另外，一家物業(yè)公司頻繁因欠費(fèi)問題起訴業(yè)主，尤其是大規(guī)模訴訟，很容易被主管部門盯上，被視為“服務(wù)態(tài)度差”“矛盾化解能力弱”，直接影響信用評分。

在房地產(chǎn)紅火的時(shí)候，大家都非常開心，當(dāng)時(shí)無論是高價(jià)買房，還是物業(yè)費(fèi)，都是屬于小事，因?yàn)橘I完房就能升值，一切的問題都靠這個(gè)來解決了。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)不景氣，普通人不敢買房，更不敢賣房子。

此時(shí)，物業(yè)費(fèi)的問題就被推到明面上，成為最有爭議的話題。

因?yàn)榇蠹叶颊f，看不到物業(yè)做什么事，但一年的物業(yè)費(fèi)要比水、電、氣的費(fèi)用還要高，這是不合理的。

一旦業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的話，有就可能收到第三方催費(fèi)公司的電話和短信，有的業(yè)主收到了法院傳票。

但細(xì)心的業(yè)主在業(yè)主群里說，自家鄰居就當(dāng)時(shí)為了拿新房鑰匙，不得不交了一年物業(yè)費(fèi)，之后的幾年里從來不交物業(yè)費(fèi)，自己只是少交了一點(diǎn)物業(yè)而已，卻被物業(yè)起訴了，心里確實(shí)五味雜陳。

從表面上看，物業(yè)公司的選擇似乎不合常理，但背后通常有其商業(yè)邏輯和策略考量。

.01

為什么物業(yè)不起訴多年不費(fèi)的業(yè)主？

如果業(yè)主多年不交物業(yè)費(fèi)的話，往往是小區(qū)業(yè)主里的“刺頭”。

別看物業(yè)平時(shí)很強(qiáng)勢，但事實(shí)上也是“老太太吃柿子挑軟的捏”，專挑沒權(quán)沒勢的老實(shí)巴交的業(yè)主起訴，有錢的有權(quán)的。

那些帶頭跟物業(yè)斗的，地痞流氓式的，平時(shí)很強(qiáng)勢的，他們是不敢惹，也不惹的，反而會通過各種渠道打聽這個(gè)人家的人什么來頭在哪工作有沒有社會關(guān)系，生怕惹到了不該惹的人，砸了自己的“飯碗”。

另外，物業(yè)公司起訴業(yè)主，其核心目標(biāo)是以最小的成本收回最多的欠款，且?guī)淼呢?fù)面影響最小。

要知道小區(qū)是個(gè)熟人社會，輿論影響特別大。

如果物業(yè)把業(yè)主中的“刺頭”給告了，哪怕理由充分，也容易被其他業(yè)主解讀為“態(tài)度強(qiáng)硬”“不講人情”。

尤其在業(yè)主群里，一條“物業(yè)告人”的消息，可能瞬間點(diǎn)燃情緒，被人貼上“欺負(fù)老百姓”“只認(rèn)錢不認(rèn)人”的標(biāo)簽。

并且，“刺頭”業(yè)主會會提出各種抗辯理由（如服務(wù)不到位、公共收益不透明、設(shè)施維護(hù)差等），這就需要物業(yè)公司花費(fèi)大量時(shí)間和精力去收集證據(jù)、準(zhǔn)備材料，訴訟過程非常耗時(shí)耗力。

另外，很多物業(yè)最怕的一點(diǎn)：自己服務(wù)不到位，經(jīng)不起法庭查。

因?yàn)?，業(yè)主一旦提出物業(yè)服務(wù)不到位的話，物業(yè)就要舉證來證明，還要接受被查的過程，但現(xiàn)實(shí)中，不少小區(qū)存在這樣的問題：樓道燈壞了半個(gè)月沒人修，電梯故障頻發(fā)，消防通道被堵，綠化帶雜草叢生，保安巡邏走過場……

進(jìn)入到訴訟程序后，業(yè)主完全可以提起反訴，要求物業(yè)整改服務(wù)、賠償損失，甚至要求公開公共收益（比如廣告、車位租金等）。法院在審理時(shí)，不會只看“你有沒有欠費(fèi)”，還會審查“物業(yè)有沒有履約”。

物業(yè)也清楚自己并不能拿出完整的巡查記錄、維修臺賬、服務(wù)日志，或者被查出長期不作為，那不僅官司可能輸，還可能被責(zé)令整改，甚至影響企業(yè)信用。本來是去要錢，結(jié)果自己被“翻舊賬”，賠了夫人又折兵。

所以說，物業(yè)寧愿私下協(xié)商、分期催收、或者就是不收，也不愿把矛盾公開化、法律化。

退一步來說，就算是物業(yè)勝了，但在執(zhí)行時(shí)難度要比催收物業(yè)費(fèi)還是很難的。

畢竟，這些人會采取各種方式規(guī)避執(zhí)行（如轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、拒不配合），導(dǎo)致判決難以落實(shí)，增加了物業(yè)公司的“執(zhí)行成本”。

.02

為什么會選擇起訴欠費(fèi)少的業(yè)主？

對于欠物業(yè)費(fèi)少，或者是老實(shí)業(yè)主，平時(shí)好說話的業(yè)主，一聽到被物業(yè)起訴了，就非常害怕，怕?lián)?zé)任，怕對家庭和小孩子有影響，所以就會選擇將物業(yè)費(fèi)給交上去。

另外，對于欠物業(yè)費(fèi)少的起訴，由于金額少，欠費(fèi)時(shí)間短，通常事實(shí)清楚、爭議不大。

因此，這種小案件程序簡單，可以直接走“支付令”或“小額訴訟”等簡易程序，審理速度快，法律費(fèi)用較低。

最讓物業(yè)開心的就是，欠費(fèi)少的業(yè)主，一旦知道被起訴后，多數(shù)會選擇快速交費(fèi)，選擇息事寧人。

物業(yè)看到這個(gè)方法好用后，也就明白這件事，能起到示范效應(yīng)，能快速地解決一批欠費(fèi)少的案件，可以向其他觀望的業(yè)主傳遞一個(gè)明確的信號：“無論欠費(fèi)多少，物業(yè)公司都會采取法律手段”，從而起到“殺一儆百”的威懾作用，促使其他欠費(fèi)業(yè)主主動繳費(fèi)。

.03

法院不會來輕易受理欠物業(yè)費(fèi)的單案起訴

物業(yè)費(fèi)收不上來，按理說，誰家欠費(fèi)，物業(yè)完全可以去法院告他，可你發(fā)現(xiàn)沒有？

真走到打官司那一步的，少之又少。

現(xiàn)在，法院不再輕易受理業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)的單案起訴，不是因?yàn)槲飿I(yè)弱，而是因?yàn)檫@場仗本就不該打在法庭上。

要知道，對于欠物業(yè)費(fèi)這種案件，全國各地的情況基本大同小異。法官遵從本心和證據(jù)的判罰往往會“一石激起千層浪”。

所以說，對于認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，只要能拿出證據(jù)的話，完全是可以與物業(yè)對話溝通的，不用害怕被物業(yè)起訴。

當(dāng)然，這并不是說，業(yè)主就可以隨便不交物業(yè)費(fèi)了。

因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)是保障小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“血液”。物業(yè)服務(wù)人員的工資，綠化要養(yǎng)護(hù)，公共區(qū)域照明、供水供電、電梯年檢……

這些，都是離不開錢的，而這些錢都是在物業(yè)費(fèi)里面。

如果業(yè)主都不交的話，最后的結(jié)果就是服務(wù)越來越差，環(huán)境越來越糟，房價(jià)也可能受影響。

另外，根據(jù)《民法典》第九百四十四條明確規(guī)定：業(yè)主不得以未接受或者無需受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。只要物業(yè)提供了合同約定的服務(wù)，你就得交錢。

只有，遇到物業(yè)長期不作為、服務(wù)嚴(yán)重縮水，業(yè)主也有權(quán)通過業(yè)委會、社區(qū)或法律途徑維權(quán)，甚至依法啟動更換程序。

最后來總結(jié)一下：

物業(yè)不是小區(qū)的“主人”，而是“服務(wù)者”，只有搞明白這一點(diǎn)后，才能建立信任，而不是對抗，物業(yè)費(fèi)也才能收起來。

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