11月14日，中信信托將寶能系14.08億元不良債權(quán)擺上貨架，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，抵押物為位于深圳南山區(qū)的寶能城花園（東區(qū)）三期160套房產(chǎn)。

截至今年7月底，這筆借款剩余本金10億元，剩余利息2.265億元，其他費(fèi)用1.816億元，合計(jì)14.08億元。

借款人為寶能城有限公司，雙方當(dāng)初約定了回購(gòu)條款，但該公司沒(méi)錢贖回這批房產(chǎn)。

寶能城有限公司由寶能地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“寶能地產(chǎn)”）控股51%，后者由寶能控股（中國(guó)）有限公司（簡(jiǎn)稱“寶能控股”）控股近95%。

寶能地產(chǎn)和寶能控股都是這筆債務(wù)的擔(dān)保人，但也無(wú)力承擔(dān)連帶清償責(zé)任，否則姚老板也不會(huì)成為失信被執(zhí)行人（老賴）了。

唯一可行的就是變賣房產(chǎn)抵債，但該抵押物存在被二押、三押、四押以及被查封等狀況，也沒(méi)辦法直接賣。因此還得通過(guò)訴訟確權(quán)，將法律關(guān)系搞清楚。

中信信托已就該筆債權(quán)向深圳中院提起訴訟，預(yù)計(jì)2025年四季度開(kāi)庭審理。

既然如此，中信信托為什么還要掛牌呢？

可能有些專業(yè)公司擅長(zhǎng)處置不良資產(chǎn)，將這批房產(chǎn)以債權(quán)形式折價(jià)賣給他們可以節(jié)約時(shí)間。畢竟訴訟也要經(jīng)過(guò)必要的程序，時(shí)間拖得越久，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

寶能花園曾經(jīng)是深圳的網(wǎng)紅盤(pán)，在2021年樓市高峰期時(shí)，成交價(jià)高達(dá)15萬(wàn)元/平方米。

目前，寶能城花園（東區(qū)）有57套房源在售，掛牌均價(jià)為10.58萬(wàn)元/平方米。

這160套房產(chǎn)總面積21605.05平方米，對(duì)應(yīng)14.08億元的債權(quán)，每平方米約65170元。

換言之，在不考慮交易成本的情況下，如果本次成交單價(jià)在65170元以上，中信信托可以順利收回成本。

這個(gè)價(jià)格不到掛牌價(jià)的62%！

盡管掛牌價(jià)通常比較虛高，但打了6折多，還是對(duì)現(xiàn)有業(yè)主很有沖擊力。

本次競(jìng)價(jià)規(guī)則不同于以往的拍賣，采用的是“不預(yù)設(shè)轉(zhuǎn)讓底價(jià)但設(shè)置保留底價(jià)”的模式。

如果采取拍賣模式，起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的7折起。有些房產(chǎn)即使打7折也顯得很貴，會(huì)嚇跑不少潛在買房人。

如果第一次拍賣沒(méi)能成交，第二次再打8折，起拍價(jià)只有評(píng)估價(jià)的56%。但由于分兩次，潛在買房人在感官上未必就覺(jué)得便宜，不如一次性打56折那么震撼。

但一次性打56折對(duì)其他利益相關(guān)人員也很震撼，將面臨很大的阻力。

因此，干脆不設(shè)底價(jià)！

競(jìng)拍人沒(méi)有參照價(jià)格，大概率會(huì)盡可能地往低報(bào)。于是，第一個(gè)報(bào)價(jià)就成為參照價(jià)格。

如果這個(gè)價(jià)格足夠低，會(huì)吸引其他人來(lái)“瘋搶”，結(jié)果把價(jià)格抬上去了。

但如果沒(méi)人跟風(fēng)”瘋搶“，又容易引發(fā)“賤賣”的風(fēng)險(xiǎn)。

于是，中信信托還設(shè)置了不對(duì)外公布的保留底價(jià)。如果最終勝出的報(bào)價(jià)低于保留底價(jià)，就不能成交。

不過(guò)，這個(gè)保留底價(jià)也不難猜測(cè)，至少要保本吧？

頭部信托公司中信信托之所以如此操作，成本價(jià)足夠低是其底氣：算上平臺(tái)費(fèi)用、訴訟費(fèi)用等交易成本，掛牌價(jià)打65折就能保本。

當(dāng)然，如果無(wú)人接盤(pán)，什么模式都沒(méi)用！