出品 | 子彈財經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

中建智地的一封“舉報信”，直接擊碎了北京豪宅圈的表面風(fēng)光，也將中建智地、越秀地產(chǎn)推到了聚光燈前。

此次爭議緣起北京朝陽區(qū)的黃杉木店項目，此項目為中建智地、越秀、金茂等聯(lián)合體耗資126億元競得，后分為南地塊（紫京宸園）、北地塊（璞樾）開發(fā)。

據(jù)媒體報道，中建智地在“舉報信”中聲稱，璞樾故意降低優(yōu)勢房源定價，存在惡意競爭行為。

央企中建智地與廣州國企越秀地產(chǎn)的“大戰(zhàn)”爆發(fā)之后，迅速引發(fā)輿論關(guān)注。最終，幾位股東又在11月16日深夜發(fā)布聯(lián)合聲明，握手言和。

只是，在雙方矛盾公開化之后，外界一直好奇：兩個項目的價格究竟是否存在差異？紫京宸園和璞樾的銷售情況到底如何？這兩個豪宅又面臨著怎樣的去化壓力？

帶著這些疑問，「子彈財經(jīng)」于近日線下走訪了紫京宸園、璞樾，探尋在這場“舉報鬧劇”背后，中建智地、越秀究竟何以至此？

1、跌宕起伏的6個月：聯(lián)姻、反目、和解

中建智地和越秀的合作要回溯至今年4月。

今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體拿下北京市朝陽區(qū)黃杉木店組合地塊，總價126億元。其中，住宅部分成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年北京市朝陽區(qū)宅地樓面價紀(jì)錄。

這宗土地位于朝青板塊，地處東四環(huán)與東五環(huán)之間，周圍既有朝陽大悅城，又有地鐵6號線，還毗鄰北京初代豪宅星河灣，可直接眺望國貿(mào)商圈。

（圖 / 貝殼找房截圖）

更重要的是，這個區(qū)域已經(jīng)約10年沒有上新過新房地塊。坐擁天時、地利、人合的優(yōu)勢，黃杉木店項目具備打造成豪宅的天然基因。

但由于這個項目體量頗大，總占地面積約14.83萬平方米，因此分為南、北兩個項目進(jìn)行開發(fā)。其中，南地塊由中建智地主導(dǎo)，打造成紫京宸園；北地塊開發(fā)為璞樾，由越秀負(fù)責(zé)營銷。

直到10月12日，紫京宸園率先開盤，首開銷售額56.5億元；5天后，璞樾開盤，官宣熱銷45億元。

光鮮的成績背后，雙方的矛盾已經(jīng)在暗處滋生。

短短1個月后，第一財經(jīng)報道，業(yè)內(nèi)開始流傳一封中建智地旗下子公司北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：北京興鼎）向廣州國資委提交的“舉報信”，稱越秀未遵循定價規(guī)則，對璞樾部分房源“暗中調(diào)價”，并影響了隔壁項目的銷售。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，中建智地認(rèn)為，這導(dǎo)致紫京宸園已認(rèn)購客戶流失131組（短期不買房89組、買上下游房源42組），影響簽約金額超22億元。

在上述流傳的“舉報信”里，北京興鼎言辭激烈、態(tài)度強(qiáng)硬，要求越秀主動消除攻擊言論，交出璞樾的營銷權(quán)，并在11月17日中午12時之前完成交接。為達(dá)成訴求，公司停止璞樾所有審批、合同、用印及財務(wù)工作。

在中建智地選擇“撕破臉”，雙方矛盾已經(jīng)徹底擺上臺面之后，幾家股東又光速和解。在11月16日深夜10點(diǎn)50分左右，中建智地、越秀、金茂發(fā)表聯(lián)合聲明，宣布經(jīng)過坦誠協(xié)商、充分共創(chuàng)，各股東已經(jīng)達(dá)成共識，將繼續(xù)推進(jìn)項目開發(fā)經(jīng)營各項工作。

（圖 / 中建智地在北京官微）

據(jù)界面新聞報道，這一項目的南北地塊將共同操盤，互派營銷副職，金茂派觀察員。

2、折扣仍然不同，項目宣傳“屏蔽”對方

其實(shí)，在項目打造之初，紫京宸園和璞樾就有意走差異化路線。

其中，紫京宸園主打133至400平方米的大跨度產(chǎn)品線，從剛需改善到高端、再到頂豪全覆蓋；璞樾則以152至258平方米的大戶型為主，聚焦高端改善人群。風(fēng)格上，紫京宸園偏宋代美學(xué)、園林氣韻十足；璞樾則走現(xiàn)代風(fēng)，甚至把風(fēng)水融入進(jìn)了設(shè)計。

不僅如此，兩個項目更是“各打各的招牌”?！缸訌椮斀?jīng)」走訪發(fā)現(xiàn)，紫京宸園由中建智地主導(dǎo)，宣傳墻上未見越秀與金茂的蹤影，“宸系”也是中建智地頂豪產(chǎn)品的招牌。

而璞樾則由金茂的“璞系”和越秀的“樾系”合并而來，其宣傳單中也著重凸顯金茂與越秀，中建智地則隱身。

但真正進(jìn)入銷售層面，目標(biāo)客群極為接近——上述兩個項目的單套房子總價都在1300萬元以上，面向的都是高凈值人群。定位、區(qū)位高度重合，競爭在所難免，而價格自然成為“殺手锏”。

盡管定價差異已經(jīng)觸發(fā)了中建智地和越秀的矛盾，但和解之后，項目給出的折扣仍然不同。

「子彈財經(jīng)」在走訪時了解到，紫京宸園的折扣約合8.5折。以一套約145平方米、位于12樓的戶型計算，備案單價約為11.78萬元/平方米，折后單價約合10.07萬元/平方米，折后總價在1450萬元左右。

而璞樾折扣約在9.35折左右。以一套約152平方米、位于14樓的戶型計算，備案單價約為10.58萬元/平方米，折后單價約合9.90萬元/平方米，折后總價在1500萬元左右。若全款付清，可在上述折扣基礎(chǔ)上再疊加一個9.9折，單價可降至9.8萬元/平方米。

在北京一房一價制度下，不同樓層定價存在些許差異。若粗略計算，璞樾的單價基本上比紫京宸園低1000元/平方米以上。

至于這種價格、折扣體系存在差異是否為雙方協(xié)商后的結(jié)果，「子彈財經(jīng)」試圖向中建智地方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

不過，一位貝殼中介告訴「子彈財經(jīng)」，兩個項目曾因“璞樾價格低而‘打架’”。目前，在相同樓層、相近面積段里，璞樾比紫京宸園的單價還是低2000至3000元/平方米?！拌遍袃r格低點(diǎn)，賣的也稍微好點(diǎn)”。

從數(shù)據(jù)來看，璞樾簽約率的確略高。根據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2025年11月20日，璞樾（備案名：璞樾家園）簽約數(shù)量為138套，約占已取證房源（410套）的34%；紫京宸園（備案名：東晏和園）簽約120套，約占已取證房源（813套）的15%。

（圖 / 璞樾（來源：北京住建委官網(wǎng)））

（圖 / 紫京宸園（來源：北京住建委官網(wǎng)））

越秀“想方設(shè)法降價”背后，或與企業(yè)面臨的巨大銷售壓力有關(guān)?！缸訌椮斀?jīng)」曾發(fā)布資本風(fēng)云｜發(fā)債補(bǔ)血、百億拿地，某地地產(chǎn)艱難沖刺1205億一文，詳細(xì)探討了公司正在如何艱難沖刺1205億元的銷售目標(biāo)。

不過，從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，無論哪個項目銷售更好，利益流向的都有同一組股東——中建智地、金茂和越秀。

天眼查顯示，北京興鼎、金茂、越秀分別持有紫京宸園開發(fā)商北京興昶50.1%、32.9%、17%股權(quán)；又各自持有璞樾開發(fā)商北京茂越49.9%、33.1%、17%股權(quán)。

以此來看，中建智地已經(jīng)是兩個項目的最大股東，無論哪個項目熱銷都是主要受益方。既然如此，中建智地旗下子公司北京興鼎為何會決定寫“舉報信”？

3、利潤下滑，中建智地不得不急

2024年10月，中建一局宣布，因工作變動原因，吳愛國任中國建筑集團(tuán)有限公司黨組成員、副總經(jīng)理，不再擔(dān)任中建一局董事長、黨委書記職務(wù)。

（圖 / 中建一局公告）

2個月后，左強(qiáng)出任中建一局黨委書記、董事長之職。很快，又免去葉國新、李建偉外部董事之職，委派劉平、周清虎為外部董事；苗良田出任總經(jīng)理、董事兼黨委副書記。

（圖 /中建一局公告）

董事會“大換血”背后，中建一局已經(jīng)出現(xiàn)了“增收不增利”的問題。

2024年，中建一局實(shí)現(xiàn)營收1541億元，同比增長1.76%；歸母凈利潤33.27億元，同比下滑17.16%。Wind數(shù)據(jù)顯示，這是2020年以來中建一局的利潤首次出現(xiàn)下滑。

（圖 / Wind（單位：億元））

而「子彈財經(jīng)」注意到，僅從業(yè)績層面來看，中建一局旗下的中建智地似乎有“拖后腿”之嫌：2024年，中建智地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入177.07億元，同比增長23%；凈利潤7.98億元，同比下滑25%，疲態(tài)已現(xiàn)。

（圖 / 中建一局公告）

中建智地利潤為何大幅下滑？在中建一局的業(yè)務(wù)布局中，中建智地處于什么地位？對此，「子彈財經(jīng)」試圖向中建智地方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

與一般房企不同，中建系內(nèi)部本身就面臨著激烈競爭。中國建筑旗下有中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)兩大地產(chǎn)品牌。其中，中海地產(chǎn)是行業(yè)TOP3，中建地產(chǎn)則是八個分局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺所使用的品牌。

其中，中建智地成立于1993年，是中建一局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一經(jīng)營運(yùn)作平臺，聚焦京津、長三角兩大城市圈及海南，布局地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。

在八個分局中，中建八局的中建東孚、中建三局的中建壹品都是行業(yè)“黑馬”，與之相比，中建智地本就處于下風(fēng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年前10月，中建智地的全口徑銷售額為233億元，位列行業(yè)第27位，而兄弟公司中建東孚、中建壹品的全口徑銷售額都在250億元以上。

（圖 / 克而瑞數(shù)據(jù)）

在這種情況下，中建智地正在逆勢擴(kuò)張。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，中建智地的權(quán)益拿地金額高達(dá)122億元，位列行業(yè)第11位，幾乎追上了中建東孚、中建壹品之和（133億元）。

（圖 / 中指院數(shù)據(jù)）

而逆勢拓儲的過程中，中建智地的負(fù)債已經(jīng)悄然攀升。截至2024年末，中建智地總負(fù)債為345.58億元，較2023年底的299.95億元增長超45億元。

在中建一局董事會“大換血”之后，集團(tuán)自然也想要保業(yè)績。今年7月，左強(qiáng)在中建一局2025年年中工作會議上強(qiáng)調(diào)，下半年，是“十四五”收官的最后沖刺期，全局上下要錨定目標(biāo)不動搖，全力以赴完成年度各項目標(biāo)任務(wù)，加速實(shí)現(xiàn)“一排頭五領(lǐng)先”戰(zhàn)略目標(biāo)。

身處其中，中建智地既要面對樓市低迷的外部環(huán)境，內(nèi)部又要面對利潤下滑與負(fù)債攀升的雙重難題，壓力可想而知。

而紫京宸園、璞樾作為中建智地今年沖刺銷售規(guī)模的關(guān)鍵項目之一，更是不容有失，畢竟企業(yè)的每一次拿地、每一筆銷售、每一項運(yùn)營背后既是銷售額之戰(zhàn)，又是產(chǎn)品力之爭，這都關(guān)乎企業(yè)能否穩(wěn)住陣腳、保住市場話語權(quán)。

只是，在發(fā)生“舉報鬧劇”之后，中建智地、越秀都不是贏家，反而將雙方的銷售壓力直接擺上了臺面，而市場還在等待企業(yè)交出一份“破局”答卷。

*文中題圖來自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。