本月樓市政策聚焦

中央定調(diào)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，三、四線(xiàn)城市供需兩側(cè)支持性政策持續(xù)加碼

2025年10月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，黨的二十屆四中全會(huì)定調(diào)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，并審議通過(guò)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》，為未來(lái)五年房地產(chǎn)發(fā)展指明了具體方向，主要包括清理住房消費(fèi)不合理限制性措施、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、優(yōu)化保障性住房供給、因城施策增加改善性住房供給、建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等。

地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策34條。其中，寬松性政策29條、中性政策1條、緊縮性政策4條。三、四線(xiàn)城市成為本月房地產(chǎn)政策調(diào)整主體，核心措施聚焦發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)“房票”安置、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、加大住房公積金政策支持等，政策力度及市場(chǎng)影響力較前兩個(gè)月明顯減弱。本期報(bào)告主要對(duì)10月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

中央政策：清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

1.政策跟蹤

2.政策小結(jié)

10月資金面整體偏松，各期限資金利率中樞回落。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，全月OMO實(shí)現(xiàn)凈回籠5953億元，買(mǎi)斷式逆回購(gòu)實(shí)現(xiàn)凈投放4000億元，MLF續(xù)作9000億元、凈投放2000億元，國(guó)庫(kù)定存凈回籠300億元。資金利率方面，DR001、DR007運(yùn)行中樞環(huán)比分別下行5bp、4bp至1.34%、1.46%。LPR方面，1年期、5年期以上LPR分別維持3%、3.5%。

在房地產(chǎn)方面，黨的二十屆四中全會(huì)提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》，為未來(lái)五年房地產(chǎn)發(fā)展指明了具體方向，主要內(nèi)容包括：清理住房消費(fèi)不合理限制性措施；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度；優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求；因城施策增加改善性住房供給；建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)；建立房屋全生命周期安全管理制度等。

地方政策：三、四線(xiàn)城市供需兩側(cè)支持性政策持續(xù)加碼

1. 寬松性政策

（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）其他政策

2.中性政策

(1)住房保障政策

3.緊縮性政策

(1)市場(chǎng)監(jiān)管政策

4.政策小結(jié)

地方政策出臺(tái)數(shù)量環(huán)比小幅增加，政策力度及市場(chǎng)影響力總體減弱

中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2025年10月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策34條。其中，寬松性政策29條，內(nèi)容主要涉及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)“房票”安置、加大住房公積金政策支持力度等；中性政策1條，內(nèi)容主要涉及保障性住房籌建管理；緊縮性政策4條，內(nèi)容主要涉及規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為等?？偟膩?lái)看，本月地方政策出臺(tái)數(shù)量較上月小幅增加，但政策力度及市場(chǎng)影響力減弱，以三、四線(xiàn)城市為調(diào)整主體，以發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)“房票”安置、加大住房公積金政策支持等為主要手段。

行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)房票安置等

在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)“房票安置”、支持“好房子”建設(shè)等。典型代表如：唐山發(fā)布促進(jìn)商品房“以舊換新”工作方案，提出給予符合規(guī)定的納稅人住房“以舊換新”退稅優(yōu)惠、開(kāi)展租賃“以舊換新”住房就學(xué)試點(diǎn)工作、支持住房公積金支付新房首付款并上調(diào)最高貸款額度等；陽(yáng)江鼓勵(lì)在城市更新和集體土地房屋征收補(bǔ)償工作中推行房票安置方式，調(diào)降多個(gè)工程節(jié)點(diǎn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度留存比例；婁底允許分期繳納土地出讓款，引導(dǎo)房企采取現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，鼓勵(lì)在城市更新、城中村改造等征地拆遷工作中實(shí)行房票安置模式，對(duì)符合條件的群體購(gòu)買(mǎi)首套中心城區(qū)新建商品房發(fā)放契稅補(bǔ)貼等；武漢市經(jīng)開(kāi)區(qū)加大剛需購(gòu)房補(bǔ)貼力度，鼓勵(lì)定向團(tuán)購(gòu)，并階段性延長(zhǎng)多項(xiàng)房地產(chǎn)支持性政策實(shí)施期限；北京給予符合條件的住房租賃企業(yè)降低增值稅征收稅率優(yōu)惠等。此外，昆明、婁底、?？?、廣州、陽(yáng)江等多地發(fā)布“好房子”建設(shè)指引或優(yōu)化住房建設(shè)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)，鼓勵(lì)品質(zhì)化住房建設(shè)。

公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、支持支付購(gòu)房首付款、放寬住房公積金提取限制等

在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、支持提取公積金支付購(gòu)房首付款、放寬住房公積金提取限制等。典型代表有：合肥優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，借款人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)首次住房公積金貸款已結(jié)清，且購(gòu)房地?zé)o房，申請(qǐng)住房公積金貸款執(zhí)行首套房政策；南京將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至80萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度維持100萬(wàn)元；紹興將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至130萬(wàn)元，支持老舊小區(qū)更新改造提取公積金賬戶(hù)余額；吉林將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至70萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至90萬(wàn)元，貸款期限在不超過(guò)30年前提下，可延長(zhǎng)至法定退休年齡后5年；威海將購(gòu)房提取對(duì)象范圍放寬至房屋所有權(quán)人及配偶、雙方父母、子女等。

人口人才政策核心舉措聚焦放開(kāi)落戶(hù)限制、發(fā)放人才安居補(bǔ)貼等

人口人才政策主要聚焦放開(kāi)落戶(hù)限制、發(fā)放人才安居補(bǔ)貼等。典型代表有：廈門(mén)提出全面放寬集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)落戶(hù)條件，逐步放寬思明區(qū)、湖里區(qū)落戶(hù)條件，深入實(shí)施“青鷺英才優(yōu)培行動(dòng)”，對(duì)引進(jìn)人才給予30萬(wàn)元安家補(bǔ)貼，直接認(rèn)定本市高層次C類(lèi)人才享受各類(lèi)保障；東莞發(fā)布“莞愛(ài)人才”服務(wù)保障實(shí)施辦法，A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)人才中符合特定條件的人才可申領(lǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼，稅前標(biāo)準(zhǔn)為A類(lèi)最高500萬(wàn)元、B類(lèi)最高300萬(wàn)元、C類(lèi)最高150萬(wàn)元、D類(lèi)最高80萬(wàn)元，分5年等額發(fā)放等。

住房保障政策主要涉及保障性住房籌建管理等

中性政策主要涉及保障性住房籌建管理等。典型代表有：洛陽(yáng)發(fā)布收購(gòu)存量房用作保障性住房工作實(shí)施方案，要求收購(gòu)用作配售型保障性住房的，嚴(yán)格以同地段配售型保障性住房重置價(jià)格為參考上限；收購(gòu)用作配租型保障性住房的，由收購(gòu)主體與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法依規(guī)協(xié)商確定公平合理收購(gòu)價(jià)格，也可由第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后確定收購(gòu)價(jià)格等，并提出構(gòu)建“1+2+N”保障性住房政策體系等。

緊縮性調(diào)控主要涉及規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為等

緊縮性政策主要涉及規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為等。典型代表有：福州進(jìn)一步規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存工作，明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收方案報(bào)備后5個(gè)工作日內(nèi)，向市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中心申請(qǐng)開(kāi)立小區(qū)維修資金賬戶(hù)，未按規(guī)定交存的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人；長(zhǎng)沙發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)及電梯安全使用規(guī)范經(jīng)營(yíng)指引，明確物業(yè)費(fèi)根據(jù)房屋性質(zhì)分為兩種定價(jià)方式，一是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，二是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)費(fèi)自房屋交付之日起的次月開(kāi)始向業(yè)主收取；拉薩進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案、從業(yè)人員培訓(xùn)考核、房源信息發(fā)布規(guī)范、服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示等多方面作出具體要求。

04

2024年至今

中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

—05—

10月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

—06—

房地產(chǎn)政策展望

1.中央層面

10月26日，國(guó)務(wù)院在十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議上作關(guān)于金融工作情況的報(bào)告提出，下一步，落實(shí)落細(xì)適度寬松的貨幣政策，為鞏固拓展經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，執(zhí)行好各項(xiàng)已出臺(tái)貨幣政策措施，持續(xù)釋放政策效能，研究?jī)?chǔ)備新的政策舉措等。短期流動(dòng)性方面，據(jù)中信證券研究測(cè)算，結(jié)合政府債發(fā)行假設(shè)，以及其他流動(dòng)性影響因素走勢(shì)，預(yù)計(jì)11月流動(dòng)性缺口可能縮窄至千億附近，考慮到央行近期恢復(fù)國(guó)債買(mǎi)賣(mài)，預(yù)計(jì)年底寬貨幣呵護(hù)流動(dòng)性態(tài)度仍然明確，11月資金利率大概率維持低位波動(dòng)。

在房地產(chǎn)方面，“十五五”規(guī)劃建議明確了“高質(zhì)量發(fā)展”的目標(biāo)定位，并指明了具體工作方向：一是督促清理住房消費(fèi)不合理限制性措施；二是加快房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與發(fā)展模式改革，包括改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度，建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制等；三是優(yōu)化住房供給體系，堅(jiān)持“市場(chǎng)+保障”雙軌運(yùn)行，讓保障房更加精準(zhǔn)地滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求，商品房因城施策增加改善性供給；四是推動(dòng)產(chǎn)品與服務(wù)升級(jí)，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、建立房屋全生命周期管理等。

2.地方層面

根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2530億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%、同比減少41.9%。重點(diǎn)30城商品住宅預(yù)估新增供應(yīng)522萬(wàn)平方米，環(huán)比下降56%、同比下降29%，絕對(duì)量為年內(nèi)次低（僅略高于2月）；成交970萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%、同比下降36%?？偟膩?lái)看，10月樓市明顯降溫，包括北上廣深杭蓉等熱點(diǎn)城市熱度也有所下滑，行業(yè)下行壓力依然較大。年末將是房企業(yè)績(jī)沖刺階段，地方政策仍需要從穩(wěn)定市場(chǎng)需求、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、化解存量風(fēng)險(xiǎn)以及構(gòu)建新發(fā)展模式等多方面協(xié)同發(fā)力。其中，需求端，核心在于降低購(gòu)房門(mén)檻和成本，地方應(yīng)加快取消住房消費(fèi)不合理限制性措施、延續(xù)購(gòu)房補(bǔ)貼政策、加大住房公積金政策支持、鼓勵(lì)“房票”安置等；供給端，核心在于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、盤(pán)活存量，一方面要大力推動(dòng)“好房子”建設(shè)，增加改善性住房供給，另一方面要積極盤(pán)活存量土地和存量商品房，通過(guò)轉(zhuǎn)換用途、改造升級(jí)等方式以適應(yīng)新的市場(chǎng)需求；融資端，繼續(xù)加力推進(jìn)房地產(chǎn)“白名單”制度擴(kuò)圍增效，創(chuàng)新完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的融資制度等。

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