“金九銀十” 曾是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的營銷節(jié)點(diǎn)，伴隨樓市深度調(diào)整，其熱度已經(jīng)逐漸回歸平穩(wěn)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-9 月，全國商品住宅銷售額為 55329 億元，同比下降 7.6%。

在整體市場仍處于調(diào)整周期的大背景下，貝殼交出了一份穩(wěn)中向好的答卷。三季度，貝殼總交易額（GTV）達(dá)7,367億元，凈收入同比增長2.1%至231億元，凈利潤7.47億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤12.86億元。雖然增長幅度不大，但在行業(yè)整體承壓下，貝殼仍實(shí)現(xiàn)了收入正增長與持續(xù)盈利。

分業(yè)務(wù)來看，存量房業(yè)務(wù)GTV同比提升5.8%，表現(xiàn)優(yōu)于新房業(yè)務(wù)。非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)凈收入占比已提升至45%，幾乎占據(jù)半壁江山。這意味著，貝殼的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加均衡，抗周期能力增強(qiáng)。

AI是貝殼逆周期成長、提質(zhì)增效的新引擎。從2022年起開始嘗試AI應(yīng)用，貝殼將自有居住領(lǐng)域數(shù)據(jù)和通用大模型整合，構(gòu)建了居住領(lǐng)域語言大模型和圖像大模型。

如今，平臺已上線了大量智能體，包括為C端提供的AI線上服務(wù)助手“布丁”，和幫助平臺上超40萬經(jīng)紀(jì)人理解客戶意圖的AI應(yīng)用“來客”等。

對于貝殼而言，AI正從輔助工具逐步成為業(yè)務(wù)提質(zhì)增效的重要支撐，為公司的運(yùn)營效率與長期增長探索新的可能。

一方面體現(xiàn)在戰(zhàn)略資源的傾力投入。在多數(shù)企業(yè)收縮戰(zhàn)線、削減投入時，貝殼卻選擇在技術(shù)研發(fā)上持續(xù)加碼。

第三季度研發(fā)費(fèi)用6.48億元，同比增長13.2%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)八個季度研發(fā)費(fèi)用同比增長。

另一方面則是對核心業(yè)務(wù)的重構(gòu)，以房屋租賃服務(wù)為例，貝殼深度推進(jìn)AI與運(yùn)營融合，通過AI對服務(wù)者作業(yè)、客戶體驗(yàn)的全鏈路賦能，推動租賃業(yè)務(wù)在第三季度貢獻(xiàn)超過人民幣1億元的利潤。

隨著AI的深入應(yīng)用，貝殼在行業(yè)周期波動中找到了新的著力點(diǎn)：從過去依賴規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向以科技重構(gòu)作業(yè)模式、以效率驅(qū)動增長為路徑的發(fā)展模式。

而對于資本市場而言，AI也為貝殼未來的增長故事提供了新的想象空間。

A

三季度，貝殼交出了一份結(jié)構(gòu)優(yōu)于總量的成績單。

報(bào)告期內(nèi)，貝殼總交易額（GTV）達(dá)7367億元，與去年同期基本持平。凈收入為231億元，同比增長2.1%。

一個關(guān)鍵指標(biāo)的變化值得關(guān)注——“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”（包括家裝家居和房屋租賃等其他業(yè)務(wù)）收入占比已攀升至45%。

這意味著，貝殼的收入來源正從過去高度依賴房產(chǎn)交易，轉(zhuǎn)向家裝、租賃等業(yè)務(wù)形成的多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。其中，房屋租賃服務(wù)表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁，收入同比大幅增長45.3%，達(dá)到57億元。貝殼的第二增長曲線已然成型。

2021年，貝殼首次提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，其中“一體”為房產(chǎn)交易賽道，“兩翼”為家裝家居與租房賽道，打破單一業(yè)務(wù)依賴。2023年該戰(zhàn)略升級為 “一體三翼”，在原有基礎(chǔ)上新增貝好家（數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺）業(yè)務(wù)板塊，進(jìn)一步拓寬業(yè)務(wù)邊界。

無論是“一體兩翼”還是“一體三翼”，對貝殼而言，其核心都是從之前的交易賽道，升級向居住服務(wù)相關(guān)多元化方向發(fā)展。

經(jīng)過四年發(fā)展，驅(qū)動上述業(yè)務(wù)提效的因素也已經(jīng)從規(guī)模效應(yīng)變成了AI技術(shù)。

2021 年前，貝殼主要依靠門店和經(jīng)紀(jì)人擴(kuò)張驅(qū)動增長，2021 年門店數(shù)量達(dá) 4.2 萬家，經(jīng)紀(jì)人超 50 萬。但隨著市場競爭加劇，單店 GTV 和人均產(chǎn)能增長放緩。從2022年開始，貝殼布局AI，以技術(shù)驅(qū)動提升運(yùn)營效率。

現(xiàn)在，在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，AI助手“好客”識別的商機(jī)雖僅占個位數(shù)比例，卻貢獻(xiàn)了超過50%的成交量。

租賃業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了全流程智能運(yùn)營。在收房端，AI審核單均耗時20秒，較傳統(tǒng)人工審核提效60 倍，目前AI審核已落地11個城市，累計(jì)攔截風(fēng)險(xiǎn)房源1.6萬多套。

最直觀的體現(xiàn)是“人均產(chǎn)能”的提效。租賃資管經(jīng)理月均管理房源從90套增至超130套，增幅超過40%。

換句話說，在不增加甚至減少人力的情況下，貝殼能管理更大規(guī)模的資產(chǎn)。

事實(shí)上，AI 的價(jià)值不是取代經(jīng)紀(jì)人，而是助力他們。AI正在將經(jīng)紀(jì)人從繁瑣、重復(fù)的工作中解放出來，專注于更具價(jià)值的服務(wù)環(huán)節(jié)。

截至三季度末，經(jīng)紀(jì)人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經(jīng)紀(jì)人，其AI選房、智能總結(jié)與聊天助理功能，有效提升了客戶委托及維護(hù)轉(zhuǎn)化率。

這些看得見的業(yè)務(wù)提效背后是貝殼在AI上的持續(xù)投入。貝殼Q3持續(xù)加大研發(fā)投入，研發(fā)費(fèi)用達(dá)6.48億元，同比增13.2%。上市以來研發(fā)投入超100億，從2023年Q4起，單季度均是研發(fā)費(fèi)用均同比增加。

充足的現(xiàn)金儲備讓這場豪賭更加有底氣，截至三季度末，貝殼剔除客戶備付金的廣義現(xiàn)金余額維持在約700億元人民幣。

B

在貝殼的AI實(shí)踐中，租賃業(yè)務(wù)目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)AI全流程覆蓋。第三季度，貝殼租賃業(yè)務(wù)收入達(dá)57億元，同比增長45.3%。

租賃業(yè)務(wù)，特別是分散式長租公寓，在傳統(tǒng)運(yùn)營模式下并非一門好生意。其客單價(jià)相對較低、產(chǎn)品非標(biāo)、服務(wù)半徑大且維護(hù)成本高。

最終導(dǎo)致行業(yè)“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”，即管理房源越多，復(fù)雜度越高，邊際成本不降反升。也正因如此，行業(yè)一直未探索出可規(guī)模化復(fù)制的有效路徑。

但這又是一塊不容被忽視的市場。中國住房租賃市場規(guī)模已達(dá)2萬億，背后是超2.5億的租賃人口，隨著存量房時代到來，“租好房” 的需求持續(xù)升級。

更重要的是，在新房、二手房交易受周期影響顯著的背景下，租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性可以對沖行業(yè)波動風(fēng)險(xiǎn)。

作為后來者，貝殼從一開始就選擇了以技術(shù)破局。

2021年年底，貝殼開始調(diào)動各個部門的精干力量專攻租賃業(yè)務(wù)，在微利的租房賽道，貝殼通過大數(shù)據(jù)、VR看房和線上簽約等技術(shù)提升效率，從資管效率及客戶服務(wù)上盈利。

貝殼的租賃業(yè)務(wù)從開始就具備線上化和AI的基因，這也是貝殼的核心特質(zhì)之一。2008年由鏈家(貝殼前身)啟動的“樓盤字典”，如今已經(jīng)成為重要的數(shù)據(jù)資產(chǎn)，也正是因?yàn)橥ㄟ^“樓盤字典”有效解決了“真房源”的難題，也讓鏈家在當(dāng)時激烈的市場競爭中脫穎而出。

如今，AI技術(shù)已深度融入貝殼租賃業(yè)務(wù)全流程，AI屋況采集、定價(jià)、洽談方案及庫存房托管等，均實(shí)現(xiàn)AI主導(dǎo)。一線人員的作業(yè)能力也隨著技術(shù)螺旋式上升，運(yùn)營和決策變得更加智能化，效率大幅提高。

在收房端，AI實(shí)現(xiàn)人店盤的網(wǎng)格化高效匹配，并主導(dǎo)定價(jià)、洽談、審核等流程，收房人效提升13%，AI節(jié)點(diǎn)審核時長降低96%。

在出房端，AI實(shí)現(xiàn)智能托管和精準(zhǔn)營銷去化，年節(jié)省成本過億。

貝好家也將AI與大數(shù)據(jù)應(yīng)用于住宅開發(fā)前端，分析和挖掘客戶需求，提前預(yù)測目標(biāo)客戶意向的產(chǎn)品類型和價(jià)格預(yù)期，以C2M模式提升需求匹配度。截至2025年10月底，貝好家已在北京、上海等地累計(jì)落地17個項(xiàng)目。

C

三季度，貝殼斥資2.8億美元進(jìn)行股份回購，創(chuàng)下近兩年單季回購新高。

將時間線拉長，自2022年啟動回購計(jì)劃以來，貝殼累計(jì)回購金額已達(dá)23億美元，這個數(shù)字甚至超過了很多新興互聯(lián)網(wǎng)公司的市值。

回顧貝殼的估值變遷，受地產(chǎn)周期影響之深可見一斑。市值一度超過了當(dāng)時萬科、保利等頭部房企市值的總和。

這一估值既是房地產(chǎn)市場上行周期的紅利，也包含了資本市場對其“科技平臺”屬性的溢價(jià)。

但隨著房地產(chǎn)調(diào)控加碼，貝殼市值持續(xù)回調(diào)。盡管貝殼具備科技屬性，但深度綁定傳統(tǒng)行業(yè)的平臺仍難以完全脫離周期波動。

貝殼是否被低估，最關(guān)鍵的或不在于當(dāng)下房產(chǎn)交易量是否回暖，而在于其能否向資本市場證明，自己具備擺脫單一周期依賴、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長的能力。

AI以及貝殼錨定的多元居住或?qū)⒊蔀檫@一轉(zhuǎn)型的重要變量。一個仍依附于地產(chǎn)交易波動的平臺，與一個以科技AI為核心、具備多元收入模型的科技公司，資本市場所賦予的估值天花板截然不同。

租賃業(yè)務(wù)AI深度滲透業(yè)務(wù)的成功，不僅是收入的增長，更是貝殼向資本市場證明其具備“抗周期能力”與“科技溢價(jià)”的關(guān)鍵實(shí)證。