日常生活中，物業(yè)服務(wù)關(guān)乎每一位業(yè)主的生活質(zhì)量，而當(dāng)業(yè)主對(duì)服務(wù)不滿意時(shí)，能否以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)抗議？近日，長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院審理了這樣一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

案情簡(jiǎn)介

張某系某小區(qū)業(yè)主。2009年11月14日，張某的丈夫與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按1.1元/月/平方米收取。后張某通過繼承成為該套房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，2020年1月1日起至今，張某以物業(yè)服務(wù)不到位為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司多次催要無果后，將張某訴至法院，請(qǐng)求法院判令張某支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5316元及逾期付款違約金1063.2元。

庭審現(xiàn)場(chǎng)

庭審中，被告張某辯稱，物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，包括小區(qū)垃圾清潔不到位、監(jiān)控、樓道燈等設(shè)施無人修繕、廣告費(fèi)、停車費(fèi)等公共收益不透明。而且原告在被告不知情的情況下，在被告屋頂安裝電信信號(hào)塔，干擾其正常生活。原告并未提供完整的物業(yè)管理服務(wù)，無權(quán)收取物業(yè)費(fèi)用。

法院審理

法院審理認(rèn)為，張某與某物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?，F(xiàn)某物業(yè)公司已提供物業(yè)服務(wù)至今，張某應(yīng)按約定支付物業(yè)費(fèi)。某物業(yè)公司雖于2021年經(jīng)重新招投標(biāo)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但并未變更物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)某物業(yè)公司主張自2020年1月1日起支付物業(yè)費(fèi)，法院予以支持，物業(yè)費(fèi)可計(jì)算至2025年8月31日止共5030.00元，后續(xù)服務(wù)費(fèi)用某物業(yè)公司可于發(fā)生后另行主張。

關(guān)于張某提出的物業(yè)服務(wù)瑕疵，法院認(rèn)為，其舉證的電梯燈、房頂安裝信號(hào)塔等照片、視頻不足以證明物業(yè)公司存在根本性違約，故其作為減免物業(yè)費(fèi)的理由和憑據(jù)并不充分，法院不予支持。

關(guān)于違約金，法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為提供物業(yè)服務(wù)的主體，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，努力提升服務(wù)水平，取得業(yè)主認(rèn)可；小區(qū)業(yè)主亦應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予充分理解和支持，達(dá)成雙向奔赴，共創(chuàng)美好生活。故基于促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展考慮，法院對(duì)原告的違約金請(qǐng)求不予支持。

綜上，法院判決被告張某給付原告某物業(yè)公司2020年1月1日至2025年8月31日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)5030.00元；駁回原告某物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。

法官提醒

物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)的重要依據(jù)。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如對(duì)物業(yè)服務(wù)有異議，應(yīng)通過正當(dāng)渠道溝通、投訴或訴訟解決，而非簡(jiǎn)單拒交物業(yè)費(fèi)。單方面拒交可能面臨被訴風(fēng)險(xiǎn)，甚至需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

同時(shí)，物業(yè)公司也應(yīng)不斷規(guī)范管理、提升服務(wù)質(zhì)量，特別是對(duì)業(yè)主普遍關(guān)心的問題——如公共區(qū)域維護(hù)、收益公示等，要做到公開、及時(shí)、透明。只有物業(yè)與業(yè)主相互理解、良性互動(dòng)，才能共建和諧、舒適的小區(qū)環(huán)境。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百七十九條 當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其支付。

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。