2025年度中國住房租賃產(chǎn)品力測評

中西部區(qū)域新建租賃項目TOP10

中西部區(qū)域存量改造租賃項目TOP5

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)邁向 “租購并舉”的新發(fā)展階段，長租公寓市場已從早期的“跑馬圈地”進(jìn)入以“產(chǎn)品力”和“運營力”為核心的高質(zhì)量競爭新時期。

為實時把握與解析行業(yè)產(chǎn)品的最新趨勢和動向，住房租賃產(chǎn)品力100連續(xù)多年開展住房租賃產(chǎn)品力測評研究工作，并不斷提升研究的廣度及深度。今年，我們首創(chuàng)屬地化深度測評體系， 并針對華南、華北、中西部、華東四大重點區(qū)域開展線下路演 ， 結(jié)合區(qū)域產(chǎn)品特點，測評并發(fā)布“區(qū)域特色產(chǎn)品力獎項"，深度挖掘區(qū)域市場差異化需求，提升屬地化營銷精準(zhǔn)度。

遵循公平、公正、專業(yè)原則，基于涵蓋87項居住功能的精細(xì)化測評指標(biāo)體系，結(jié)合專家評審打分，"2025中國住房租賃產(chǎn)品力測評中西部區(qū)域新建租賃項目TOP10、存量改造租賃項目TOP5"獎項今日正式揭曉！

榜單發(fā)布

榜單解讀

01

中西部區(qū)域新開項目特征

1、區(qū)域集中式公寓持續(xù)由保租房主導(dǎo)，新開項目保租房占比提升3個百度點；供給結(jié)構(gòu)向存量盤活深化，改建類占比提升至32%

（1）中西區(qū)域保租房以87%的供應(yīng)占比成為區(qū)域供給核心，市場化項目占比13%。市場化項目仍以房企系主導(dǎo)，資管系在中西部區(qū)域拓展規(guī)模有限。

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（2）新建項目占比68%，改建類占比提升至32%；改建類資產(chǎn)多來源于商辦改租，通過空間和服務(wù)植入，呈現(xiàn)社區(qū)場景歸屬感。

從中西區(qū)域新開項目建設(shè)類型來看，新建類項目供應(yīng)房源3.95萬間，占比約68%，較去年下滑，主要原因受成都、鄭州、武漢、重慶各城市存量資產(chǎn)收購改建項目入市分別超10個項目，帶動改建類項目市場占比提升19個百分點至32%，反映區(qū)域租賃供應(yīng)結(jié)構(gòu)正逐步從新建向存量收購傾斜。

此類改建項目的資產(chǎn)來源主要集中兩種，除自持住宅改造外，主要是商辦改租，例如鄭州城發(fā)金沙美寓人才公寓、開元美寓、觀湖美寓等項目由原有商業(yè)辦公類改建為租賃住房，通過空間重構(gòu)和服務(wù)植入，實現(xiàn)居住功能，如在空間層面，開元美寓通過對原一層商業(yè)鋪面空地，進(jìn)行彩色鋪裝、增設(shè)公共區(qū)域，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為具有歸屬感的社區(qū)場景。

表：近一年中西區(qū)典型城市新開集中式公寓項目建設(shè)類型表現(xiàn)（萬套/間）

2、中西部區(qū)域家庭類需求有限，產(chǎn)品仍以開間主導(dǎo)，占比82，但產(chǎn)品面積段呈現(xiàn)下移趨勢，內(nèi)部空間使用休息、娛樂復(fù)合化。

（1）開間戶型仍為主導(dǎo)占比收窄至82%，主力面積段向25㎡以下偏移，一/兩房產(chǎn)品市占上漲至16%，三房以上占比持穩(wěn)在3%。

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（2）開間面積縮小，通過功能復(fù)合化提升空間利用率，其中睡眠區(qū)向休憩、娛樂等復(fù)合功能演變。

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3、控本提升明顯，同等精裝標(biāo)準(zhǔn)下實現(xiàn)“顏值”和“實用性”提升

（1）軟裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡以下產(chǎn)品，通過局部家具定制、色調(diào)優(yōu)化提升顏值。

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（2）通過電熱毛巾架、恒溫花灑等功能性配置，實現(xiàn)防潮、保溫和操作便捷的提升居住實用性。

以建渝基金·重慶嘛嘛公寓海棠溪地鐵站項目為例，針對重慶冬季濕冷氣候特征，衛(wèi)生間標(biāo)配電熱毛巾架性提升居佳舒適度；淋浴區(qū)采用恒溫控制裝置，確保持續(xù)穩(wěn)定的出水溫度增強洗浴體驗。櫥柜局部采用開放式儲物單元，相較封閉式柜體更優(yōu)化高頻物品存取動線。

圖：建渝基金·重慶嘛嘛公寓海棠溪地鐵站項目

4、以成都為代表的新建租賃社區(qū)，通過硬件配套升級、社群深度運營及住宅化設(shè)計實現(xiàn)品質(zhì)提升。

（1）社區(qū)園林通過架空層打造、組團(tuán)化、增設(shè)親子互動設(shè)施等提升居住氛圍。

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（2）社區(qū)活動頻次提升，內(nèi)容更具針對性，與租戶形成需求-執(zhí)行-反饋的閉環(huán)機制。

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（3）樓型設(shè)計上呈現(xiàn)弱公寓化轉(zhuǎn)向住宅板式化布局。

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02

中西部區(qū)域戶型配置趨勢特征

1、針對陪讀家庭與合租客群差異化需求，通過子母房實現(xiàn)空間聚合獨立兼顧，雙衛(wèi)設(shè)計有效提升居住品質(zhì)與私密性。

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2、開間戶型玄關(guān)功能通過重構(gòu)動線提升領(lǐng)域感與歸家儀式，提升產(chǎn)品競爭力。新開項目上重點強化了玄關(guān)功能，突破傳統(tǒng)開間"開門見床"的布局缺陷。通過精細(xì)化動線重構(gòu)，建立"玄關(guān)-過渡區(qū)-休息區(qū)"的三級遞進(jìn)空間序列，在有限成本投入下實現(xiàn)領(lǐng)域感的顯著提升。這種設(shè)計策略較以往通過隔檔創(chuàng)造玄關(guān)區(qū)更加具備設(shè)計感，既規(guī)避了視覺穿透的尷尬，又通過空間節(jié)奏的變化強化了歸家儀式感及增強租戶歸屬感，使歸家動線更具儀式感，最終有效提升了產(chǎn)品的品質(zhì)感知與差異化競爭力。

典型項目如窩趣長沙尖山湖公寓的57㎡開間通過調(diào)整入戶動線方位，利用衛(wèi)生間墻體嵌入鞋柜形成獨立玄關(guān)區(qū)。天投桐堂·南湖店40㎡戶型則采用"先入后轉(zhuǎn)"的折線動線，在保障私密性的同時，通過玄關(guān)柜體組合提升收納效率。

圖：窩趣長沙尖山湖公寓開間戶型（左）和天投桐堂·南湖店開間戶型（右）3、打造獨立廚房并配置燃?xì)庠罹叱蔀橼厔葜?，而未配置燃?xì)忭椖縿t傾向于打造高品質(zhì)共享廚房。

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4、新建租賃項目陽臺配置升級，晾曬陽臺成為標(biāo)配，獨立的景觀陽臺或?qū)捑熬坝^陽臺更具產(chǎn)品競爭力。

成都錦鄰公寓錦江經(jīng)開區(qū)店41㎡開間戶型做到雙陽臺設(shè)計，其中生活陽臺集中安置洗衣機、配備晾曬區(qū)，有效規(guī)避了開間戶型中衣物晾曬與會客場景沖突的場景；而景觀陽臺則完整保留給租戶作為居家辦公、瑜伽健身或午后小憩的品質(zhì)休憩空間。同時提升室內(nèi)通風(fēng)與采光，更在有限面積內(nèi)塑造了明確的功能動線。

圖：錦鄰公寓錦江經(jīng)開區(qū)店開間

5、室內(nèi)軟裝升級聚焦可變收納空間和高頻使用家居實木化，與風(fēng)格多元化，成為提升產(chǎn)品溢價的主要方式。

（1）收納系統(tǒng)作為“第二空間”成為產(chǎn)品力核心，房企系品牌主要通過睡眠區(qū)和辦公區(qū)的模塊化設(shè)計實現(xiàn)高收納高顏值。

香投|泊寓·院兒-甫家社區(qū)在36-90㎡的戶型中，采用“7+X產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)”實現(xiàn)功能精細(xì)化分區(qū)。例如，玄關(guān)柜結(jié)合洞洞板設(shè)計，解決小物件收納；卡座式沙發(fā)底部暗藏儲物空間，兼顧座椅與收納功能；超長桌面可靈活切換為書桌或餐臺，滿足學(xué)習(xí)、辦公與娛樂需求。此外，項目通過休閑區(qū)“X模塊”可變化為電競區(qū)、健身角等支持租戶個性化定制，使同一戶型可適配自由職業(yè)者、潮玩愛好者等不同群體的需求。這種模塊化策略在有限面積內(nèi)實現(xiàn)了收納容量與功能場景的雙重擴容，顯著超越了傳統(tǒng)小戶型的空間效能上限。

圖：香投|泊寓·院兒-甫家社區(qū)收納空間展示圖

（2）在軟裝的關(guān)鍵點位運用實木家具，是提升“家感”與品質(zhì)溢價的有效策略。

典型項目為武漢安居集團(tuán)悅享湖璟項目，客廳核心區(qū)配置了實木沙發(fā)與茶幾，并在客餐廳區(qū)域設(shè)置了1.4米實木餐桌椅滿足4人以上就餐，其次為進(jìn)一步強化整體氛圍，餐廳局部墻面采用了木質(zhì)墻板裝飾，并結(jié)合地面鋪設(shè)的木紋磚，共同構(gòu)成了豐富而統(tǒng)一的材質(zhì)層次，營造出格外溫馨且高品質(zhì)的居住體驗。從而實現(xiàn)租金坪效達(dá)到了約40元/㎡/月，較周邊萬家湖社區(qū)、君融天湖等市場化房源溢價24%，且出租率從6月份開業(yè)至今實現(xiàn)56%的出租率。

圖：武漢安居集團(tuán)悅享湖璟項目樣板家展示圖

（3）在同戶型硬裝基礎(chǔ)上，通過色調(diào)調(diào)控、原木應(yīng)用及布藝搭配等低成本微創(chuàng)新，塑造多元主題風(fēng)格，精準(zhǔn)響應(yīng)細(xì)分客群偏好。

如華潤有巢成都昭覺寺項目對開間30㎡戶型推出兩種裝修風(fēng)，一種為全屋莫蘭迪色系設(shè)計通過墻面大面積使用低飽和度、帶有灰色調(diào)的色彩，營造出寧靜、高級且溫柔治愈的居住氛圍；另一種則打造MUJI風(fēng)傳遞出的簡約、自然和品質(zhì)感，通過局部淺色原木和墻面白色能最大程度地反射光線，讓空間顯得明亮、開闊。

圖：華潤有巢成都昭覺寺項目莫蘭迪色系風(fēng)格圖（左）和MUJI風(fēng)格圖（右）

03

中西部區(qū)域公區(qū)打造趨勢特征

1、室內(nèi)公區(qū)打造從提供傳統(tǒng)空間配套轉(zhuǎn)向以運營為導(dǎo)向，深度滿足客戶核心需求

（1）為備考人群打造“沉浸式學(xué)習(xí)空間”，打造核心吸引力

如鄭州城發(fā)觀湖美寓人才公寓、玉軒美寓人才公寓項目定位為專為青年人才打造的學(xué)習(xí)和通勤雙優(yōu)型精品公寓。主力客群為應(yīng)屆畢業(yè)生及周邊企業(yè)的在職員工，其中不乏大量正處于公務(wù)員、事業(yè)單位及研究生備考階段的青年群體，無論是“全職備考”還是“在職備考”，均對學(xué)習(xí)環(huán)境有著較高要求。自習(xí)室保持著較高的使用率，不僅意味著項目公區(qū)空間資源得到了高效利用，避免了閑置及浪費，同時也體現(xiàn)項目投入運營的合理性。

圖：鄭州城發(fā)觀湖美寓人才公寓、玉軒美寓人才公寓自習(xí)室示意

（2）針對烹飪需求，設(shè)立“補位型共享廚房”滿足生活剛需

如龍湖冠寓成都行政學(xué)院店其共享廚房的設(shè)計完全基于功能補位的邏輯。對比以往僅提供水槽、儲物柜，簡易就餐區(qū)的共享廚房，該項目在配置上進(jìn)行了升級，不僅配備了抽油煙機、電磁爐、微波爐等齊全家電，可充分滿足用戶煎、炒、煮、熱等多種烹飪需求；還設(shè)置了充足的獨立儲物空間，保障每位用戶廚具、調(diào)料等物品的安全有序存放。此外，廚房整體空間更為寬敞，可支持10余人同時操作，極大提升了使用的便利性與社交屬性，真正成為一項實用且高效的公區(qū)功能。此外，運營方承擔(dān)該區(qū)域的水電費用，這一舉措徹底消除了租戶在使用公共設(shè)施時對額外成本的顧慮，從運營機制上保障了解決方案的可行性與便捷性，使功能補位真正落到實處。

圖：龍湖冠寓成都行政學(xué)院店共享廚房示意

2、園林的社區(qū)化趨勢，新建項目在追求高綠化率的同時，將綠化與硬質(zhì)鋪裝、活動空間有機結(jié)合，打造功能復(fù)合的戶外空間。

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3、應(yīng)對大眾需求的“環(huán)形跑道”成為標(biāo)配，除此增設(shè)競技碗池、格斗籠等，小眾元素塑造鮮明的社區(qū)品牌與文化標(biāo)簽。

星悅居項目打造的環(huán)形塑膠跑道串聯(lián)場地，與精致綠化組團(tuán)和規(guī)證鋪裝小徑自然融合，使其并非為單一的運動軌跡，而是作為一條景觀動線和生活紐帶。健身區(qū)被明確規(guī)劃為“專業(yè)健身區(qū)”和“特色運動區(qū)”，甚至引入了MMA綜合格斗籠和拳擊設(shè)備，這在同類項目中極具差異化，小眾但極具吸引力的項目滿足年輕人探索、挑戰(zhàn)自我的心理。兩個項目打造的高品質(zhì)健身區(qū)及特色設(shè)施吸引目標(biāo)租戶同時通過對其進(jìn)行場景化、社群化的深度運營，成功地將這些設(shè)施轉(zhuǎn)化為了代表健康、活力、品質(zhì)生活方式的強大符號，精準(zhǔn)地吸引并凝聚了那些與之擁有相同生活理念的目標(biāo)客群，最終實現(xiàn)了功能與營銷價值的統(tǒng)一。

圖：星悅居特色健身區(qū)與環(huán)形跑道示意

04

中西部區(qū)域服務(wù)運營趨勢特征

1、提升獲客效能：小紅書賬號或政企聯(lián)合導(dǎo)流縮短爬坡周期長沙保利和寓中環(huán)廣場店2個小紅書官號強化活力社區(qū)IP印記，做生活符號深化，賬號內(nèi)容緊密結(jié)合當(dāng)下流行趨勢，推出如“MBTI幫你挑選公寓”，“征集租房改造小巧思”等互動話題，有效激發(fā)了租戶的參與感與創(chuàng)造力，為線下社區(qū)氛圍注入了持續(xù)活力；多個小紅書推廣賬號結(jié)合營銷活動進(jìn)行推廣，如火鍋盲盒活動、香薰活動等社群活動，并充分調(diào)動新老租客/管家資源進(jìn)行品牌推廣，發(fā)布內(nèi)容多為房型亮點、公區(qū)配置、項目周邊配置，項目服務(wù)等內(nèi)容，該項目小紅書成交占比在全口徑渠道中高達(dá)50%，展現(xiàn)出精準(zhǔn)渠道運營的高效轉(zhuǎn)化能力，僅三個月完成爬坡期，實現(xiàn)出租率95%。

圖：長沙保利和寓中環(huán)廣場店小紅書賬號內(nèi)容示意

2、靈活租約通過多種租期選擇及寬松退租政策，降低用戶決策風(fēng)險，提升簽約意愿

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2、構(gòu)建高頻服務(wù)+政務(wù)服務(wù)，實現(xiàn)流量收入多元化。

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4、體系化智能升級與全流程服務(wù)生態(tài)中樞APP，顯著提升居住體驗與運營效率，推動降本增效與精細(xì)化管理目標(biāo)的協(xié)同達(dá)成。

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5、通過“小前臺+大中臺”的敏捷組織，提升人房比

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注：本文圖片除特別標(biāo)注外，均來自企業(yè)官方披露，由住房租賃產(chǎn)品力測評整理。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。