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今年下半年，看到一個痛心疾首的現(xiàn)象，貸款賣房出現(xiàn)了。

這樣的事情發(fā)生在全國多 個城市，從一線的深圳、廣州，到二線的天津、鄭州、西安、合肥，三四線城市也有，但是一二線城市遇到的案例更多。

這樣的案例，不用說新聞上看到的，光我身邊就有不少。

一個廣州黃埔的朋友房子掛在貝殼掛了一年多，房子掛價253萬，貸款還有278萬，賣完房要還銀行25萬。

一個鄭州的朋友正在考慮要不要賣掉他二七區(qū)的一套89m2的小三房，現(xiàn)在成交價79萬，他的貸款還有83萬，賣掉要還銀行4萬。

還有一個在合肥的親戚，現(xiàn)在在賣與不賣之間難以抉擇，他當初225萬買的房子，貸款還有133萬，小區(qū)同戶型最新成交價107萬。賣掉要還銀行26萬。

針對上面賣完房要倒欠銀行的現(xiàn)象，出現(xiàn)了一個名詞叫“房貸倒掛”。顧名思義，它的意思是隨著房價的下行，出現(xiàn)房子市場價比剩余貸款金額還要低的情況。

前幾天，第一財經(jīng)針對房貸倒掛做了一場全面的采訪。采訪的覆蓋面很廣，既有銀行的工作人員，又有房貸倒掛的業(yè)主。

根據(jù)他們采訪的結果，大致得出了兩個結論。

房貸倒掛不影響繼續(xù)還月供的意愿。多數(shù)人買房是為了住，即使是房貸倒掛，只要月供還的上，還是愿意繼續(xù)扛。

收入下降，才是對斷供影響最大的因素。除了惡意斷供的現(xiàn)象除外，高位站崗的買房人，當遇到收入下降難以背動月供時，要么賣房，要么被迫斷供。

換句話說，貸款賣房是房貸倒掛情況之下，業(yè)主們能做的其中一個選擇。現(xiàn)在貸款賣房的業(yè)主大致上分成了兩類。

一類是手里房子較多的業(yè)主，想要賣掉投資性房產，割肉止損。

第二類是只有一套房子，但收入下降，月供難以承受，所以割肉賣房。

這兩類業(yè)主，基本上承擔了當下市場上二手房砸盤者的角色。由此又造成了二手房價的下降。

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銀行并不鼓勵業(yè)主們貸款賣房。

貸款賣房這件事情在明面上是行不通的。銀行的消費貸是嚴禁流入樓市。

也就是說，如果業(yè)主貸款是為了賣房，這一條原因在銀行進行消費貸審批時就通不過。

另外，為了幫助房貸倒掛的業(yè)主盡快度過困難。針對月供的壓力，全國多數(shù)銀行都推出的有紓困政策。

業(yè)主們還不上月供時，可以和銀行協(xié)商，可以延長貸款還款的期限，可以調降貸款利率，或者一段時間內只還利息。甚至可以和銀行協(xié)商留出來一到兩年的緩沖期。緩沖期內先不還本息。

總之，只要你是因為沒有還款能力發(fā)生的月供逾期，都可以和銀行協(xié)商出來解決方案。

當下銀行盡量在避免斷供。畢竟斷供之后，相關的抵押和房產會變成不良資產，影響到銀行的不良資產率。雖然銀行可以通過法拍來進行變現(xiàn)，但是進入到2025年，法拍的流拍率也在增高。

根據(jù)瑞聯(lián)數(shù)科的數(shù)據(jù)，2025年前三季度全國法拍房掛牌量94.67萬套、成交量13.43萬套，分別同比增長19.01%和27.18%，法拍房的成交率為14.19%。

換句話說，流拍比例高達85.81%。

為了盡快將手上的房產盡快變現(xiàn)，今年以來多家銀行開始直售房產業(yè)務。

銀行成立不良資產部門，處理掉房子本身原有的產權問題和債務糾紛，然后化身中介，全力去賣掉手上的房產。

根據(jù)阿里資產和京東資產平臺的信息，多家銀行掛牌的房產數(shù)量還不少。大型國有銀行還好一些，尤其是城商行和農信系統(tǒng)，持有的直售房產規(guī)模體量不小。

蘭州銀行掛牌直售的房產數(shù)量有1779套。

天津銀行掛牌直售的房產數(shù)量1227套。

吉林銀行掛牌出售的房產數(shù)量2099套。

中原銀行掛牌出售房產出售數(shù)量521套。

農業(yè)銀行掛牌出售房產數(shù)量649套。

這是城商行的數(shù)據(jù)，農信系統(tǒng)的數(shù)據(jù)就有點夸張了。

如廣東農信系統(tǒng)掛牌直售的房產數(shù)量有12386套；

遼寧農信系統(tǒng)掛牌直售的房產數(shù)量有11369套；

四川農信系統(tǒng)出售的房產數(shù)量有24821套。

這些房子，有些是開發(fā)商留下的債權，有些是企業(yè)的抵押房產債權，還有一部分是個人抵押房產。

銀行把這些不良資產過戶到自己名下，在京東資產和阿里資產上去出售，但是目前來看，雖然銀行的掛價比較低，但是出售的效果并不好。

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面對房貸倒掛，個人和銀行都處于比較被動的境況。在房地產的下行周期里，沒有贏家。

如何從現(xiàn)在現(xiàn)在被動的狀態(tài)里走出去，回到宏觀層面上，需要房價盡快實現(xiàn)止跌。

房地產市場仍在摸底期，這點毋庸置疑。

根據(jù)中指研究院剛剛公布的10月百城房價數(shù)據(jù)，10月百城二手房價格為13268元/m2，環(huán)比下跌0.84%，跌幅較上月擴大了0.1個百分點。同比去年10月下跌7.60%。

而且值得注意的是，不論是一線、二線和三四線城市，二手房房價的降幅都比上一個月均有所擴大。

其中一線環(huán)比下跌了0.81%，二線環(huán)比下跌了0.91%，三四線環(huán)比下跌了0.8%。

如果去看全國百城二手房的房價數(shù)據(jù)，百城二手房房價已經(jīng)42個月連續(xù)下跌，按年計算已經(jīng)長達3年半的時間。

二手房價的連續(xù)下跌，在賣房業(yè)主和買房人心中刻下了越等價格越便宜的印象。不過房價筑底也快到接近尾聲。

當下的市場情緒對于房地產已經(jīng)是谷底。這個看央行做的城鎮(zhèn)儲戶調查數(shù)據(jù)能夠感受一二。

根據(jù)央行做的城鎮(zhèn)儲戶調查，有23.5%的居民認為房價繼續(xù)下跌，55.6%的居民認為房價不變，只有9.1%的居民認為房價繼續(xù)上漲，剩余居民表示看不太懂。

認為房價上漲的居民不到10%，這個被視為房地產的信心悲觀時刻。

不過資產市場一直奉行的是這樣一條規(guī)則。越是悲觀到極點，越是接近拐點。

相信隨著后續(xù)的政策持續(xù)發(fā)力，以及宏觀面的調整，房地產觸底的時間不會太遠。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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