱都很陌生？它們到底在哪里呢？

沒錯，它們都是近兩年交付的安置房，無論地段還是品質(zhì)都還可以，甚至很不錯，看起來不輸普通商品房。

它們不像商品房那樣廣泛宣傳，知名度確實遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于商品房。跟別人提起這個小區(qū)，大部分人都不知道在哪里，不像商品房那樣幾乎家喻戶曉。

更關(guān)鍵的問題在于，安置房普遍存在物業(yè)管理弱、生活習(xí)慣差異、熟人社會等一系列問題，導(dǎo)致今后小區(qū)的管理、維護(hù)不佳，嚴(yán)重影響居住體驗。

也就是說，不管交付初期品質(zhì)多高，只要是安置房，這品質(zhì)就很難維持得住，甚至加速衰敗，從而在各方面都與同期商品房拉開巨大差距。

但即便如此，如今反而還是有不少購房者，涌向這些安置房。問這些安置房的購房者，已經(jīng)不僅限于剛需了，還出現(xiàn)普通改善購房者。

而那些在售商品房，只要不是“四代宅”，哪怕建成交付了，也普遍沒那么好賣，甚至很難賣。

可以看出，現(xiàn)在市場上不是沒人買房，而是被安置房分流了太多的購房者。

02

既然安置房幾乎在各方面都明顯不如商品房，為什么還是有那么多購房者涌向安置房？

關(guān)鍵在于價格！

如今，這些新安置房的價格，比不少人想象中要便宜太多了。

像上陡門以東、楊府山以南的源盛嘉園，地段好，周邊生活便利，2中濱江校區(qū)的學(xué)區(qū)，僅需約12000元/㎡就能買到。

蒲州、梧田一帶的安置房，更是僅需約10000元/㎡，生活也非常便利，還有吾悅廣場、梧田老街這樣的重磅商業(yè)配套，從基礎(chǔ)生活到改善消費都能滿足。

而一些相同地段的商品房，都賣成現(xiàn)房了，不是“四代宅”，還守著約20000元/㎡的價格，反而進(jìn)一步凸顯了周邊新交付安置房的性價比。

如果再外圍一些，比如嶼田、橫街、羅西等，單價都僅需七八千甚至更低了。

新安置房都如此，那些曾經(jīng)價格不低的老安置房，以及一些“老破大”商品房，價格就跌得更慘了。

相比較之下，中央綠軸區(qū)域的新安置房，價格相對堅挺一些。除鼎旺家園外，一般在15000元/㎡以上，甚至近20000元/㎡。

這些安置房價格如此之低，關(guān)鍵在于前些年集中交付量大，導(dǎo)致二手房供應(yīng)量大。

不少拆遷戶手頭能分到多套安置房，但可能缺乏足夠的資金補(bǔ)價差，需賣掉一套置換資金，且需急賣，價格自然低。

也有些拆遷戶，覺得當(dāng)前市場差，尤其是不看好安置房的后市，擔(dān)心價格繼續(xù)走低，想拿現(xiàn)金，或想置換商品房，也紛紛將安置房掛牌出售。

而這樣的新安置房小區(qū)，在溫州市區(qū)不是少數(shù)幾個，而是有百余個！

當(dāng)很多人都想著賣掉安置房，掛牌量越來越大，價格自然越來越低。

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當(dāng)這些安置房的價格足夠低，就打動了很多購房者。

在溫州市區(qū)的成熟地段買一套全新商品房，價格普遍25000元/㎡以上，甚至30000元/㎡以上，不少購房者吃不消。

然而如今，這些成熟地段只用10000元/㎡多就能買到新房，就算是安置房，品質(zhì)也比此前高了很多，周邊還很便利，實現(xiàn)了他們當(dāng)初不敢想的住房夢。

也有購房者，被眼前的新交付品質(zhì)所打動，對今后管理、維護(hù)抱有一些幻想、僥幸心理。

還有購房者因收入減少、對未來預(yù)期不樂觀，買房只考慮住房本身與價格，不再考慮品質(zhì)、資產(chǎn)價值等其他因素了，更不愿加太多杠桿。

放棄商品房、選擇安置房來平替，也是一種消費降級。

盡管在不少老城區(qū)居民看來，源盛嘉園所在的上陡門，地段好于蒲州、梧田，但對于一些郊縣居民、外來人口，只要不考慮學(xué)區(qū)，并不覺得蒲州、梧田地段比上陡門差，價格還更便宜。

年輕人，也更易被萬象城、吾悅廣場、梧田老街這樣的重磅商業(yè)配套所打動。

當(dāng)?shù)囟沃g的差異慢慢被抹平，像源盛嘉園這樣的傳統(tǒng)好地段，價格也逐步被拉低了，使其對蒲州、梧田的溢價越來越小。

當(dāng)然，安置房的一系列弊端，不少購房者也是知道的，但在權(quán)衡了地段、價格、生活等一系列因素，還是會有一些購房者選擇這些新交付安置房。

畢竟同樣的價格，買一二手商品房，只能買到配套設(shè)施不齊全、生活不便利的郊區(qū)板塊，或周邊有工業(yè)區(qū)、城中村等不利因素。

但是，當(dāng)購房者認(rèn)定了安置房后市不好，再加上選擇余地大，購買時更在意價格，砍價非常兇，非低價不買，以確保別買虧了。

這樣的購房心態(tài)，只要掛牌價稍高一點就很難成交，也導(dǎo)致安置房的成交價格，持續(xù)保持在低位，甚至越來越低。

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如此大規(guī)模、價格低的新安置房，為溫州提供了大量低價新房，讓剛需購房者更容易上車，還讓很多人實現(xiàn)了低價住好地段的夢想。

然而，這大規(guī)模的新安置房，在樓市下行周期，加劇了溫州樓市的低迷，并成為溫州樓市復(fù)蘇的重要阻力。

而樓市復(fù)蘇難，嚴(yán)重影響城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最終影響了市民的信心，對投資、消費、就業(yè)等多方面都帶來了不利影響。

當(dāng)市民掙錢難，又看不到發(fā)展前景，購房意愿明顯下降，購房需求自然萎縮。

溫州樓市的復(fù)蘇，仍有賴整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，并非溫州一地所能解決。

但是，這規(guī)模龐大的二手安置房若難以消化，持續(xù)分流著商品房的客戶，溫州樓市難言復(fù)蘇。

告知客戶安置房存在的問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有客戶親身體驗來得有說服力?；蛟S今后，隨著安置房暴露出更多問題，會有一批購房者從安置房搬出，重新去買商品房改善居住條件，但這還要很多年。

因此，在接下來的城市更新中，若無特殊情況，真的不要繼續(xù)建安置房了，應(yīng)盡可能將拆遷戶引導(dǎo)至商品房、二手房市場上去，從而激活樓市。

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