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大家都說，中心城市核心地段的房價，比周邊城鎮(zhèn)更保值。

然而，近幾年，溫州市區(qū)很多房子，房價竟然比周邊郊縣都便宜了！

這看似是一種反?，F(xiàn)象，卻真實地發(fā)生在甌越大地上。

在樂清城區(qū)，買一套新房往往還要“2字頭”，但在溫州市區(qū)，只要不帶稀缺資源，很多新房都不一定有“2字頭”，二手次新房則更便宜。

在瑞安、龍港、蒼南等地，盡管這些年房價也普遍下跌，但跌幅并沒有溫州市區(qū)那么大，有些都只是較高峰期打了個8折左右，不像溫州市區(qū)那么多房子腰斬。

樂清城區(qū)

造成這種反?，F(xiàn)象的原因有很多，比如郊縣大規(guī)模買商品房較晚，二手房市場尚小，真正高端住房極少，等等。

而關鍵原因，還在于郊縣縣城對周邊城鎮(zhèn)、農(nóng)村所產(chǎn)生了虹吸效應。而溫州市區(qū)，對郊縣的虹吸有限。

可見，吸引郊縣居民來溫州市區(qū)購房，這是溫州樓市的空間與潛力，卻也是一個難點。

想要獲得郊縣居民的認同，溫州市區(qū)需要做好的是，在生活與事業(yè)方面，能給他們帶來什么。

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前陣子，網(wǎng)絡上流傳著這么一句話：沒有山姆、蘋果直營店、國際機場、地鐵的城市，年輕人不要待。

后來，還有網(wǎng)友把宜家、萬象城等加入其中，將其作為城市生活品質(zhì)的標志。

盡管這些說法不夠全面，甚至有些偏激，但也反映出部分年輕人的擇城觀。

山姆會員超市

溫州算是勉強湊齊了以上事物，但軌道交通未深入市中心，宜家只是體驗中心。

對于郊縣年輕人來講，正是這些商業(yè)設施，讓他們在周末、節(jié)假日，僅需駕車約1小時，就有這些齊平二線城市的消費場所。

像軌道交通、山姆配送，還深入到了樂清、瑞安，影響著他們的生活方式。

有些家境殷實的郊縣年輕人，非常向往一二線城市的生活，但因接班家族企業(yè)而回到家鄉(xiāng)。溫州市區(qū)這些商業(yè)設施，一定程度上是他們的慰藉。

優(yōu)質(zhì)商業(yè)設施帶來的全新生活方式

而對于很多已成家的年輕人來講，優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療，是至關重要的城市資源。

其中，附一醫(yī)、附二醫(yī)是省內(nèi)第一梯隊的綜合醫(yī)院，眼視光全國頂尖。對這些郊縣居民，可以就近享受優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。

但是，在教育方面，盡管鹿城區(qū)義務教育質(zhì)量全省前列，但其名聲在郊縣并沒有打得那么響，僅對永嘉吸引力大一些。

當然，永嘉離鹿城區(qū)最近，其他郊縣居民若送子女前來鹿城區(qū)讀書，全家跟著搬過來，很可能影響工作、交際圈等。

鹿城區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源

可以看出，溫州市區(qū)相對發(fā)達的商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等方面，給郊縣居民帶來了實實在在的好處。

但是，除了義務教育，生活在郊縣同樣可以享受溫州市區(qū)的商業(yè)、醫(yī)療、交通等資源，且很多方面無需日?；?，完全能接受一兩個小時的車程。

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除了生活，溫州市區(qū)又能給郊縣居民的事業(yè)，帶來多少幫助呢？

溫州是一座以制造業(yè)為底色的城市，無論市區(qū)還是郊縣，都廣泛分布著各類制造業(yè)企業(yè)。

在大企業(yè)方面，樂清有正泰、德力西、人民電器等，瑞安有華峰、瑞立等。郊縣年輕人想去大企業(yè)，未必要來溫州市區(qū)，當?shù)乜赡芫陀袡C會。

即便溫州市區(qū)的大企業(yè)，很多也搬到了東部沿海的溫州灣新區(qū)、甌江口，遠離核心城區(qū)，反而離瑞安、樂清部分區(qū)域更近。

郊縣還有更多中小企業(yè)，對于這些企業(yè)主及二代來講，當?shù)赜兄晟频漠a(chǎn)業(yè)鏈，當?shù)厝嗣}往往也遍布全國乃至全球，可為其打通更廣闊的銷路。

可以看出，有時候，郊縣比溫州市區(qū)保留著更正宗的溫州模式，他們在城鎮(zhèn)就能掙到錢，無需來溫州市區(qū)。

樂清經(jīng)開區(qū)發(fā)達的制造業(yè)

至于買房，如果產(chǎn)業(yè)還在當?shù)兀刻焱禍刂菔袇^(qū)還是遠了點。

更何況，他們的縣城（城區(qū)）建設得也越來越好，買房在縣城（城區(qū)），通勤距離尚可接受。

溫州市區(qū)真正領先郊縣的是服務業(yè)，既能吸引部分郊縣年輕人來溫州市區(qū)就業(yè)，也能服務于郊縣的制造業(yè)企業(yè)。

不過，無論是年輕人來市區(qū)就業(yè)，還是企業(yè)來市區(qū)尋求服務，都是圖溫州市區(qū)近。

若尋求更高端的服務業(yè)，他們會繞過溫州市區(qū)，前往上海、杭州等一二線城市。

濱江CBD（蘇巧將/攝）

服務業(yè)發(fā)展水平，與城市等級、資源等息息相關，上海領先杭州、杭州領先溫州、溫州市區(qū)領先郊縣，就能反映這一點。

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其實，很多在外年輕人還是想回家的，但需有更好的生活品質(zhì)、事業(yè)發(fā)展空間，起碼要接近二線城市水平，回來后不至于有太大的落差。

如果溫州市區(qū)能做好城市建設、產(chǎn)業(yè)升級，對郊縣年輕人來講，是一個離家近的好選擇。

溫州市區(qū)

除了城區(qū)內(nèi)部的建設，關鍵還在于通往郊縣的城市快速路，它對吸引郊縣人口有著極大的作用。

最典型的案例，就是向東通往永強的甌海大道快速路。盡管永強屬于溫州市區(qū)，但尚未完全融入核心城區(qū)，且保留著大量制造業(yè)。

甌海大道快速路通車后，時空距離拉近了，就有大量永強居民前來核心城區(qū)購房，其中不少都在湯家橋路附近，每天通過甌海大道往返于新家與永強的企業(yè)。

以前樂清人在溫州市區(qū)買房不多，近年七都大橋北汊橋通車后，再加上近年濱江CBD的加速建設，濱江CBD的新盤，也吸引了不少樂清柳白一帶的購房者，成為繼鹿城、永強之后的第三大購房群體。

當然，這些大橋、新區(qū)都建晚了，讓更多柳白一帶的購房者涌向了樂清城區(qū)。

連接濱江CBD與永嘉、樂清的七都大橋

可見，溫州市區(qū)吸引郊縣乃至周邊城市購房者，本質(zhì)上需提升城市吸引力與競爭力，而非僅靠低房價。

但就短期內(nèi)而言，面向永嘉、樂清、瑞安三縣（市）建設城市快速路，是一個有效方法。這也是推進溫州大都市圈主中心一體化的重要舉措。

其中，連接溫州市區(qū)與樂清城區(qū)的溫樂快速路，需新增一條東西向快速路，通往北白象、柳市。

甌越大道快速路，甌海段有望明年春節(jié)前通車，瑞安段該加快建設步伐了。還有鹿城及甌海梧田段的半快速路，也要盡快提上日程。

如果住在溫州市區(qū)，既能就近享受更高品質(zhì)的生活，也能很便捷地前往樂清、瑞安的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可能會有更多郊縣居民把房子買在溫州市區(qū)。

通往溫州市區(qū)的城市快速路

至于軌道交通，既然地鐵短期內(nèi)有難度，溫州需盡快解決火車站問題，讓S3線與S1線實現(xiàn)換乘，并推動S1線各站的TOD開發(fā)，這同樣有利于吸引樂清、瑞安居民前來溫州市區(qū)。

至于距離相對遠一些的平陽、蒼南、龍港，則需依托真正的綜合實力，才能對他們產(chǎn)生吸引力。

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