春節(jié)剛過(guò)，市場(chǎng)上突然被一則重磅消息刷屏。

上海五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，自明日起正式施行。

文件一出就引起了行業(yè)內(nèi)的熱烈討論，這次的調(diào)整絕非小修小補(bǔ)，而是從限購(gòu)，公積金，房產(chǎn)稅等共計(jì)七項(xiàng)調(diào)整，條條皆指向需求核心。

尤其是針對(duì)于非滬籍購(gòu)房資格的大幅優(yōu)化！上海為何在此時(shí)突然出手？

細(xì)看通知內(nèi)容會(huì)發(fā)現(xiàn)《通知》的思路其實(shí)非常清晰，那就是既要把真實(shí)的需求放進(jìn)來(lái)，又要把投資的部分控制住。

首先針對(duì)于限購(gòu)的調(diào)整就占據(jù)了政策的一半篇幅，將社保年限由三年改為一年。

此前非滬籍家庭或單身人士購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房，需連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)三年，而現(xiàn)在只需繳納滿(mǎn)一年，門(mén)檻下調(diào)超過(guò)一半。

而針對(duì)于社保滿(mǎn)三年的人群在現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)一套住房，共計(jì)兩套。

同時(shí)針對(duì)于居住證滿(mǎn)5年的非滬籍家庭或單身人士，可在全市范圍內(nèi)限購(gòu)一套住房，無(wú)需再提供社?；騻€(gè)稅證明。

此外，還有將首套公積金貸款額度從160萬(wàn)元提升至240萬(wàn)元，并且符合多子女家庭或綠色建筑條件還可疊加，理論上最高可達(dá)324萬(wàn)元。

同時(shí)針對(duì)于公積金用滿(mǎn)兩次就無(wú)法再貸的情況，現(xiàn)在只要當(dāng)前名下無(wú)房或僅一套住房，并且公積金貸款已結(jié)清，就可再次申請(qǐng)。

可以說(shuō)是直接打通了置換鏈條，對(duì)于改善家庭為實(shí)質(zhì)性利好。

而針對(duì)于房產(chǎn)稅并沒(méi)有取消，而是進(jìn)行了微調(diào)。戶(hù)籍家庭子女成年后購(gòu)買(mǎi)住房，只要屬于其家庭唯一住房，不再要求首次購(gòu)買(mǎi)即可暫免征收房產(chǎn)稅。

換句話(huà)說(shuō)就是支持合理改善，但并不鼓勵(lì)囤房。

總體來(lái)看，這些調(diào)整雖然看似簡(jiǎn)單，但穿透力強(qiáng)。

過(guò)去幾年中，上海市場(chǎng)缺的并不是供應(yīng)，而是具備購(gòu)房資格的人。

這些政策匯總來(lái)看，解決上海面臨的3個(gè)核心問(wèn)題，首先就是供應(yīng)并不缺，但資格偏少。

其二為真實(shí)需求存在，但現(xiàn)金流壓力較重；其三則為投資性需求已退潮，但改善鏈條并不夠順暢。

而通過(guò)這些方向統(tǒng)一的調(diào)整，讓市場(chǎng)既能動(dòng)起來(lái)又不過(guò)熱。

自2025年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)包括二手房成交，新房核心去化表現(xiàn)，交易量修復(fù)等多個(gè)維度上都呈現(xiàn)回暖跡象。

這一次的調(diào)整，市場(chǎng)反饋將在未來(lái)的二三個(gè)季度中逐步顯現(xiàn)，那么對(duì)于西安是否有著參考意義？

過(guò)去幾年中西安更多呈現(xiàn)出需求偏少的特征。

尤其是目前西安的剛需及剛改需求觀望情緒較重，如果未來(lái)政策調(diào)整更有可能從資格與金融端入手，而非簡(jiǎn)單刺激。

上海的調(diào)整并沒(méi)有太多的刺激房?jī)r(jià)，且并不希望再次出現(xiàn)炒房的局面，對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定預(yù)期遠(yuǎn)比短期放量要更為重要。

如果西安要進(jìn)一步激活市場(chǎng)，也可以借鑒此類(lèi)多端聯(lián)動(dòng)的方式，取得更為明顯的效果。