作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

曾經(jīng)的打新之王，顯得很落寞了。

買(mǎi)中即賺落空

時(shí)間撥回到4年前，深圳樓市新房“打新王”遍地開(kāi)花。

2021年是福田的深業(yè)中城，2022年是福田的海德園和中心天元。

當(dāng)年深圳樓市流行過(guò)一張很火熱的圖——

打新的焦點(diǎn)樓盤(pán)中，深業(yè)中城排第一，海德園以及華潤(rùn)城潤(rùn)璽排在深業(yè)中城的左右臂，位居第二，緊隨其后的是開(kāi)云府、星河天地以及海岸城等。

當(dāng)年這張圖的排序，曾被市場(chǎng)奉為圭臬。

其中位于福田區(qū)的海德園，更是4度開(kāi)盤(pán)，4度日光。

從2021年—2024年，海德園每年都推盤(pán)一次，也是這四年深圳樓市連續(xù)被關(guān)注的焦點(diǎn)。

這4年間，關(guān)于海德園的話題隔三岔五就掀起一些討論的熱潮。

4年時(shí)間累計(jì)海德園推出了773套住宅，但如今深圳兩大主流平臺(tái)的二手房掛盤(pán)量達(dá)到了197套，已經(jīng)占總房源的四分之一還要多。

其中，絕大部分掛盤(pán)房源都是毛坯狀態(tài)，對(duì)外展示的照片有的甚至連收樓的禮炮留下的彩帶都未打掃。

海德園A區(qū)2024 年 11 月 25 日交付，海德園B區(qū)2023年12月交付。

而且剛交房沒(méi)多久就有的被重新擺上貨架。

從掛出的房源看，有個(gè)別房源掛盤(pán)已經(jīng)超過(guò)一年，這就意味著海德園B區(qū)交付后沒(méi)多久便有業(yè)主掛盤(pán)；

有個(gè)別房源顯示2024年交付，但已經(jīng)掛盤(pán)超過(guò)11個(gè)月，這就意味著海德園A區(qū)交付后也有業(yè)主迅速掛盤(pán)轉(zhuǎn)讓了。

如今潮水已褪去，海德園迎來(lái)市場(chǎng)的驗(yàn)證。

近期89平左右的3房戶(hù)型，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)1123萬(wàn)的掛盤(pán)報(bào)價(jià)，甚至還有業(yè)主掛出1115萬(wàn)的報(bào)價(jià)。

而今年9月，海德園A區(qū)成交一套約88.58平戶(hù)型的3房，成交總價(jià)約1130萬(wàn)，折合單價(jià)約12.76萬(wàn)/平；海德園一套161平戶(hù)型的3房，成交總價(jià)約2200萬(wàn)，折合單價(jià)約13.66萬(wàn)/平。

2021年11月海德園B區(qū)181套約121~296平住宅入市，備案均價(jià)約125300元/㎡，單價(jià)區(qū)間約11.46萬(wàn)—14.41萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1385萬(wàn)~4259萬(wàn)；

2022年5月海德園A區(qū)239套144~251平住宅入市，備案均價(jià)約126100元/㎡，單價(jià)區(qū)間12.06萬(wàn)—13.14萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1755萬(wàn)~3239萬(wàn)；

2023年6月海德園A區(qū)237套86~161平住宅入市，備案均價(jià)約126100元/㎡，單價(jià)區(qū)間12.09萬(wàn)—13.09萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1049萬(wàn)~2062萬(wàn)；

2024年7月海德園A區(qū)116套87~449平住宅入市，備案均價(jià)約128200元/㎡，單價(jià)區(qū)間11.9萬(wàn)—13.35萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1124萬(wàn)~5998萬(wàn)。

這就意味著，海德園約89平的戶(hù)型，實(shí)際成交價(jià)格幾乎與曾經(jīng)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格已經(jīng)差距不明顯。

曾經(jīng)的打中即浮盈的愿望幾乎落空。

邊走邊看

打中即賺的愿望落空，實(shí)際就是深圳市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整的縮影。

海德園沒(méi)能抗住市場(chǎng)的調(diào)整，除了本身產(chǎn)品及戶(hù)型與市場(chǎng)出現(xiàn)一定錯(cuò)配， 更重要的是深圳樓市處于新舊戶(hù)型更替的加速期。

約89平的戶(hù)型，市場(chǎng)一直詬病僅一個(gè)廁所，約1000起步選擇一個(gè)早上早起需要搶廁所的家庭來(lái)說(shuō)，實(shí)在難以接受；陽(yáng)臺(tái)的面積比戶(hù)型最小的臥室面積都大。

如今深圳的新房已經(jīng)開(kāi)啟新的戶(hù)型升級(jí)，戶(hù)型更好，得房率，使用率的標(biāo)準(zhǔn)也更高，同樣的價(jià)格，如何選擇？

自然是新戶(hù)型，更受青睞。

但更重要的是，市場(chǎng)預(yù)期并未扭轉(zhuǎn)。

相比兩三年前巨大的“打新福利”，如今的市場(chǎng)利差空間已經(jīng)消失。

最近在一個(gè)峰會(huì)上，財(cái)政部前部長(zhǎng)表示——中房模式正在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型完成至少還需要5年；在未來(lái)的政策上，房地產(chǎn)低迷還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

言下之意就是樓市還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。

這和最近高盛以及瑞銀等投行機(jī)構(gòu)的報(bào)告觀點(diǎn)不謀而合。

最近，高盛和瑞銀都同時(shí)調(diào)整了對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)見(jiàn)底的預(yù)期。

瑞銀預(yù)計(jì)未來(lái)兩年房地產(chǎn)仍然需要調(diào)整，把房地產(chǎn)的調(diào)整繼續(xù)后延到2028年，此前先預(yù)估預(yù)測(cè)是25年底能觸底，然后又從2026年調(diào)整到2027年中期。

高盛則在調(diào)研北上廣深杭城市的時(shí)候，預(yù)計(jì)去杠桿化趨勢(shì)需要到2026年至2027年期間，并預(yù)估2026年到2027房?jī)r(jià)才逐漸企穩(wěn)，然后帶領(lǐng)總資產(chǎn)價(jià)值恢復(fù)。

可以看出，投行機(jī)構(gòu)很多時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的看法是邊走邊看，隨時(shí)調(diào)整。

而眼下的市場(chǎng)，也確實(shí)需要邊走邊看。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)