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溫州，又要迎來(lái)一批島居生態(tài)住宅。

日前，市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《溫州生態(tài)園濕地南單元（3303040302）詳細(xì)規(guī)劃批前公告》。

本次規(guī)劃范圍位于茶白片區(qū)東側(cè)，東部和北部與三垟濕地相鄰并以河為界，西至甌越大道，南至高教園區(qū)學(xué)府北路，規(guī)劃面積約為99.69公頃（約1495畝）。

來(lái)源：市自然資源和規(guī)劃局

本片區(qū)功能定位為集品質(zhì)生活、文旅休閑等為一體的生態(tài)社區(qū)新標(biāo)桿，主要用地功能包括居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、綠地與開(kāi)敞空間用地、留白用地等。

來(lái)源：市自然資源和規(guī)劃局

本片區(qū)城市設(shè)計(jì)定位為“助力國(guó)際濕地城市形象，打造溫州濕地特有生態(tài)生活樣板”。以生態(tài)為導(dǎo)向，強(qiáng)化濕地島居特色，實(shí)現(xiàn)濕地的山水相融；通過(guò)完善片區(qū)配套，實(shí)現(xiàn)城園文旅的互動(dòng)。

從規(guī)劃圖可以看出，該區(qū)域大部分均為住宅用地，預(yù)計(jì)會(huì)以低密度住宅為主，形成島居特色。

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圍繞三垟濕地的住宅開(kāi)發(fā)，已經(jīng)持續(xù)了十幾年。

最早的住宅開(kāi)發(fā)，位于三垟濕地北片，也就是現(xiàn)在的黃嶼板塊。而當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商普遍將其稱(chēng)之為濕地板塊，主打三垟濕地的生態(tài)、景觀概念。

曾經(jīng)赫赫有名的橡樹(shù)灣、君庭領(lǐng)墅、鉑金府邸、香緹半島、金域中央、京都城、金域傳奇等，都是當(dāng)時(shí)的產(chǎn)物，大多為歐式風(fēng)格。

黃嶼板塊

其中，君庭領(lǐng)墅真正做出了島居的感覺(jué)，其他小區(qū)則只是濱河。

2012年之前，考慮到三垟濕地景觀，這些住宅容積率沒(méi)那么高，高度普遍在54米（18層）及以下，以小高層住宅為主。

2012年起，三垟濕地周邊不再限高，建設(shè)了大批高層住宅，后來(lái)在世紀(jì)公園兩側(cè)還出現(xiàn)超高層住宅。

近年，三垟濕地以北靠近世紀(jì)公園，還有雲(yún)境、第五大道等現(xiàn)代風(fēng)格的新盤(pán)，部分樓幢都能享有南向濕地景觀。

雲(yún)境、第五大道

同樣在2012年，三垟濕地以西的南湖板塊啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。

盡管濕地景觀房不多，但憑借相通的水系，南湖板塊同樣以水網(wǎng)、島居為特色。

然而，當(dāng)南湖板塊建設(shè)的太多高層住宅，河道似乎成了“水溝”，島居、水鄉(xiāng)特色有所淡化。

南湖板塊

在三垟濕地以南，因附一醫(yī)這座“巨無(wú)霸”醫(yī)院的存在，再加上一些外溢醫(yī)療資源，可供開(kāi)發(fā)的住宅用地有限，商品房?jī)H有天鉅、半島九號(hào)，與三垟濕地隔著學(xué)府北路。

三垟濕地與南側(cè)住宅

至于三垟濕地以東，羅西住宅區(qū)幾乎都是安置房，與三垟濕地隔著文盛路，再加上山體、高速公路等，相對(duì)孤立，生活品質(zhì)也一般。

羅西住宅區(qū)

以上主打三垟濕地的小區(qū)，都與三垟濕地隔著主干道，黃嶼板塊、南湖板塊更是隔著高架橋，在一定程度上存在割裂，并未真正形成高融合度的濕地生活。

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近兩年，在甌海大道、甌越大道、學(xué)府北路、文盛路圍合之內(nèi)，與三垟濕地?zé)o縫銜接的地塊，開(kāi)始出現(xiàn)住宅。

去年9月，溫州中學(xué)以東、51中以南的溫州中學(xué)街坊A-02地塊掛牌出讓?zhuān)硕嗉曳科髤⑴c爭(zhēng)奪。

最終，經(jīng)過(guò)20輪競(jìng)價(jià)，溫州瀾棲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得該地塊，成交總價(jià)約1.7605億元，成交單價(jià)約18700元/㎡。如今，該地塊推廣名為鷺島灣。

溫州中學(xué)、51中與三垟濕地

從該地塊可以看出，這種與三垟濕地?zé)o縫銜接的低密度住宅地塊，因其稀缺性而受開(kāi)發(fā)商、高凈值人群追捧。

這一回，當(dāng)三垟濕地南單元詳細(xì)規(guī)劃出爐，這種與三垟濕地?zé)o縫銜接的住宅，規(guī)模將明顯增加。

事實(shí)上，在最早的規(guī)劃中，甌越大道以東、學(xué)府北路以北，均被納入三垟濕地范圍內(nèi)，當(dāng)時(shí)稱(chēng)三垟濕地約13平方公里。

10多年前，規(guī)劃修編后，就將南單元?jiǎng)澇鋈龍敐竦胤秶?，并稱(chēng)三垟濕地約11.67平方公里。

三垟濕地規(guī)劃范圍對(duì)比

當(dāng)時(shí)就有傳聞稱(chēng)，這里將建低密度住宅。

2021年，甌海區(qū)曾下發(fā)《甌海區(qū)未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建五年（2021年-2025年）計(jì)劃》，規(guī)劃新建類(lèi)類(lèi)別中有陳衙弄未來(lái)社區(qū)，規(guī)劃時(shí)間2023-2026年。

示意圖（僅供參考）

如今，隨著最新規(guī)劃出爐，盡管還是批前公示，但已基本可以確定，三垟濕地南單元將大面積建設(shè)住宅。

04

當(dāng)前的溫州，普通高層住宅過(guò)剩，低密度住宅依舊有限，這類(lèi)與濕地?zé)o縫銜接的島居低密宅地，更是稀缺。

這一回，待三垟濕地南單元規(guī)劃確定后，對(duì)于追求島居生活、濕地生態(tài)的高凈值人群，是一個(gè)好消息，可以有更多、更優(yōu)質(zhì)的人居選擇。

規(guī)劃范圍實(shí)景

但是，對(duì)于更多市民而言，當(dāng)三垟濕地被住宅包圍，則意味著城市公共空間減少。

如果這些地塊真的要開(kāi)發(fā)，建設(shè)博物館、藝術(shù)館、度假酒店、街區(qū)商業(yè)等能對(duì)市民開(kāi)放的公共空間，是否會(huì)更合適？

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