新世界旗下的K11，作為兼具藝術(shù)、設(shè)計(jì)與商業(yè)功能的綜合體，越來(lái)越成為城市中最具辨識(shí)度的文化地標(biāo)之一。

今年4月，深圳K11 ECOAST啟幕；國(guó)慶前夕亮相的廣州漢溪K11，開幕首周就吸引客流近70萬(wàn)人次。接下來(lái)，位于上海淮海路的K11 ELYSEA、杭州K11也將陸續(xù)亮相。

近日，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚接受鳳凰周刊等媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)前各城市商業(yè)地產(chǎn)存在明顯分化，這對(duì)新世界及K11而言，不是挑戰(zhàn)，而是更精準(zhǔn)布局的機(jī)會(huì)。

新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁 黃少媚

她進(jìn)一步指出，“我對(duì)內(nèi)地始終抱有十足信心，大灣區(qū)和長(zhǎng)三角作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩大核心區(qū)域，始終保持著強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。這是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向前的重要支柱，也是新世界業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)支撐?！?/p>

文化商業(yè)，讓年輕人停下腳步

Q：K11分部2025年財(cái)年實(shí)現(xiàn)了4%的同比業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，您對(duì)這個(gè)增長(zhǎng)的表現(xiàn)如何評(píng)價(jià)？它是否符合預(yù)期？

過(guò)去一年，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，能夠?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng)，還是很難得的。這說(shuō)明K11的獨(dú)特定位和運(yùn)營(yíng)策略得到市場(chǎng)的認(rèn)可。我們將更注重開源和節(jié)流，并在資源上進(jìn)行整合，提高利用率。

Q：在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)里，K11如何差異化定位經(jīng)營(yíng)路線？

網(wǎng)購(gòu)興起后，商場(chǎng)不單是購(gòu)物場(chǎng)所，更要強(qiáng)調(diào)社交、娛樂的功能空間。

文化屬性，是K11區(qū)別于其他商業(yè)體的核心競(jìng)爭(zhēng)力，用更貼近本土語(yǔ)境的藝術(shù)表達(dá)，將文化 IP 轉(zhuǎn)化為沉浸式體驗(yàn)空間，帶來(lái)不同的購(gòu)物體驗(yàn)，以增強(qiáng)與消費(fèi)者的連接。

經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)做藝術(shù)展，不一定是為了銷售，而是讓商場(chǎng)擁有文化的基因，這會(huì)幫助我們?cè)谂c其他商業(yè)體的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。品牌商戶也認(rèn)同我們這一理念。

以香港K11 MUSEA為例，品牌號(hào)召力不斷提升，超過(guò)50個(gè)精品時(shí)尚生活品牌已于過(guò)去一年多相繼進(jìn)駐，超過(guò)10個(gè)國(guó)際高端奢侈品牌落戶或升級(jí)擴(kuò)展店面。

在即將開業(yè)的上海K11 ELYSEA，一個(gè)租了我們很大場(chǎng)地的奢侈品品牌，計(jì)劃打造一座品牌博物館。走進(jìn)去，先看到的是品牌歷史、縫線工藝，了解一個(gè)包是怎么誕生的。銷售反而成了體驗(yàn)過(guò)程中的一部分。這些都是K11的差異化價(jià)值之所在。

Q：您曾提到，符合未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，是和當(dāng)下的時(shí)代同頻，做年輕人的生意。K11的文化基因如何與年輕人結(jié)合？

目前，90后、00后群體，就是我們重要的目標(biāo)客戶。文化有很多種，除了前面提及的，谷子、寵物、國(guó)風(fēng)是他們喜愛的。

在廣州漢溪K11，我們把書店開在一樓，讓年輕人進(jìn)來(lái)邊看書邊喝咖啡；現(xiàn)在，養(yǎng)寵物的年輕人多了，作為寵物友好商場(chǎng)，我們歡迎他們帶寵物來(lái)，給它們提供社交的空間。

香港尖沙咀K11 Art Mall持續(xù)強(qiáng)攻Z世代市場(chǎng)，把握“「谷子經(jīng)濟(jì)”」商機(jī)，鞏固它于新世代心中的潮流地標(biāo)地位。這些例子可以讓別人理解我們是如何與年輕人緊密結(jié)合的。

Q：您也提出開源節(jié)流，K11是一個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)是否考慮做輕資產(chǎn)？

K11和酒店一樣是我們的重資產(chǎn)，所以我們要多做住宅，讓現(xiàn)金流回來(lái)。

開源節(jié)流之后，K11的狀況越來(lái)越好，走上比較好的道路。租金凈利越來(lái)越高，在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)優(yōu)異。

目前，我們尚未將輕資產(chǎn)作為近期發(fā)展重點(diǎn)，但將持續(xù)評(píng)估其可行性。

新世界發(fā)展的策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市場(chǎng)而導(dǎo)致資源分散。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，REITS模式也在走向成熟化，但我們還是不會(huì)優(yōu)先把物業(yè)交給別人管理，因?yàn)橐坏┕芾矸匠鰡?wèn)題，最后影響的還是我們自己的品牌。當(dāng)然，如果能找到志同道合的伙伴，大家對(duì)物業(yè)、服務(wù)質(zhì)量能達(dá)成共識(shí)，我們也可以商量。

把握長(zhǎng)期、短期收益的平衡

Q：對(duì)當(dāng)下新世界來(lái)說(shuō)，如果給接下來(lái)要解決的壓力進(jìn)行排序，現(xiàn)金流、利潤(rùn)、融資，您會(huì)怎么排呢？

在這個(gè)情況下，保持現(xiàn)金流很重要。2025財(cái)年業(yè)績(jī)報(bào)告期內(nèi)，我們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也實(shí)現(xiàn)了回正，而且美聯(lián)儲(chǔ)降息也對(duì)我們釋放了利好信號(hào)。

為了穩(wěn)定現(xiàn)金流，我們要做的就是加大銷售，這也是我們?cè)谛仑?cái)年上調(diào)銷售目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)（注：新世界發(fā)展已將公司2026財(cái)年的銷售目標(biāo)上調(diào)至270億港元）。

至于如何做好存量運(yùn)營(yíng)，最重要的是掌握市場(chǎng)節(jié)奏，跟著這個(gè)市場(chǎng)的腳步，甚至是引領(lǐng)著市場(chǎng)的腳步去運(yùn)營(yíng)，而不是被動(dòng)地的去運(yùn)營(yíng)，要跟這個(gè)時(shí)代同頻。關(guān)于未來(lái)的發(fā)展，我們希望以穩(wěn)定現(xiàn)金流、回籠現(xiàn)金流為主，這也是所有發(fā)展商都很注重的策略。

Q：您強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量發(fā)展”需兼顧短期財(cái)務(wù)安全與長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造，在實(shí)際工作中，如何平衡“控負(fù)債”與“投未來(lái)”？

投資房地產(chǎn)，首要的是選擇區(qū)域與城市。尤其在當(dāng)前各城市陸續(xù)取消限購(gòu)的背景下，資金會(huì)愈發(fā)向經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯的地區(qū)集中。這些能吸引年輕人的地區(qū)，將是未來(lái)的重點(diǎn)。

那怎么選地區(qū)呢？第一就是看人口結(jié)構(gòu)，尤其是看優(yōu)質(zhì)年輕人口的流入；第二要看這個(gè)城市在公共設(shè)施上的投入有多大，比如有沒有地鐵、有多少條地鐵，以及醫(yī)院、學(xué)校的配套水平怎么樣。但最重要的，還是要看產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景。

未來(lái)，我們會(huì)更多地投向住宅。但保持現(xiàn)金流很重要，酒店能提供非常穩(wěn)固的現(xiàn)金流。邊保持穩(wěn)定收入，邊把握好住宅這種現(xiàn)金投入和產(chǎn)出的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、短期收益的平衡。

Q：房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)有哪些新的發(fā)展趨勢(shì)？新世界在此背景下會(huì)有哪些新的部署和規(guī)劃？

未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，還是質(zhì)量的比拼。

在我們父母那個(gè)年代，住房稀缺且擁擠。早期擁有自己的第一套房子時(shí)，不會(huì)太多關(guān)注質(zhì)量問(wèn)題。但是當(dāng)消費(fèi)水平成熟理智了，就會(huì)格外重視房子的質(zhì)量問(wèn)題。如同很多全球知名品牌在質(zhì)量上從不放松，新世界對(duì)于質(zhì)量要求也格外嚴(yán)格。

未來(lái)新世界發(fā)展，同步在香港和內(nèi)地市場(chǎng)布局，以“銷售物業(yè) + 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)為核心戰(zhàn)略：一方面依托優(yōu)質(zhì)銷售項(xiàng)目達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)，另一方面憑借經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)夯實(shí)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)根基，有效平衡短期收益與長(zhǎng)期發(fā)展。