北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我的情況是這樣：以后孩子大概率在西城二小或者奮斗上學(xué)，我的房子在麗澤商務(wù)區(qū)附近，有車。我現(xiàn)在不太確定這個(gè)通勤距離對(duì)孩子上學(xué)是否合適？

糾結(jié)點(diǎn)在于：如果不在麗澤住，以租養(yǎng)租，在西城租房，生活成本會(huì)大大提高，也租不到舒適的房子。

如果把麗澤的房子置換到西城，面臨著把老破大變成老破小，居住質(zhì)量會(huì)下降，房貸也會(huì)增加。這種情況下老師您有什么好的建議么？

A：

1、接送距離其實(shí)無(wú)所謂合適，重要的是時(shí)間。以我家的經(jīng)驗(yàn)，小學(xué)低年級(jí)好說(shuō)，但從高年級(jí)開(kāi)始學(xué)業(yè)加重，到了初中就更緊張了，此時(shí)接送時(shí)間就越短越好，保證孩子的休息。高中則是爭(zhēng)分奪秒，每天能讓孩子多睡15分鐘都是很多家長(zhǎng)的追求，畢竟誰(shuí)家當(dāng)父母的看著孩子那么累都心疼的。

2、以租養(yǎng)租的優(yōu)勢(shì)是能占學(xué)區(qū)房的便宜，現(xiàn)在的平均值是25%，也就是占學(xué)區(qū)溢價(jià)的便宜。另外的優(yōu)勢(shì)就是能隨著孩子換校區(qū)而換房，保證孩子睡眠，也相對(duì)安全。但劣勢(shì)就是住別人家的房子唄，看自己是否接受了。

3、把麗澤的房子換到西城，看哪個(gè)小區(qū)的吧？如果是沒(méi)有溢價(jià)的房子，那換到西城不光是居住品質(zhì)下降+房貸增加，也同時(shí)要承擔(dān)溢價(jià)部分的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在的平均值25%。

這考慮好再換吧，今年是入學(xué)高峰的最后一年，溢價(jià)降了點(diǎn)兒但不多。明年開(kāi)始就是確定的低谷期了，要至少持續(xù)到2031年，如果沒(méi)有政策的支持，溢價(jià)部分有可能受影響。

當(dāng)然如果是換高總價(jià)的就好多了，比如1500萬(wàn)以上的，溢價(jià)率能降到20-15%左右。也就是總價(jià)越貴的溢價(jià)越低，居住的性價(jià)比也就越高，保值風(fēng)險(xiǎn)有也小，2000萬(wàn)以上或許還能買到?jīng)]溢價(jià)的呢。

4、總之我沒(méi)什么明確建議，主要看自己算賬和居住喜好了。先算算賬吧，看換租是否劃算？也計(jì)算一下想換的房的溢價(jià)率，看自己是否愿意承受？然后再考量+決定。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家孩子現(xiàn)在和平里上小學(xué)二年級(jí)，在和平里有一個(gè)老破小的占坑房。我們最近想買一套大三居自住，預(yù)算1700左右。目前在和平新城，萬(wàn)國(guó)城moma，和太陽(yáng)宮的金星園或者uhn國(guó)際村之間糾結(jié)。

買東城的房子可以把老破小處理了，買太陽(yáng)宮的話我們還想繼續(xù)保留一下東城的戶口，怕未來(lái)政策有變化。您能從自住和資產(chǎn)保值的角度，幫忙分析一下或給些建議嗎？

A：

1、自住看自己的喜好，沒(méi)必要聽(tīng)別人的建議。不過(guò)常規(guī)來(lái)講肯定是公寓的檔次高+居住體驗(yàn)好了，萬(wàn)國(guó)城和國(guó)際村占優(yōu)，物業(yè)費(fèi)更貴就已經(jīng)說(shuō)明了檔次。

2、保值的話到目前為止肯定是金星園排第一，最弱的是萬(wàn)國(guó)城，否則也不會(huì)今天的價(jià)格，您也不會(huì)拿來(lái)比較。和平新城和國(guó)際村中等吧，無(wú)非是學(xué)區(qū)溢價(jià)的差別而已。以后大概率也是這種趨勢(shì)，但明年就是確定的入學(xué)人數(shù)低谷期了，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分或許有影響，到時(shí)候看吧。

但您既然想留著東城戶口那就還買學(xué)區(qū)房唄，這么高的總價(jià)能買到溢價(jià)相對(duì)低的。應(yīng)該降不了太多的居住體驗(yàn)，算下來(lái)估計(jì)跟千萬(wàn)左右的差不多，200來(lái)萬(wàn)而已，跟1700相比占比不高。

3、不過(guò)保留戶口其實(shí)主要是心理作用，實(shí)際用途不大。而且您家孩子是二年級(jí)，去年入學(xué)的也算高峰期，應(yīng)該是延續(xù)學(xué)籍的政策。畢竟東城不是朝陽(yáng)，早就不是單校劃片了。

4、我沒(méi)什么建議，其實(shí)這就是普宅vs公寓+是否學(xué)區(qū)房的選擇，優(yōu)劣勢(shì)都很明顯，只看自己的喜好和判斷了。盡量選板樓吧，除非是塔樓很好的戶型。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)。我父母住在昌平縣城老城區(qū)剛退休，房子沒(méi)電梯沒(méi)車位，我現(xiàn)在在海淀工作，在公司附近租房。我希望能給他們置換一個(gè)新一點(diǎn)有電梯方便停車的房子，以后我也可以住。不需要考慮我工作地也不需要考慮學(xué)區(qū)，適合養(yǎng)老就可以。當(dāng)前這套房大概賣個(gè)300萬(wàn)出頭，再加上能貼個(gè)70萬(wàn)，最多換個(gè)400以下的房子。

1 目前小區(qū)里已經(jīng)有幾單元在加裝電梯，但我單元一直有人反對(duì)就沒(méi)裝。我父母想等電梯不想搬，但即使這樣車位問(wèn)題也沒(méi)解決。

2 是否應(yīng)該先把房子賣出去再買？這樣意味著可能需要前期租1-2年的房子。

3 置換的房子，是二手房還是新房？您有什么推薦嗎？或者我應(yīng)該從哪些角度考慮？目前來(lái)看昌平老城區(qū)房子都有點(diǎn)破了，想置換只能到南邵了，但面積小了很多，我父母都覺(jué)得不習(xí)慣。

我現(xiàn)在也很混亂，不知道怎么樣是最好的，想請(qǐng)您幫忙理理思路。

A：

1、適合養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)或條件是什么？一般都是交通方便+離醫(yī)院公園超市都不遠(yuǎn)+小區(qū)人車分流+電梯房采光通風(fēng)好，差不多就是這些基本條件吧。但這也沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，只要是老人自己覺(jué)得合適就行。

2、等著加電梯這怎么說(shuō)呢？之所以這兩年加裝電梯的聲音小了，主要就是第一批加電梯的有不少都添了新麻煩，不好解決。

主要是質(zhì)量故障+維護(hù)費(fèi)不好收+有可能因?yàn)殡娞莺蜆求w沉降不同步而導(dǎo)致的問(wèn)題。所以即便是加了電梯，一般都是開(kāi)始還行，幾年之后多少都有些麻煩事兒，未必真的適合養(yǎng)老，一旦電梯停運(yùn)就更麻煩了。

所以考慮好后再買加裝電梯的小區(qū)，畢竟不是原裝的，到目前為止也沒(méi)有成熟的法規(guī)，產(chǎn)權(quán)費(fèi)用+質(zhì)量+連帶責(zé)任都沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)法。

3、先賣出去，過(guò)1-2年再買。理論上當(dāng)然可行，但這就有賭的成分了。如果房?jī)r(jià)不漲甚至是持續(xù)下跌，那就算皆大歡喜的贏了。但萬(wàn)一賭輸了呢？父母或許就得再多租幾年了，資金+心情+居住體驗(yàn)?zāi)芙邮軉幔?/p>

現(xiàn)在從北京平均租金收益率來(lái)看，已經(jīng)是高于同期銀行存款利率了。歷史上這種時(shí)期不多，每次都是相對(duì)的低谷期。所以考慮好了再賭，資金無(wú)所謂，想好了老人的情況。

4、新房vs二手房。常規(guī)建議是長(zhǎng)期自住就買新的，肯定比二手的宜居。注重保值或過(guò)幾年還要置換就以二手的為主，畢竟其價(jià)值都是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的。這其實(shí)就跟買車似的，注重駕乘體驗(yàn)就買新的，注重性價(jià)比或過(guò)幾年要換車再買二手的。

5、從哪些角度考慮，看自己更注重哪方面了。換房就跟離了婚再結(jié)婚似的， 前任有哪些不如意，找下一任的時(shí)候就注意避開(kāi)唄。尤其養(yǎng)老房是自住為主的，主要看自己的喜好，沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)。

不習(xí)慣面積小的就買大戶型唄，但也別太大，收拾起來(lái)太累。一般養(yǎng)老房就是兩居合適，90平之內(nèi)吧，既能做到南北通透也方便打掃。

6、簡(jiǎn)單就是這情況，我也不知道怎么算是“最好的”，養(yǎng)老房自己喜好才是最好的，不用太糾結(jié)別人的標(biāo)準(zhǔn)。

另外多說(shuō)一句，養(yǎng)老房盡量別追求裝修太好的，因?yàn)檠b修的越好，老人們通常就越注意保潔和維護(hù)，但這住起來(lái)挺累的。房子是為人服務(wù)的，別老讓人為房子服務(wù)，為了房子的漂亮而勞累自己不合適。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我支持北京房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有降到底部的觀點(diǎn)，甚至連腰部都沒(méi)到呢。因?yàn)槲以谥嘘P(guān)村軟件園上班，租房在附近，老破小一居室50平5500元，而要買的話竟然高達(dá)650萬(wàn)左右，相當(dāng)于1200個(gè)月的房租才能收回成本，每年的投資回報(bào)率僅僅1%。

就算你說(shuō)的租金回報(bào)要隨銀行利息波動(dòng)的理論是有道理的，那現(xiàn)在是銀行利息平均也在2%以上，這套老破小還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)跌到底吧？

A：

1、中關(guān)村軟件園上班，那以您這套房的租售比，肯定是上地學(xué)區(qū)的老破小了，不是上地東里就是馬連洼一號(hào)院。

這里是海淀的頂級(jí)學(xué)區(qū)，被家長(zhǎng)們追捧的最熱門，所以學(xué)區(qū)溢價(jià)也自然是頂級(jí)的了，高達(dá)50%左右。也就是說(shuō)這650萬(wàn)的總價(jià)里，有一半左右都是學(xué)區(qū)溢價(jià)，不是房子的基礎(chǔ)價(jià)值。

2、您是租客，就算有孩子也不能直接的用上學(xué)位，那自然不會(huì)支付學(xué)區(qū)溢價(jià)這部分的租金了。所以您這5500的租金只是房?jī)r(jià)基礎(chǔ)部分的，是價(jià)值300多萬(wàn)的租金。那現(xiàn)在的回報(bào)率是1%，如果翻一倍不就是2%了嗎？這才是真實(shí)的租金回報(bào)率。

至于那300多萬(wàn)，是家長(zhǎng)們?yōu)榱撕⒆由蠈W(xué)所支付的風(fēng)險(xiǎn)金。就算沒(méi)有房子，也必定有其他的方式來(lái)體現(xiàn)，現(xiàn)在只不過(guò)是讓房子當(dāng)作承載的載體而已。

3、學(xué)區(qū)溢價(jià)部分我也認(rèn)為有風(fēng)險(xiǎn)，但這也沒(méi)辦法，誰(shuí)讓上地的學(xué)區(qū)受追捧呢，高峰期又沒(méi)完全過(guò)去，存在既合理，只能先這樣兒了。而且您這房?jī)r(jià)是不是前些日子的，現(xiàn)在應(yīng)該又降點(diǎn)兒溢價(jià)了，以后還有可能降。

至于學(xué)區(qū)房的基礎(chǔ)部分我認(rèn)為沒(méi)什么下跌空間了，就因?yàn)樽饨鹗找媛矢y行利息差不多，甚至還超出了。這還是看看朝石豐等地的非學(xué)區(qū)房小戶型吧，沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，租金收益率很多都在2%左右或以上，高的能到2.5%甚至更高呢。

4、總之我還是這觀點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)大盤已經(jīng)沒(méi)什么下跌空間了，但學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分說(shuō)不好，有可能在過(guò)了高峰期之后受影響，到時(shí)候看是否有政策支持吧。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，靠近楊莊地鐵站的越秀天玥價(jià)格是否合理？目前大約5.5-5.8萬(wàn)之間。這個(gè)位置的人文和自然環(huán)境如何？

A：

1、價(jià)格是否合理，那就用租售比算算就行。用總價(jià)除以預(yù)估租金，北京二手房的平均值是650，在這附近的都算合理。但新房可以上浮10-15%，700多也算合理，改善的大戶型可以寬松到800以上。超出的部分可以算新房溢價(jià)，畢竟我們開(kāi)發(fā)商也是得有利潤(rùn)才蓋房子的。但如果和周邊同等二手房的數(shù)值持平，那就算價(jià)格倒掛，非常合理。

2、具體價(jià)格我不清楚，好多年不賣房了，不懂新房市場(chǎng)，更不知道開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)。

3、人文和自然環(huán)境？自然的環(huán)境就自己觀察唄，看自己的喜好。人文環(huán)境挺好的，南邊首鋼宿舍區(qū)，旁邊則是海特花園，京西第一個(gè)商品房小區(qū)，也有一部分公房，當(dāng)年能住這里的都算有錢人+體制內(nèi)的。

僅供參考。

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