壓力給到綠城華東區(qū)域總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理賴(lài)圣場(chǎng)了。

他掛帥的綠城逸廬，11月初第二次開(kāi)盤(pán)還是賣(mài)得不好，隨之而來(lái)的隱憂是，7月在上海剛拿到的北外灘地王項(xiàng)目潮鳴外灘也快上市了。

現(xiàn)有的大行情下，綠城在上海還有光環(huán)嗎？

但是，上海樓市已經(jīng)冷到連市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)都賣(mài)不動(dòng)了，潮鳴外灘想延續(xù)年初潮鳴東方的熱銷(xiāo)場(chǎng)景，大概率是不可能了。

插播一句，由賴(lài)圣場(chǎng)親自掛帥的潮鳴東方，5月份開(kāi)盤(pán)時(shí)，宣稱(chēng)當(dāng)天售罄，大紅海報(bào)鋪天蓋地。

這個(gè)位于上海網(wǎng)紅區(qū)域徐匯濱江的豪宅，以19.5萬(wàn)元/平方米的備案均價(jià)，一度震驚市場(chǎng)，120套房源一次性推出，成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)熱議的“日光盤(pán)”。

但是，日光了嗎？

但是，時(shí)隔半年，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，潮鳴東方還有2套房源處于可售狀態(tài)。熱銷(xiāo)神話原來(lái)也摻了水分。

還差2套，倒也不能說(shuō)就走下神壇了，但是，也沒(méi)有賣(mài)那么精光。

真正壓力大的，是今年3月份在浦東北蔡搶到的板塊地王項(xiàng)目綠城逸廬。

仔細(xì)說(shuō)，11月8日，綠城逸廬第二次開(kāi)盤(pán)，僅試探性加推了40套房源，價(jià)格還比上一個(gè)批次漲了7100元/平方米。

最終有效認(rèn)購(gòu)率100%，綠城給出的去化率只有85%，就是說(shuō)在搖號(hào)環(huán)節(jié)有6組客戶棄選了。

那么，是市場(chǎng)整體不理想，還是綠城的策略影響了最終的結(jié)果？或者，直接一點(diǎn)說(shuō)，是漲價(jià)影響了銷(xiāo)售情況嗎？也不全是。

是第一次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況太好，綠城逸廬第二次開(kāi)盤(pán)才會(huì)漲價(jià)嗎？更不是。

綠城逸廬9月27日第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)，推出了148套房源，開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后，還有92套沒(méi)有賣(mài)出去。

所以，第一次開(kāi)盤(pán)賣(mài)得這么差，第二次開(kāi)盤(pán)，綠城是怎么想到要漲價(jià)的？

網(wǎng)上房地產(chǎn)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也印證了綠城逸廬的銷(xiāo)售困境。

截至11月18日，綠城逸廬累計(jì)推出188套房源，已售套數(shù)只有71套，網(wǎng)簽率不足38%，還有117套待售。

對(duì)比周邊的新房項(xiàng)目，綠城逸廬的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)就顯得更加慘烈了。

今年4月，周邊首開(kāi)的一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在網(wǎng)簽率有92%了，浦發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽率有68%，開(kāi)云湖璟華庭網(wǎng)簽率已經(jīng)99%。

相比之下，綠城逸廬的地理位置及產(chǎn)品定位更好。大概是這些競(jìng)品前面的銷(xiāo)售情況給了綠城信心，才拿下了這個(gè)“地王”項(xiàng)目。

結(jié)果沒(méi)想到，市場(chǎng)變了，“地王”砸自己手里了，銷(xiāo)售遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。

這塊地不便宜。項(xiàng)目是綠城在今年3月28日花了29.159億元，溢價(jià)40%搶到手的，成交樓板價(jià)高達(dá)7.14萬(wàn)/平米，大幅刷新北蔡板塊單價(jià)地王紀(jì)錄。

上海的朋友嘆一口氣，連北蔡都要這么貴了嗎？

不過(guò)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)有預(yù)計(jì)說(shuō)，項(xiàng)目售價(jià)要到11萬(wàn)元/平米以上。拿地半年后，綠城逸廬9月份過(guò)會(huì)，綜合均價(jià)只有10.69萬(wàn)元/平米。

這大概也能解釋?zhuān)瑸槭裁丛诘谝淮伍_(kāi)盤(pán)賣(mài)得不好的情況下，綠城逸廬第二次開(kāi)盤(pán)還是堅(jiān)持漲價(jià)。

因?yàn)橘u(mài)的實(shí)在是不行，綠城逸廬10月就開(kāi)啟了分銷(xiāo)，確實(shí)不好干。

在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，有不少中介發(fā)帖稱(chēng)，綠城逸廬“返傭后可優(yōu)惠6至10萬(wàn)元”，還有中介給出了更為具體的返傭方案，根據(jù)上述方案，高層傭金為16萬(wàn)元/套，疊墅產(chǎn)品17.6萬(wàn)元/套。

圖源：小紅書(shū)

如果這些中介發(fā)出的返傭方案屬實(shí)，那對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就意味著，綠城逸廬偷偷降價(jià)了！以及，真的好難賣(mài)��！

根據(jù)綠城逸廬的“一房一價(jià)表”測(cè)算，已經(jīng)推出的188套房源，平均總價(jià)約為1551萬(wàn)元/套。按目前已售出的71套計(jì)算，累計(jì)銷(xiāo)售金額約11億元。

算一下，綠城逸廬的銷(xiāo)售金額還不到項(xiàng)目當(dāng)初拿地成本的一半。壓力山大！

不只是北蔡地王滯銷(xiāo)，綠城在上海的已交付項(xiàng)目也麻煩不斷。

今年8月，有業(yè)主在社交媒體上曝光綠城外灘蘭庭·錦蘭小區(qū)的車(chē)位管理問(wèn)題。

起因是，小區(qū)的車(chē)位定價(jià)過(guò)于高昂，均價(jià)達(dá)90萬(wàn)元/個(gè)，最高的一個(gè)總價(jià)高達(dá)130萬(wàn)元！

價(jià)格太高導(dǎo)致銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢：截至8月末只賣(mài)出去16個(gè)，還剩余235個(gè)車(chē)位空置。

為了“逼”業(yè)主買(mǎi)車(chē)位，物業(yè)就只開(kāi)放了20個(gè)車(chē)位，面向110余戶業(yè)主出租，租賃比例不足兩成，其余的車(chē)位都被地鎖封鎖。

沒(méi)能租到車(chē)位的業(yè)主不得不按臨時(shí)停車(chē)標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每小時(shí)15元，單日封頂120元（每日零點(diǎn)重置），有業(yè)主估算，每個(gè)月的停車(chē)成本就高達(dá)6000–7000元。

這可是上海市中心外灘邊的千萬(wàn)級(jí)豪宅��！綠城為了賣(mài)車(chē)位的這波“騷操作”，業(yè)主直呼“吃相難看”！

雖然綠城后來(lái)開(kāi)放了所有小區(qū)車(chē)位，奈何業(yè)主還是不買(mǎi)賬，爭(zhēng)議發(fā)生兩個(gè)多月后，小區(qū)車(chē)位只多賣(mài)出去9個(gè)，還有226個(gè)處于空置狀態(tài)。

在前灘百合園，綠城也有類(lèi)似操作，最終，經(jīng)黃浦、浦東房管部門(mén)審批，兩個(gè)小區(qū)未售車(chē)位全部開(kāi)放、用于租賃，所有地鎖不拆也不啟用。

一波未平一波又起。9月，還是上海外灘邊的豪宅，綠城黃浦灣，又被業(yè)主指出在物業(yè)選聘過(guò)程中存在涉嫌違規(guī)操作。

一系列交付后運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，逐步浮出水面。

這就是綠城在上海的現(xiàn)狀：一邊是新盤(pán)去化難，一邊是老盤(pán)維權(quán)潮。賴(lài)圣場(chǎng)，正在遭遇腹背受敵的窘境。

這一年以來(lái)，綠城為了搶占上海市場(chǎng)，不惜采用激進(jìn)打法，以高昂的代價(jià)，接連制造了多個(gè)“地王”。

• 2024年8月7日，綠城擊敗各大央企，拿下徐匯濱江潮鳴東方地塊，成交樓板價(jià)13.1萬(wàn)/平米，一舉刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。
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• 2025年3月28日，刷新浦東北蔡單價(jià)地王紀(jì)錄。
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• 2025年7月25日，刷新虹口單價(jià)地王紀(jì)錄，而且以46.3%的溢價(jià)率，刷新了集中土拍以來(lái)的溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

接連三個(gè)地王，只有潮鳴東方實(shí)現(xiàn)了熱銷(xiāo)，第二個(gè)上市的綠城逸廬，沒(méi)有熱銷(xiāo)，壓力倒是不小。

接下來(lái)，還有一個(gè)地王項(xiàng)目潮鳴外灘即將入市。大概是想把潮鳴東方的熱銷(xiāo)復(fù)制到北外灘吧。能不能成功？市場(chǎng)說(shuō)了算。

賴(lài)圣場(chǎng)要面對(duì)的，不只是來(lái)自市場(chǎng)的壓力，還有來(lái)自集團(tuán)的業(yè)績(jī)壓力。

3月底，原綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|辭任，中交集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理劉成云空降綠城，成為綠城中國(guó)新一任的董事會(huì)主席。

新官上任三把火。今年的業(yè)績(jī)，對(duì)新領(lǐng)導(dǎo)來(lái)說(shuō)，尤為重要，不只是今年的工作成效，更是領(lǐng)導(dǎo)和管理能力的證明。

這將是考驗(yàn)賴(lài)圣場(chǎng)與綠城上海戰(zhàn)略成效的關(guān)鍵一戰(zhàn)。在逐漸轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)行情下，只能硬著頭皮，背水一戰(zhàn)！那么，今年會(huì)是綠城在上海走下神壇的一年嗎？