當(dāng)市場(chǎng)情緒被嘎嘎亂殺時(shí)，當(dāng)大部分人都認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)再抬頭時(shí)，一線城市的中高產(chǎn)群體卻用最原始的魄力——真金白銀，投下了信任票。

01

近日，廣州樓市出了個(gè)現(xiàn)象級(jí)豪宅項(xiàng)目，保利玥璽灣開(kāi)盤(pán)攬金106億，成交均價(jià)17萬(wàn)/㎡，最高成交單價(jià)達(dá)到30萬(wàn)/㎡。

緊接著，深圳灣澐璽伴隨著異地樣板房的開(kāi)放，也放出風(fēng)聲：

網(wǎng)傳最小戶(hù)型209㎡總價(jià)三千萬(wàn)起步，1080㎡頂樓總價(jià)4~5億以上，不同戶(hù)型單價(jià)從14萬(wàn)到46萬(wàn)不等。

主打一個(gè)「刷新房?jī)r(jià)天花板高度」。

深圳灣澐璽本次首推北區(qū)1棟和2棟，共348套大平層，這個(gè)吹風(fēng)價(jià)出來(lái)后，很多潛在買(mǎi)家都覺(jué)得比預(yù)期的高了。

最終價(jià)格會(huì)不會(huì)有驚喜？有多少驚喜？

不好說(shuō)。

自從各城地王頻出，這類(lèi)核心地段的豪宅新房，其實(shí)不管是去年的深灣玖序，還是上海、廣州等頂豪新房，開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有便宜賣(mài)的意思。

有的價(jià)格高于預(yù)期了，依舊賣(mài)得紅紅火火；有的定價(jià)高了，產(chǎn)品一般，即便賣(mài)得一般，因?yàn)橛械囟蝺?yōu)勢(shì)在，不缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商也傾向于留著慢慢賣(mài)。

像以前那種想要在新房市場(chǎng)中撿大漏的機(jī)會(huì)，如今是越來(lái)越少見(jiàn)了。

02

豪宅市場(chǎng)有其獨(dú)立行情，改善市場(chǎng)也有其置換邏輯。

樂(lè)有家最新數(shù)據(jù)顯示，在2024年至2025年進(jìn)行置換的群體中，高達(dá)74%的人選擇增加預(yù)算，完成資產(chǎn)向上置換；只有26%的人選擇同價(jià)位置換或主動(dòng)降低負(fù)債向下置換。

賣(mài)舊換新，越換越好，已經(jīng)成為當(dāng)前改善型購(gòu)房的主流趨勢(shì)。

比如，300萬(wàn)以上的舊房業(yè)主，通常換成300-500萬(wàn)或500-800萬(wàn)房產(chǎn)；300-500萬(wàn)賣(mài)家，主要置換到500-800萬(wàn)區(qū)間；即便是1000萬(wàn)以上的業(yè)主，同樣存在更高價(jià)位置換需求。

看10月份的深圳二手房數(shù)據(jù)：

總價(jià)千萬(wàn)以上房源成交占比為19%，環(huán)比增長(zhǎng)了3.7%；從成交面積漲幅來(lái)看，144㎡以上面積段明顯上升。

最近這段時(shí)間，我們接到的咨詢(xún)，很多都問(wèn)置換的：房子要不要賣(mài)？什么價(jià)格出貨合適？什么時(shí)候買(mǎi)入合適？

關(guān)于買(mǎi)賣(mài)時(shí)機(jī)，從專(zhuān)業(yè)角度很難給出統(tǒng)一答案。這需要綜合研究政策動(dòng)向、城市功能、板塊結(jié)構(gòu)、小區(qū)成交情況，還要結(jié)合家庭收入、杠桿能力、購(gòu)房目的等多重因素。即使做了充分研究，也需要擇機(jī)而動(dòng)。但可以確定的是，未來(lái)一線城市市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)，只是內(nèi)部分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，并非所有深圳房產(chǎn)都值得投資。

全面梳理家庭資產(chǎn)現(xiàn)狀后，才能做出適合自己的最優(yōu)解方案。

03

深圳905新政后，一開(kāi)始賣(mài)得好的羅湖等老破小，成交量已逐漸回歸平淡。這些低總價(jià)房源有一個(gè)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：政策刺激釋放流動(dòng)性，繼而盤(pán)活改善市場(chǎng)。

換個(gè)角度，為什么很多賣(mài)房的人，前腳剛拿到房款，后腳又急著換更好的房子？因?yàn)?，社?huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的核心就是資源爭(zhēng)奪。在現(xiàn)代貨幣經(jīng)濟(jì)體系中，錢(qián)不僅是用來(lái)花的，更是爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資源的工具。

打個(gè)比方，工資再高，如果只會(huì)存銀行或隨便花掉，就像把辛苦掙來(lái)的真金白銀，換成了容易貶值的紙片。

聰明的人會(huì)把錢(qián)變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如買(mǎi)房收房租，或者買(mǎi)優(yōu)質(zhì)股票拿分紅。物價(jià)上漲時(shí)，你的存款越來(lái)越不值錢(qián)，而人家的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還在源源不斷地創(chuàng)造收益。

與其抱怨游戲規(guī)則不公平，不如早點(diǎn)搞懂玩法，抓住機(jī)會(huì)為自己積累能抵御風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)。

對(duì)于個(gè)體而言，買(mǎi)房想要保值增值，眼光一定要放長(zhǎng)遠(yuǎn)，選擇那些有潛力的區(qū)域。

深圳作為人口吸引力強(qiáng)大、核心區(qū)域供應(yīng)緊張的城市，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)不僅能夠長(zhǎng)期跑贏大盤(pán)，還能抵御通脹。

黑夜再長(zhǎng)，也擋不住黎明的光。

美聯(lián)儲(chǔ)已連續(xù)降息并宣布停止縮表，市場(chǎng)預(yù)計(jì)明年還有125BP的降息空間。我國(guó)貨幣政策也有望跟進(jìn)，預(yù)計(jì)明年房貸利率會(huì)繼續(xù)下降。

隨著政策持續(xù)發(fā)力和宏觀環(huán)境改善，一線房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回升的時(shí)刻或許不會(huì)太遠(yuǎn)。

在這個(gè)特殊時(shí)期，無(wú)論是繼續(xù)堅(jiān)守還是忍痛離場(chǎng)，都是時(shí)代背景下個(gè)體命運(yùn)的真實(shí)寫(xiě)照。

樓市回暖需要時(shí)間，更需要信心，而信心的重建，需要各方共同努力。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

買(mǎi)房前來(lái)找我做一次付費(fèi)咨詢(xún)，可以幫你避開(kāi)所有免費(fèi)的坑。

如果你感覺(jué)無(wú)從下手，對(duì)買(mǎi)房感到迷茫，歡迎你私信我預(yù)約咨詢(xún)，讓我們?yōu)槟愕募彝ベY產(chǎn)保駕護(hù)航。