最近，有個(gè)話題忽然爆火，那就是——

廣州二手業(yè)主反價(jià)！

譬如，某套房子之前掛牌價(jià)是多少，現(xiàn)在大幅加價(jià)；還有業(yè)主在有意向買家的情況下，臨時(shí)跳漲吊高來賣.......類似“一夜?jié)q價(jià)XX萬(wàn)”“業(yè)主集體跳漲”和“二手房?jī)r(jià)反彈”等標(biāo)題以及案例，在網(wǎng)上是層出不窮，也非常抓人眼球。

反正，就是說得二手樓市逆風(fēng)翻盤，買家必須現(xiàn)在立刻出手。

但事實(shí)，真的是這樣嗎？

01

成交量同比微跌

議價(jià)空間仍然較大

還是用數(shù)據(jù)說話吧。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2026年3月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為10785套、105.33萬(wàn)㎡，環(huán)比分別攀升141.38%和129.52%。

從各區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比來看，增幅均超一倍。其中，增城區(qū)增幅高達(dá)162.14%，荔灣區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等多個(gè)區(qū)域增幅也在150%以上。

乍一看，這數(shù)據(jù)確實(shí)牛。

但各位要注意，以上增幅都是環(huán)比，是跟包含春節(jié)假期的2月，即傳統(tǒng)樓市淡季對(duì)比。而更有參考價(jià)值的對(duì)比，應(yīng)該是跟去年3月比較，即看“同比”。

同樣來自廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2025年3月廣州市二手住宅網(wǎng)簽10866套、108.47萬(wàn)㎡。

可以發(fā)現(xiàn)，今年3月二手成交情況，并沒有比去年3月要好。

不過，好消息是今年3月的成交量，確實(shí)超過去年金九銀十，并且是近三年來月度成交TOP5，同時(shí)超過2023年3月、2024年3月。

議價(jià)方面，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)，基于業(yè)主對(duì)后市信心的改善，3月報(bào)價(jià)指數(shù)有所回升。

全市3月平均議價(jià)幅度為6.6%，2月議價(jià)幅度為6.5%，去年3月議價(jià)幅度為5.3%。

成交均價(jià)更不用說，按月度看，一直在跌。

當(dāng)然，這點(diǎn)跟市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)跌到位了以后，小戶型、低價(jià)單位成交占比持續(xù)上漲，也就拉低了全市的平均價(jià)格。

所以，如果從全局?jǐn)?shù)據(jù)看，廣州二手房的現(xiàn)狀是：

議價(jià)空間仍然較大，價(jià)格持續(xù)低位徘徊！

成交確實(shí)回暖，有小陽(yáng)春，但還比不上去年3月以及2021年前的，近十年中只能算是一個(gè)中間水平。

02

漲價(jià)只是少數(shù)個(gè)例

切忌以偏概全

不過，市場(chǎng)上確實(shí)是有二手房漲價(jià)和業(yè)主反價(jià)。

而類似案例，大概有三種情況：

一種是受周邊新盤、板塊利好影響，最具代表性的例如珠江新城，受到馬場(chǎng)地塊高價(jià)出讓、SKP和華爾道夫酒店簽約的刺激，價(jià)格明顯止跌回穩(wěn)。

像嘉裕公館這種樓齡較新、競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)的小區(qū)，成交價(jià)格已經(jīng)在漲。

成交量較活躍的保利心語(yǔ)，也有買家上調(diào)掛牌價(jià)。

二是純粹的”技術(shù)性“調(diào)整，先漲后降，以獲得買家關(guān)注及平臺(tái)流量。

邏輯就像一些電商平臺(tái)商家，在雙十一前先把價(jià)格抬上去，到雙十一，再以五折噱頭獲取平臺(tái)推薦以及吸引買家關(guān)注，讓對(duì)方覺得自己撿到便宜了！

尤其像是貝殼，以往平臺(tái)會(huì)把房源價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間、具體數(shù)字羅列出來的，現(xiàn)在則隱藏了中間價(jià)格，只留下初始報(bào)價(jià)以及現(xiàn)在（成交）價(jià)格。

這種信息的不透明，為賣家留下很大的操作空間。

三是部分沒有那么著急、也不是必須賣房的業(yè)主，心態(tài)開始發(fā)生變化：

“既然樓市氛圍有所好轉(zhuǎn)，看房的人多了，那我何不試試掛高一點(diǎn)價(jià)格呢？

萬(wàn)一真的能成，我就賺了；如果沒成，我再降價(jià)或者再等一等，等樓市火起來再賣掉也不遲。”

而不管漲價(jià)背后是哪種原因，廣州二手房的漲價(jià)案例始終是少數(shù)，代表不了市場(chǎng)真實(shí)情況。

由此可見，廣州二手“房?jī)r(jià)反彈”和“業(yè)主集體反價(jià)”是假象，是以偏概全，甚至是某些人的有意炒作。

作為賣家，如果想要快速成交，價(jià)格讓步還是免不了的，但讓步幅度可以適當(dāng)小一點(diǎn)，在與中介、買家博弈的過程中可以硬氣一些。

至于買家，要認(rèn)識(shí)到——房?jī)r(jià)很難再跌下去，但要大漲也沒那么容易。

多看房，多比較，要避免自己在“漲價(jià)焦慮”中而做出草率決定，匆匆上錯(cuò)車。

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