上海
真實的市場
只有真實經(jīng)歷過才知道
看數(shù)據(jù)，朋友聊還是問業(yè)內(nèi)，都得不出一二
最真實的感受只有親自感受過才知道根本
所以
我把自己的一套房子掛牌了
最后大概兩個月時間也算順利賣掉了
這個過程完整經(jīng)歷了一遍
最近陸陸續(xù)續(xù)會把一些內(nèi)容記錄下來和大家分享，大家記得鎖定我們的賬號準時來看
首先和大家聊聊對上海樓市的真實感受，這種感受或許是片面的
但這卻是這兩個月時間我看到的一套房子在市場里的完整經(jīng)過，一些直觀的感受還是很值得和大家分享
這篇文章核心是對房東說的
就像今天標題：嗯，確實還是要盡早賣房
01
現(xiàn)在市場上有購買力又有購買意愿的客戶真的很少
其實整個樓市不好已經(jīng)有兩年了，但是現(xiàn)在的不好和過去兩年的樓市不好還是有本質(zhì)性區(qū)別
以前的樓市不好叫：市場需要以價換量
這句話什么意思
賣房子必須要降價
但是大家很多時候都忽略了另一句潛臺詞：起碼降價了房子是能賣得掉的
我們來看今年
今年面臨的情況是：可能簡單的降價也不能推動客戶購買
用我自家小區(qū)來說，一直是區(qū)域內(nèi)的成交大盤
去年賣了68套，前年賣了72套
小區(qū)門口不少中介門店都是他們各自品牌的銷冠門店
就這么一個淡市下依然受市場認可的樓盤，今年到現(xiàn)在已經(jīng)11月了
整個小區(qū)到現(xiàn)在為止只賣了33套
成交可以說完全的冷凍
前兩年小區(qū)一直很熱銷就是因為房價一直在降
所有接盤的客戶覺得用這個價格買到這個小區(qū)真的好劃算
但是現(xiàn)在就是客觀存在的：降價也不買了
不得不說，現(xiàn)在的潛在購房者已經(jīng)成為，觀望得利者
就是現(xiàn)在不買房是得到真真切切的好處的
多忍一個月，就能省個大幾十萬，半年不買房可能直接房間多出20個平米
這種變化在今年都真實發(fā)生著
包括那些剛剛買到房，等到自己交房的時候發(fā)現(xiàn)房價又跌了一點
這種體感也是赤裸裸的袒露著
所以現(xiàn)在很多小區(qū)都有一個不太好的跡象：就是每套房子的成交價格，都會是下一套房子的價格上線
客戶都會要求比前一套便宜
這種認知推動客戶在談判市場中斡旋
所以市場上往往都是
要么有購買力的客戶糾結(jié)不愿意下手，有購買意愿的支付能力不夠的就等，等著中意的房子降到自己買得到的時候再入手
02
那現(xiàn)在誰在買房
現(xiàn)在在買房的人，都是自己其實已經(jīng)做好房價還會繼續(xù)下跌的心理準備
包括買我這套房子的客戶
我在和他簽合同的時候他自己都說，自己已經(jīng)做好可能還要虧幾百萬的準備
但是因為是剛需自住，而且房子是真的喜歡，以后也沒準備很快就賣掉
所以買了也就買了
所以現(xiàn)在還在買房的人，特別是買二手房的人，都是有非常明確且確定的硬需求
這也是為什么最近上海200萬以下總價的房子在大量成交
因為確實是之前在上海底層務工的外來人員，以前買不起，現(xiàn)在總價一百多萬也能在上海市中心買一套老破小了
這對于他們而言創(chuàng)造了置業(yè)的可能性，這些人群在單位人群數(shù)量上占據(jù)很大一部分比例
也就是有明確硬需求的客戶
03
房東徹底淪為弱勢群體
這一點也是真的
歸根到底還是因為現(xiàn)在房子實在太多了，多到不是賣不過來，而是看不過來
就是真的有房子掛牌了也是沒人看的
這種孤獨感對于房東來說是史無前例的
所以現(xiàn)在對于房東而言，賣房付傭金已經(jīng)是常態(tài)
一個點是基本，兩三個點也有見到
我見過比較夸張的有房東愿意給到5個點的傭金
這背后就是房源數(shù)量過大之后，直接導致部分房源在市面上失焦
現(xiàn)在很多房子想要賣掉都要像一手房一樣策劃：足夠低的價格，然后給到渠道高傭金，還要再給客戶足夠的附贈
總而言之非常的難
04
但是另一面，中介比房東更焦慮
這確實是我最近一個非常大的感受，此時行業(yè)內(nèi)最大的焦慮來源其實不是房東自己，而是中介小哥自己
因為已經(jīng)有大量的中介今年一整年都沒有開單了
對于房東可能損失的是房價，對于中介而言不少個體意味著即將斷糧
可想而知這類群體如今的現(xiàn)狀
而且很多中介現(xiàn)在手上的準客戶已經(jīng)非常少了
我隨口問問，都說自己手機名單里想要買房的購房者只有一兩個了
對于中介而言，他們更想要成交以及更期待成交
所以我確實這次有強烈地感受到中介pua房東的情況，放大市場的焦慮情緒
讓房東恐慌讓房東擔心，從而達到讓房東進一步降價的目的
如今對于購房來說，其實整個交易成本都已經(jīng)降到很低了，現(xiàn)在中介費已經(jīng)成為一筆主要的開支
想讓客戶為此付中介費，似乎只有讓房東瞬間降價這件事才會讓中介有底氣收費
這種狀況不是點狀出現(xiàn)的，而是幾乎在所有中介圈都有
不論大公司還是小公司都會有這種pua的存在
甚至越大的中介公司問題越嚴重
因為他們的人員成本更大，對于公司層面利潤率更低，對于個體層面分到的傭金也就越少
那么焦慮情緒在中介團隊中也會更加明顯
05
所以這就是一個房東如果要賣房的現(xiàn)狀
這也是為什么我建議，如果要賣房盡量提前賣
在樓市上行周期的時候，二手房買賣是創(chuàng)造紅利的過程
客戶買到的房子在增值，房東賣了一個好價格也換到現(xiàn)金，中介賺到了傭金，三方都很開心
現(xiàn)在二手房買賣是零和博弈
在樓市下行周期的時候，每一次的交易雙方，總有一方會不開心，這種不開心根據(jù)如今的形勢來看大概率就是房東
畢竟整體太弱勢了，購房者和中介雙方會一起逼迫房東越來越卑微
目前來看這些基本面不會改變，這個大趨勢也不會變，所以對于真的要賣房的房東而言，盡早賣還是相對比較理性且明智的結(jié)果
06
而對于掛牌來說，可能要提前做好三個準備
1、心態(tài)要好
這是第一前提
賣房這件事不要賭氣也不要自負當然也不要卑微
就當成一次做生意，隨行就市
房子好就比別人多加一點，屋況不好就比別人便宜一點，這種調(diào)節(jié)都是很正常的，一開始就要做好良好的心態(tài)
2、徹底的了解小區(qū)有沒有直接競爭對手
這個其實是和狗熊賽跑一樣，你是不是跑的比狗熊快不重要
你只要跑的比同行人快，那么狗熊就不會吃你
所以在你準備掛牌的時候一定要看看小區(qū)內(nèi)有沒有和你直接競爭的戶型，特別是同一樓棟同一戶型的，這種產(chǎn)品要特別注意
如果有的話一定要問問對方房東為什么賣房，著不著急
如果你的對手是一個降價心狠手辣的人，那么這個時候你和他一起賣房就比較被動
選一個小區(qū)內(nèi)的相對空窗期，起碼在小板塊內(nèi)的供求結(jié)構(gòu)讓你的房子顯得稀缺
這種小技巧還是挺管用的
3、選好中介
嗯，這個時候的中介也很關鍵了
現(xiàn)在我也不推薦什么中介品牌了，因為我這次賣房試了一圈發(fā)現(xiàn)所有的中介品牌都不站在房東這一側(cè)，所以我都不推薦
但是你可以選擇足夠好的中介個體
我一直覺得只會販賣焦慮的中介能力是很低級的，如果我公司的銷售每天不做正事只會說外面世道差，這種人應該是第一時間被我開除的
所以選一個有能力的中介個人，這種就很重要
這個中介不是說幫你賣高價，這種也不現(xiàn)實
但是起碼他需要具備和你客觀聊市場和分析客戶的能力
選對這個人，那么你賣房就多了一個軍師，把中介費付給他你也安心很多
所以找對一個中介個體那個具體的人，很關鍵
這三件事在掛牌之前必須提前做好功課
07
差不多這些，整體市場行情如此，所以時間窗口還是很重要，如果此時你是房東，不妨認真考慮下我的建議
另外，其實今天寫了這么多我都沒寫我的賣房策略
不知道各位對這個好不好奇，我用了什么策略，最后賣了一個什么價格，中間又有什么門道
如果今天這篇文章最終點贊過5000，那回頭我把我整個賣房過程完整記錄下來和大家分享
到時候見
最后一句話：如果你是房東，此時此刻一定要相信你的真實體感
其他的都不靠譜
你在市場中的感知，這才是最真實的
以上為正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公眾號的第6313篇原創(chuàng)文章
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