上海
真實(shí)的市場
只有真實(shí)經(jīng)歷過才知道
看數(shù)據(jù)，朋友聊還是問業(yè)內(nèi)，都得不出一二
最真實(shí)的感受只有親自感受過才知道根本
所以
我把自己的一套房子掛牌了
最后大概兩個(gè)月時(shí)間也算順利賣掉了
這個(gè)過程完整經(jīng)歷了一遍
最近陸陸續(xù)續(xù)會(huì)把一些內(nèi)容記錄下來和大家分享，大家記得鎖定我們的賬號(hào)準(zhǔn)時(shí)來看
首先和大家聊聊對(duì)上海樓市的真實(shí)感受，這種感受或許是片面的
但這卻是這兩個(gè)月時(shí)間我看到的一套房子在市場里的完整經(jīng)過，一些直觀的感受還是很值得和大家分享
這篇文章核心是對(duì)房東說的
就像今天標(biāo)題：嗯，確實(shí)還是要盡早賣房
01
現(xiàn)在市場上有購買力又有購買意愿的客戶真的很少
其實(shí)整個(gè)樓市不好已經(jīng)有兩年了，但是現(xiàn)在的不好和過去兩年的樓市不好還是有本質(zhì)性區(qū)別
以前的樓市不好叫：市場需要以價(jià)換量
這句話什么意思
賣房子必須要降價(jià)
但是大家很多時(shí)候都忽略了另一句潛臺(tái)詞：起碼降價(jià)了房子是能賣得掉的
我們來看今年
今年面臨的情況是：可能簡單的降價(jià)也不能推動(dòng)客戶購買
用我自家小區(qū)來說，一直是區(qū)域內(nèi)的成交大盤
去年賣了68套，前年賣了72套
小區(qū)門口不少中介門店都是他們各自品牌的銷冠門店
就這么一個(gè)淡市下依然受市場認(rèn)可的樓盤，今年到現(xiàn)在已經(jīng)11月了
整個(gè)小區(qū)到現(xiàn)在為止只賣了33套
成交可以說完全的冷凍
前兩年小區(qū)一直很熱銷就是因?yàn)榉績r(jià)一直在降
所有接盤的客戶覺得用這個(gè)價(jià)格買到這個(gè)小區(qū)真的好劃算
但是現(xiàn)在就是客觀存在的：降價(jià)也不買了
不得不說，現(xiàn)在的潛在購房者已經(jīng)成為，觀望得利者
就是現(xiàn)在不買房是得到真真切切的好處的
多忍一個(gè)月，就能省個(gè)大幾十萬，半年不買房可能直接房間多出20個(gè)平米
這種變化在今年都真實(shí)發(fā)生著
包括那些剛剛買到房，等到自己交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房價(jià)又跌了一點(diǎn)
這種體感也是赤裸裸的袒露著
所以現(xiàn)在很多小區(qū)都有一個(gè)不太好的跡象：就是每套房子的成交價(jià)格，都會(huì)是下一套房子的價(jià)格上線
客戶都會(huì)要求比前一套便宜
這種認(rèn)知推動(dòng)客戶在談判市場中斡旋
所以市場上往往都是
要么有購買力的客戶糾結(jié)不愿意下手，有購買意愿的支付能力不夠的就等，等著中意的房子降到自己買得到的時(shí)候再入手
02
那現(xiàn)在誰在買房
現(xiàn)在在買房的人，都是自己其實(shí)已經(jīng)做好房價(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌的心理準(zhǔn)備
包括買我這套房子的客戶
我在和他簽合同的時(shí)候他自己都說，自己已經(jīng)做好可能還要虧幾百萬的準(zhǔn)備
但是因?yàn)槭莿傂枳宰?，而且房子是真的喜歡，以后也沒準(zhǔn)備很快就賣掉
所以買了也就買了
所以現(xiàn)在還在買房的人，特別是買二手房的人，都是有非常明確且確定的硬需求
這也是為什么最近上海200萬以下總價(jià)的房子在大量成交
因?yàn)榇_實(shí)是之前在上海底層務(wù)工的外來人員，以前買不起，現(xiàn)在總價(jià)一百多萬也能在上海市中心買一套老破小了
這對(duì)于他們而言創(chuàng)造了置業(yè)的可能性，這些人群在單位人群數(shù)量上占據(jù)很大一部分比例
也就是有明確硬需求的客戶
03
房東徹底淪為弱勢群體
這一點(diǎn)也是真的
歸根到底還是因?yàn)楝F(xiàn)在房子實(shí)在太多了，多到不是賣不過來，而是看不過來
就是真的有房子掛牌了也是沒人看的
這種孤獨(dú)感對(duì)于房東來說是史無前例的
所以現(xiàn)在對(duì)于房東而言，賣房付傭金已經(jīng)是常態(tài)
一個(gè)點(diǎn)是基本，兩三個(gè)點(diǎn)也有見到
我見過比較夸張的有房東愿意給到5個(gè)點(diǎn)的傭金
這背后就是房源數(shù)量過大之后，直接導(dǎo)致部分房源在市面上失焦
現(xiàn)在很多房子想要賣掉都要像一手房一樣策劃：足夠低的價(jià)格，然后給到渠道高傭金，還要再給客戶足夠的附贈(zèng)
總而言之非常的難
04
但是另一面，中介比房東更焦慮
這確實(shí)是我最近一個(gè)非常大的感受，此時(shí)行業(yè)內(nèi)最大的焦慮來源其實(shí)不是房東自己，而是中介小哥自己
因?yàn)橐呀?jīng)有大量的中介今年一整年都沒有開單了
對(duì)于房東可能損失的是房價(jià)，對(duì)于中介而言不少個(gè)體意味著即將斷糧
可想而知這類群體如今的現(xiàn)狀
而且很多中介現(xiàn)在手上的準(zhǔn)客戶已經(jīng)非常少了
我隨口問問，都說自己手機(jī)名單里想要買房的購房者只有一兩個(gè)了
對(duì)于中介而言，他們更想要成交以及更期待成交
所以我確實(shí)這次有強(qiáng)烈地感受到中介pua房東的情況，放大市場的焦慮情緒
讓房東恐慌讓房東擔(dān)心，從而達(dá)到讓房東進(jìn)一步降價(jià)的目的
如今對(duì)于購房來說，其實(shí)整個(gè)交易成本都已經(jīng)降到很低了，現(xiàn)在中介費(fèi)已經(jīng)成為一筆主要的開支
想讓客戶為此付中介費(fèi)，似乎只有讓房東瞬間降價(jià)這件事才會(huì)讓中介有底氣收費(fèi)
這種狀況不是點(diǎn)狀出現(xiàn)的，而是幾乎在所有中介圈都有
不論大公司還是小公司都會(huì)有這種pua的存在
甚至越大的中介公司問題越嚴(yán)重
因?yàn)樗麄兊娜藛T成本更大，對(duì)于公司層面利潤率更低，對(duì)于個(gè)體層面分到的傭金也就越少
那么焦慮情緒在中介團(tuán)隊(duì)中也會(huì)更加明顯
05
所以這就是一個(gè)房東如果要賣房的現(xiàn)狀
這也是為什么我建議，如果要賣房盡量提前賣
在樓市上行周期的時(shí)候，二手房買賣是創(chuàng)造紅利的過程
客戶買到的房子在增值，房東賣了一個(gè)好價(jià)格也換到現(xiàn)金，中介賺到了傭金，三方都很開心
現(xiàn)在二手房買賣是零和博弈
在樓市下行周期的時(shí)候，每一次的交易雙方，總有一方會(huì)不開心，這種不開心根據(jù)如今的形勢來看大概率就是房東
畢竟整體太弱勢了，購房者和中介雙方會(huì)一起逼迫房東越來越卑微
目前來看這些基本面不會(huì)改變，這個(gè)大趨勢也不會(huì)變，所以對(duì)于真的要賣房的房東而言，盡早賣還是相對(duì)比較理性且明智的結(jié)果
06
而對(duì)于掛牌來說，可能要提前做好三個(gè)準(zhǔn)備
1、心態(tài)要好
這是第一前提
賣房這件事不要賭氣也不要自負(fù)當(dāng)然也不要卑微
就當(dāng)成一次做生意，隨行就市
房子好就比別人多加一點(diǎn)，屋況不好就比別人便宜一點(diǎn)，這種調(diào)節(jié)都是很正常的，一開始就要做好良好的心態(tài)
2、徹底的了解小區(qū)有沒有直接競爭對(duì)手
這個(gè)其實(shí)是和狗熊賽跑一樣，你是不是跑的比狗熊快不重要
你只要跑的比同行人快，那么狗熊就不會(huì)吃你
所以在你準(zhǔn)備掛牌的時(shí)候一定要看看小區(qū)內(nèi)有沒有和你直接競爭的戶型，特別是同一樓棟同一戶型的，這種產(chǎn)品要特別注意
如果有的話一定要問問對(duì)方房東為什么賣房，著不著急
如果你的對(duì)手是一個(gè)降價(jià)心狠手辣的人，那么這個(gè)時(shí)候你和他一起賣房就比較被動(dòng)
選一個(gè)小區(qū)內(nèi)的相對(duì)空窗期，起碼在小板塊內(nèi)的供求結(jié)構(gòu)讓你的房子顯得稀缺
這種小技巧還是挺管用的
3、選好中介
嗯，這個(gè)時(shí)候的中介也很關(guān)鍵了
現(xiàn)在我也不推薦什么中介品牌了，因?yàn)槲疫@次賣房試了一圈發(fā)現(xiàn)所有的中介品牌都不站在房東這一側(cè)，所以我都不推薦
但是你可以選擇足夠好的中介個(gè)體
我一直覺得只會(huì)販賣焦慮的中介能力是很低級(jí)的，如果我公司的銷售每天不做正事只會(huì)說外面世道差，這種人應(yīng)該是第一時(shí)間被我開除的
所以選一個(gè)有能力的中介個(gè)人，這種就很重要
這個(gè)中介不是說幫你賣高價(jià)，這種也不現(xiàn)實(shí)
但是起碼他需要具備和你客觀聊市場和分析客戶的能力
選對(duì)這個(gè)人，那么你賣房就多了一個(gè)軍師，把中介費(fèi)付給他你也安心很多
所以找對(duì)一個(gè)中介個(gè)體那個(gè)具體的人，很關(guān)鍵
這三件事在掛牌之前必須提前做好功課
07
差不多這些，整體市場行情如此，所以時(shí)間窗口還是很重要，如果此時(shí)你是房東，不妨認(rèn)真考慮下我的建議
另外，其實(shí)今天寫了這么多我都沒寫我的賣房策略
不知道各位對(duì)這個(gè)好不好奇，我用了什么策略，最后賣了一個(gè)什么價(jià)格，中間又有什么門道
如果今天這篇文章最終點(diǎn)贊過5000，那回頭我把我整個(gè)賣房過程完整記錄下來和大家分享
到時(shí)候見
最后一句話：如果你是房東，此時(shí)此刻一定要相信你的真實(shí)體感
其他的都不靠譜
你在市場中的感知，這才是最真實(shí)的
以上為正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6313篇原創(chuàng)文章
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