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首開測評 | 極致江景項目首開去化效果成謎

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乾道湘江灣位于長沙岳麓區(qū)瀟湘南路與蓮坪路交匯處東北角,項目總建筑面積約8.96萬㎡,容積率2.3,綠化率35.78%,由6棟住宅組成,項目緊鄰湘江,僅約26米親江距離,正對湘江最寬1.1公里江面,擁有12公里無遮擋瞰江視野。

11月9日,項目正式首開,但是去化效果成謎。

首開表現(xiàn)

一線江景資源,首開效果成謎

項目位于湘江新區(qū)大王山板塊蓮坪路與瀟湘景觀道交匯處西北,一線臨江??傆玫?.01萬㎡(約45畝),容積率2.30,總計容約6.92萬㎡。2022年12月30日由郴州鑫宇以44193萬元競得,溢價率14.1%,樓面價6389元/㎡;后邵陽乾道地產(chǎn)入股合作開發(fā)。



(項目透視效果圖)

乾道湘江灣整體規(guī)劃6棟24-25F的全T2高層住宅、1棟4F辦公樓以及社區(qū)底商,商品住宅主要為面積段190-221-232-280㎡的半新規(guī)毛坯產(chǎn)品,層高3.15米,共276套房源。

其中:

  • 190㎡(含194㎡)面積段戶型,共計92套,占比33%;
  • 221㎡(含225㎡)面積段戶型,共計90套,占比33%;
  • 232㎡面積段戶型,共計46套,占比17%;
  • 280㎡面積段戶型,共計44套,占比16%;
  • 353㎡面積段戶型,共計4套,占比1%。



(項目規(guī)劃圖)


項目憑借其26米一線親江的極致景觀優(yōu)勢,在長沙樓市全賺足了眼球,吸引了多方的關(guān)注,2025年11月9日項目于長沙國際會議中心首開。

  • 據(jù)悉,項目自10月1日營銷中心及實景示范區(qū)已正式開放;11月6日下證認(rèn)籌。
  • 至2025年11月9日首開1#3#棟,共90套房源,面積段為190-194-221-280-353㎡半新規(guī)毛坯產(chǎn)品。
  • 當(dāng)天開盤價格區(qū)間為1#棟(一線臨江)1.8-2.1萬/㎡;3#棟(主臥江景)1.0-1.2萬/㎡。




(項目開盤現(xiàn)場視頻截圖)

項目離江近、江景面寬但野,按道理應(yīng)該成為長沙近期的熱銷盤。但是,實際情況卻背道而馳——開發(fā)商宣稱當(dāng)天去化率達(dá)到69.76%,即去化62.78套;而市場多個渠道顯示并非如此,存在多個數(shù)據(jù)口徑(有說當(dāng)天去化僅15套,有說當(dāng)天去化20余套,有說去化35套),眾說紛紜,不知真假。只有在一周后看具體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)才能知道真實去化情況。

雖然乾道湘江灣此次開盤效果在市場上存在眾多說法,但是其項目在當(dāng)前市場上也確實存在一些亮點,比如極致的江景資源在當(dāng)前市場上眾多高端改善產(chǎn)品當(dāng)中確實不遑多讓。

項目價值

江景資源占有:26米親江距離與1.1公里江景視野優(yōu)勢冠絕長沙

在長沙大多數(shù)江景項目距離湘江都有100-200米的背景下,乾道湘江灣項目以與湘江僅26米的距離再次闡釋了對江景資源的極致占有。這種“無限親江”的距離,意味著業(yè)主能獲得強烈的臨江沉浸感,江水仿佛觸手可及。





(項目效果圖)

為此,項目專門斥重資打造專屬濱江沙灘公園,天然海沙沙灘、藝術(shù)景石打卡點等設(shè)施。未來業(yè)主下樓就可實現(xiàn)戶外帳篷露營、露天影院,還將定期舉辦沙灘電影節(jié)、音樂派對等社區(qū)活動。

這不僅是一個觀景平臺,更提供了散步、兒童玩沙、露營、露天影院等多種休閑可能,將“度假感”融入日常生活。



(項目沙灘公園規(guī)劃圖)

同時,項目正對湘江1.1公里最寬江域,享有約12公里的遠(yuǎn)眺距離,且視野內(nèi)無橋梁等建筑物遮擋。通過將江景視野最大化,帶來堪比海景房的環(huán)幕觀江體驗。



(項目江景實拍圖)

配套略顯不足:配套的能級與距離未達(dá)最佳

軌道交通:距離地鐵3號線山塘站約450-759米,屬于步行可達(dá)范圍。未來規(guī)劃有地鐵5號線南延線可與之換乘,可快速通達(dá)湘江科技城、奧體新城等高價值片區(qū)。



(地鐵3號線山塘站)

商業(yè)配套:2公里范圍內(nèi)有2座綜合商場和98家商超。依賴洋湖商圈,距洋湖宜家薈聚、京東MALL約2-2.5公里。



(宜家薈聚實拍)

教育資源:

幼兒園:周邊有18所幼兒園,如藍(lán)光雍景幼兒園等。

小學(xué):包括博才雨潤小學(xué)(步行可達(dá))、潭州實驗小學(xué)等。

中學(xué):有湖南師大附中博才實驗中學(xué)、雅禮洋湖實驗中學(xué)等多所知名中學(xué)。



(雅禮洋湖實驗中學(xué)實景)

產(chǎn)品設(shè)計:高端用材與景觀資源最大化

退臺式建筑布局:

為了最大化實現(xiàn)江景視野,項目整體抬高,采用退臺式建筑設(shè)計,真正做到“層層有景,戶戶看江”。有效避免了低樓層住戶的觀江視線被遮擋。



(項目景觀視野布局)



(樣板間景觀視野實景)

  • 高端用材與立面設(shè)計:

目以湘江曲線+超跑靈感打造最美天際線,外立面采用玻璃幕墻與鋁板組合,并實現(xiàn)“0涂料”外立面。大幅的玻璃幕墻在保證建筑現(xiàn)代感與質(zhì)感的同時,最大程度地保障了室內(nèi)的觀景效果。



(項目外立面效果圖)

  • 戶型設(shè)計存在較為明顯的缺陷:

乾道湘江灣的戶型設(shè)計精瞄準(zhǔn)改善型客群的需求,通過最大化江景資源、優(yōu)化空間布局和提升居住細(xì)節(jié),但是在戶型設(shè)計層面卻存在明顯的缺陷和不足。以232㎡的戶型設(shè)計為例,其端廳南向開間僅6.9m,次衛(wèi)設(shè)計在房間正中央,次臥面積居然小至10-12㎡,這在大平層戶型設(shè)計中幾乎不常見;同時,9㎡的廚房偏小,在整個大平層格局中顯得功能失衡,與市場上的大平層產(chǎn)品存在明顯而巨大的差異。



(項目232㎡四房兩廳三衛(wèi)戶型)

另外,項目在新規(guī)時代下未考慮過多飄窗及設(shè)備平臺贈送的設(shè)計手法,整體得房率僅在94-100%之間,遠(yuǎn)低于市場主流新規(guī)產(chǎn)品,也成為其首開成謎的一大原因。

總結(jié)

乾道湘江灣通過 “超近江距 + 極致視野 + 稀缺產(chǎn)品” 的組合,將江景資源的價值發(fā)揮到了新的高度。但是對于產(chǎn)品尤其是戶內(nèi)空間的設(shè)計也確實存在明顯不足,或許這正是其首開去化成謎的一大重要因素——即其產(chǎn)品未能精準(zhǔn)的對位高端改善客群的需求,加上新規(guī)時代贈送不足。在長沙當(dāng)前高品質(zhì)、高端改善產(chǎn)品如過江之鯽的時代下顯得尤為乏力。

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