越秀萬(wàn)博城一期，至今大概率是虧的；

二期呢？定價(jià)虛高、去化偏慢、看房一波又一波空回頭。什么“板塊光環(huán)”“未來(lái)想象力”，買(mǎi)房不是買(mǎi)PPT。

這篇就干脆利落把賬攤開(kāi)：一期為何虧、二期憑啥貴、誰(shuí)該買(mǎi)、怎么買(mǎi)。

01｜一期為什么“入手即虧”？

不是你不會(huì)買(mǎi)，是周期給你上課了。

? 買(mǎi)在高位 + 市場(chǎng)下行：番禺整個(gè)二手盤(pán)面過(guò)去兩年都在回落（身邊案例一抓一把，萬(wàn)博板塊網(wǎng)紅盤(pán)的腰斬故事你我都見(jiàn)過(guò)）。

一期多數(shù)在火熱期成交，高位買(mǎi)入+行情回撤，賬面自然難看。

? 新盤(pán)擠壓二手：同板塊內(nèi)新規(guī)產(chǎn)品大量上新，把“戶型使用率、立面顏值、園林大盤(pán)感”拉到新高度，二手自然被“嫌老”，議價(jià)空間越拉越大。

? 節(jié)奏錯(cuò)位：一期雖然交付更早，但伴隨大體量舊改持續(xù)施工，環(huán)境“成熟期”沒(méi)到，二手承接情緒并不旺。拿不出絕對(duì)稀缺，就要用價(jià)格說(shuō)話——結(jié)果你懂的。

一句話：一期不是沒(méi)價(jià)值，是買(mǎi)貴了。買(mǎi)貴就是原罪。

校長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍照片

02｜二期“硬傷四條”，別拿想象力蓋住現(xiàn)實(shí)

二期是番禺萬(wàn)博CBD里的大型舊改組團(tuán)，盤(pán)子很大、宣傳很猛，但短板同樣扎眼。

其一：建設(shè)周期長(zhǎng)，居住體驗(yàn)靠“熬”

總量超500萬(wàn)㎡，這是超級(jí)工程。拆遷、施工、導(dǎo)改少不了，未來(lái)幾年持續(xù)有噪音、粉塵、施工車(chē)流。

你要的是“今日拎包明日松弛”，現(xiàn)實(shí)給的是“住工地邊、靠時(shí)間兌”。

耐心值不夠的，別硬上。

其二：貨太多，轉(zhuǎn)手壓力大

按公開(kāi)口徑測(cè)算，商品房約8000套量級(jí)。你今天是買(mǎi)家，明天就是賣(mài)家。‘出清時(shí)跟誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？鄰居們’。

同質(zhì)化一多，議價(jià)權(quán)就在買(mǎi)方手里。二期二手價(jià)格的韌性，別高估。

校長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍照片

其三：地鐵并不近，是真不近

離7號(hào)線/18號(hào)線南村萬(wàn)博站，二期不少組團(tuán)步行約1.3km。

夏天曬、雨天淋，最后都得電動(dòng)車(chē)接駁。“地鐵口盤(pán)”的加分，這里是沒(méi)有的。

自駕通勤OK；純步行依賴者，慎重。

其四：周邊界面參差

東南側(cè)約1km有祥和陵園，對(duì)部分家庭是心理減分；周邊還有工廠、回遷房等存量界面，城市肌理需要時(shí)間“打磨”。審美和心態(tài)不過(guò)關(guān)的，別和自己較勁。

結(jié)論：二期的硬條件短板真實(shí)存在。質(zhì)量不是沒(méi)進(jìn)步（園林、會(huì)所、戶型堆料確實(shí)猛），但生活維度的短板無(wú)法靠樣板間修飾——這就是我說(shuō)“價(jià)格虛高”的核心原因。

03｜那為什么現(xiàn)場(chǎng)仍然熱鬧？

因?yàn)楫a(chǎn)品力可見(jiàn)、配套故事好講。九年一貫制學(xué)校（由廣大附中番廣實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)管理）、自持大體量商業(yè)、7.2萬(wàn)㎡中軸園林、酒店式公區(qū)、超新規(guī)戶型使用率……這些都是硬投射。

但請(qǐng)把“好故事”與“好價(jià)格”拆開(kāi)

? 故事定性：加分；

? 價(jià)格定量：要靠市場(chǎng)承接驗(yàn)證。

銷(xiāo)售端的“去化慢、空看多”已是公開(kāi)的氣候感知。市場(chǎng)不是沒(méi)錢(qián)，是對(duì)性價(jià)比變苛刻了。

校長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍照片

04｜“貴/不貴”的標(biāo)尺：給你一把尺子

校長(zhǎng)價(jià)評(píng)（僅做決策參考，不是報(bào)盤(pán)）：

? ≤4萬(wàn)/㎡：有成交彈性，能吸出改善人群的兌現(xiàn)資金；

? 4.0–4.5萬(wàn)/㎡：挑樓層/朝向/視野還能談，掐點(diǎn)選；

? ≥5萬(wàn)/㎡：強(qiáng)自住可咬牙，投資別逞能。你不是神秘大客，沒(méi)必要替市場(chǎng)抬轎。

觀點(diǎn)落地：“定價(jià)到4萬(wàn)左右，差的3萬(wàn)多，才有希望形成良性去化”——我贊同。

校長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍照片

05｜怎么選，怎么避雷：校長(zhǎng)給你“3看2避1留白”

三看

1. 看動(dòng)線：自家門(mén)到地鐵閘機(jī)的真實(shí)步行時(shí)間；電動(dòng)車(chē)停放與充電位是否合規(guī)、可持續(xù)。

2. 看界面：與工況、回遷、主干道的距離，晨昏高峰噪聲實(shí)測(cè)；陵園朝向視線是否直線可見(jiàn)。

3. 看貨源：同組團(tuán)同堆疊可售量，未來(lái)“同質(zhì)出清”壓力預(yù)判（量化到樓棟）。

兩避

? 避“短期投資”：二期不是短打選手，施工周期+大體量貨值，波段難做。

? 避“全能預(yù)期”：別同時(shí)要地鐵口、純改善界面、立刻安靜、還要低價(jià)——魚(yú)和熊掌只會(huì)在海報(bào)里共存。

校長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍照片

一留白

? 給自己3—5年兌現(xiàn)期。萬(wàn)博是強(qiáng)板塊，但兌現(xiàn)靠時(shí)間。愿意給時(shí)間，才談成長(zhǎng)。

06｜戶型與樓棟的策略：要“贏”別只看樣板間

? 105㎡四房：豎廳、三次臥可三邊下床，功能密度高，適合二孩/父母偶住。但要盯進(jìn)深/開(kāi)間比例，避免出現(xiàn)“大而擠”的錯(cuò)覺(jué)。

? 128㎡四房：南北對(duì)流、長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)、可做入戶花園，舒適度高一個(gè)梯度，預(yù)算夠優(yōu)先它。

? 高層/視野：優(yōu)先看園/看別墅的面，遠(yuǎn)離施工界面。

? 電梯與梯戶：大盤(pán)高密時(shí)段，電梯效率會(huì)“顯形”，盡量選梯戶比友好的堆疊。

一期 vs 二期：要盡快入住、預(yù)算有限，可以低位撿一期優(yōu)質(zhì)房號(hào)；追求使用率/顏值，認(rèn)定“住得久”，二期可等價(jià)格回到4字頭部分差的3字頭再說(shuō)。

07｜“教育＋商業(yè)＋交通”的再拆解

? 教育：集團(tuán)化管理的九年一貫制，穩(wěn)態(tài)加分。但別把“書(shū)包”當(dāng)“溢價(jià)發(fā)動(dòng)機(jī)”，它是抗跌項(xiàng)，不是漲價(jià)項(xiàng)。

? 商業(yè)：外部萬(wàn)博成熟度沒(méi)得挑，自持商業(yè)未來(lái)可期；但反哺到住宅溢價(jià)的速度，取決于整體運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，不是一句“116萬(wàn)㎡商業(yè)體量”就能封神。

? 交通：地鐵遠(yuǎn)是硬事實(shí)；自駕通達(dá)性強(qiáng)也是真。家庭出行結(jié)構(gòu)決定你的體感，別人說(shuō)了不算，你每天走一遍再?zèng)Q定。

08｜和投資人說(shuō)句掏心話

“量大＋兌現(xiàn)慢＋地鐵不貼身”的盤(pán)，做短線，基本沒(méi)戲。

你真要投，只能投“價(jià)差”——等價(jià)格回歸理性、挑樓棟面/樓層面出手，賺的是結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。

想靠“開(kāi)盤(pán)熱鬧+朋友圈刷屏”吃肉？時(shí)代變了�，F(xiàn)在的市場(chǎng)，只獎(jiǎng)勵(lì)耐心和算賬。

09｜校長(zhǎng)判詞（濃縮到人話）

1. 一期虧錢(qián)，不是盤(pán)爛，是買(mǎi)貴。

2. 二期產(chǎn)品強(qiáng)，生活短板也強(qiáng)。沒(méi)解決通勤與施工期，就別拿豪裝去遮羞。

3. 價(jià)格到位，萬(wàn)事順心；價(jià)格虛高，萬(wàn)般皆苦。

建議就兩條：

? 自住改善：能接受1.3km接駁＋3—5年過(guò)渡期，等4字頭差的3字頭再談；

? 投資：先看二手成交曲線，再看新盤(pán)真實(shí)去化，不做頭部韭菜。

別把規(guī)劃當(dāng)現(xiàn)金流，別把熱鬧當(dāng)漲幅。萬(wàn)博是好地方，越秀萬(wàn)博城也不是壞盤(pán)；但買(mǎi)貴了，就是壞事。會(huì)等、會(huì)選、會(huì)算，才是這輪周期里最大的大佬。