文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

最近有專家說，房地產(chǎn)稅立法基本完成，一些難點(diǎn)問題也基本解決了。聽到這個(gè)消息，不少朋友慌得不行，認(rèn)為樓市要完了，問我怎么看。

坦率地說，在現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境下如果推出房產(chǎn)稅，將會(huì)成為壓垮市場(chǎng)的最后一根稻草，這也不符合國(guó)家“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的大政方針。

那么，房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)推出？

我之前在智囊機(jī)構(gòu)工作的時(shí)候，參與重大文件和改革方案起草，曾經(jīng)系統(tǒng)參與過房產(chǎn)稅的專題研究。今天咱們就用幾分鐘，幫你看清房地產(chǎn)稅的來(lái)龍去脈。

首先，房地產(chǎn)稅到底是什么？就是對(duì)持有環(huán)節(jié)而非交易環(huán)節(jié)征收的一種稅。通俗點(diǎn)講，就是對(duì)你擁有的房子征收“財(cái)產(chǎn)稅”，這不是買賣房子時(shí)交的契稅、個(gè)稅，而是持有期間要年年交的稅。

為什么近年我們經(jīng)常看到專家、媒體討論房地產(chǎn)稅？原因就一個(gè)，時(shí)代變了，房地產(chǎn)從大開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代。1978年，全國(guó)城鎮(zhèn)住房大概只有3100萬(wàn)套，而今天，已超過3.7億套。套戶比也從0.8上升到了1.07，房地產(chǎn)市場(chǎng)從過去的短缺時(shí)代變成了現(xiàn)在的總量平衡。

這也就意味著，以前地方靠賣地賺錢的土地財(cái)政，現(xiàn)在撐不下去了，土地賣不動(dòng)了，地方得找個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源，而房地產(chǎn)稅就是最適合的地方主體稅之一。

那么，大家關(guān)心的是，到底什么時(shí)候開征房地產(chǎn)稅？

我認(rèn)為：短期不會(huì)征、也不能征，長(zhǎng)期是大勢(shì)所趨。

為什么短期不會(huì)征？因?yàn)樾蝿?shì)不允許，2024年商品房銷量比2021年的高點(diǎn)跌了快一半，2025年房地產(chǎn)銷售、價(jià)格、投資數(shù)據(jù)都還在往下走?，F(xiàn)在樓市還沒走出困境，嚴(yán)重拖累了經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和民生。如果這時(shí)候開征房地產(chǎn)稅，無(wú)異于雪上加霜，我認(rèn)為相關(guān)部門不會(huì)這么做。

更何況，從去年9月開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向發(fā)生了重大變化，從“房住不炒”轉(zhuǎn)向“促進(jìn)止跌回穩(wěn)”，這具有重大的信號(hào)意義，表明國(guó)家正在積極救樓市，政策進(jìn)入放松周期，取消各種限購(gòu)、限貸措施，降低購(gòu)房成本，收儲(chǔ)存量房。作為具有明顯緊縮作用的房地產(chǎn)稅，這時(shí)候推出顯然不合時(shí)宜。

所以我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅，短期不會(huì)、也不能征收。

但長(zhǎng)期看，征收房地產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。邏輯很簡(jiǎn)單，在大開發(fā)時(shí)代，土地財(cái)政支撐了地方財(cái)政收入的大頭，約占3成，地價(jià)占房?jī)r(jià)6成左右。現(xiàn)在土地財(cái)政難以為繼，地方需要新的收入來(lái)源，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。美國(guó)、日本這些國(guó)家，早就走過這樣的路。

那么，國(guó)外的房產(chǎn)稅一般怎么收呢？

從計(jì)稅基礎(chǔ)看，主要以虛擬租金或者房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)。從稅收優(yōu)惠看，發(fā)達(dá)國(guó)家主要采用稅額抵扣、延遲納稅、減稅、設(shè)置起征點(diǎn)等等方式。比如美國(guó)土地、房屋一體化征稅，房地產(chǎn)稅一般以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)，評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值接近，稅率一般1%-2%左右。

那么，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)稅會(huì)怎么收？參考上海、重慶的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合國(guó)際慣例，我認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)稅征收的規(guī)則主要有5點(diǎn)：

第一，首套房基本不用慌，可能會(huì)采用“首套房免征+人均免稅面積”的政策。比如今年上海就對(duì)符合條件的首套房暫免征稅，二套房以上能享人均60平方米的免稅面積扣除。剛需家庭基本不受影響。

第二，征稅重點(diǎn)是多套房和豪宅。課稅對(duì)象會(huì)以存量房為主，目前上海只征新購(gòu)住宅、重慶只征高端住宅，未來(lái)范圍會(huì)擴(kuò)大，但主要針對(duì)投機(jī)炒房，普通家庭不用太擔(dān)心。

第三，稅率不會(huì)太高，而且各地不一樣。預(yù)計(jì)國(guó)家會(huì)劃定一個(gè)稅率范圍，地方根據(jù)自己的情況調(diào)整，不會(huì)讓大家負(fù)擔(dān)不起。

第四，未來(lái)可能先把試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，比如長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀這些人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，還有部分區(qū)域中心城市。這需要不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，根據(jù)美國(guó)、韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)、金融實(shí)名制是現(xiàn)代國(guó)家治理的基礎(chǔ)，不僅是經(jīng)濟(jì)改革。

第五，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)。

大家最關(guān)心的是，征收房地產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？

我認(rèn)為會(huì)進(jìn)一步加大區(qū)域分化。未來(lái)市場(chǎng)將出現(xiàn)二八分化現(xiàn)象，房地產(chǎn)稅會(huì)加劇這種分化。

對(duì)于20%人口持續(xù)流入的核心城市，比如一線和強(qiáng)二線城市，就算短期有沖擊，最后也能通過房?jī)r(jià)或租金轉(zhuǎn)嫁出去，因?yàn)楹诵膮^(qū)域的好房子未來(lái)還是供不應(yīng)求。

但對(duì)于80%人口持續(xù)流出的三四線城市，就是雪上加霜了。本來(lái)房子就賣不動(dòng)、空置率高，征稅后持有成本增加，更沒人愿意接手，在這些地方手里有多套房的朋友，這可能是最后的賣出窗口，再不出手就要砸在手里了。

最后還是提醒大家，房地產(chǎn)的核心邏輯永遠(yuǎn)沒變，“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。不管有沒有房地產(chǎn)稅，房子的價(jià)值最終還是看人口。

看懂宏觀趨勢(shì)，把握投資機(jī)會(huì)，關(guān)注澤平宏觀。